• Background Image

    Новости

    Советы для всех

16.06.2020

Ипотеки бояться, без жилья остаться.

Я, как человек «измученный ипотекой», хочу поделиться своим опытом, как можно подружиться с этим «зверем».

Во-первых, надо понимать, что в современном мире без такого финансового продукта очень сложно было бы решить свои жилищные вопросы.

Попробуй накопи такую сумму. А если еще и снимаешь при этом жилье, то тогда как? Никак…деньги уходят чужому дяде или тете. Они в шоколаде, а ты в… съемном жилье.

Во-вторых, если правильно все рассчитать, то не так это и страшно.

Итак, у меня официальная зарплата маленькая, да и справки собирать неохота было, поэтому обратилась сначала в зарплатный банк. Конечно, там кредит мне одобрили, но он меня не впечатлил: ни размером, ни платежом, ни процентом.

Так, значит, надо пробовать дальше. То, что мы планировали купить и то, какая сумма у нас была, помогло подать документы еще в пару банков по программе «Одобрение по двум документам» (помним про нелюбовь к сбору документов?).

Срок взяли максимально возможный, ведь так сумма платежа будет меньше, а значит вероятность одобрения нужной суммы возрастает. А досрочное погашение (хоть полное, хоть частичное) никто не отменял. А значит и переплата уже не так пугает.

Итак, кредит одобрен. Объект выбран. Сделка совершена.

Затем осталось совсем чуть-чуть: погасить ипотеку. Большую часть планировалось выплатить за счет продажи другой квартиры. Именно это и было сделано в течение 1,5 месяцев. Таким образом удалось сразу избавиться от максимально возможной переплаты. График платежей сразу изменился.

Вообще совет: если не можете погасить значимую сумму долга, то, по возможности, делайте частичные досрочные платежи. Пусть даже на 5-10 тысяч ежемесячно. И вы будете замечать, как меняется ситуация с переплатой.

Оставшуюся часть продолжаем гасить равномерно, но на всякий случай на моем «ипотечном» счете всегда находится запасная сумма, равная ежемесячному платежу. Почему? На всякий случай. Вдруг забуду, вдруг уеду и т.д. А так я буду спокойна, что с моей кредитной историей, все в порядке.

Читайте также:

27.05.2020

Будь готов! Всегда готов! К показу!

Чего хочет каждый собственник, решивший продать свой объект недвижимости? Я думаю, что не удивлю вас, если скажу, что он хочет продать его очень быстро и максимально дорого. Бывает, конечно, что удача помогает осуществить эту мечту. Например, есть покупатель, которому нужна квартира именно в этом доме, в этом подъезде и других вариантов у него просто нет. Но это скорее исключение из правила.

А точный ценовой расчет и выгодный внешний вид помещения – это правило для скорой и выгодной продажи. С ценой можно определиться, если сравнить свой объект с аналогичными существующими на рынке. А вот как сделать так, чтобы привлеченные ценой покупатели не убежали в ужасе или не стали торговаться с вами на сотни тысяч рублей, посетив объект? Вот тут я и позволю себе дать вам несколько советов.

Ваша квартира – это всего лишь объект на рынке недвижимости, всего лишь помещение. Хотите верьте – хотите нет, но пока вы, как продавец, мысленно не попрощаетесь с своим объектом, объект продать будет очень сложно. И так как покупатели приходят смотреть именно квартиру, то надо будет сделать следующие шаги:

-упаковать все фотографии и фамильные ценности. Если их будет видеть покупатель, то ему трудно будет представить жизнь своей семьи в этих стенах. Я уже не говорю, про всякие заморочки в виде «ауры квартиры».

-упаковать книги и всевозможные предметы декора желательно также до показов квартиры.

-Уборная, ванная комната и кухня — зона особого внимания. Все должно быть начищено, намыто, освещено, разложено по полочкам, отремонтировано и вкусно пахнуть.

— дехламизировать квартиру, то есть избавиться от хлама. Все равно придется этим заниматься во время переезда, так почему бы не заняться этим чуть раньше?

— начистить, вымыть, отполировать все углы и закоулки.

— избавиться от лишней мебели, которая загромождает пространство (особенно актуально для небольших площадей).

-обратить внимание на фасад дома и подъезд. «Наскально-настенные» рисунки и надписи, пустые бутылки и окурки, соответствующие запахи вряд ли помогут презентовать вашу квартиру в лучшем виде.

«избавьтесь» от домашней живности. Естественно от такой живности, как тараканы, клопы и муравьи надо действительно избавиться, а вот от любимых котиков-собачек-птичек надо избавиться на время показов: посадить в переноску, вывести на прогулку, отдать родственникам или соседям. И обязательно надо проветрить помещение перед показом. Если запахов не чувствуете вы, то это не значит, что их нет вообще. А если у покупателя аллергия? Купит он вашу квартиру, если у него потекли слезы, как только он переступил порог вашего дома? Вряд ли…

будьте готовы! Будьте готовы к показам в любое время. Будьте готовы к опозданиям. Будьте готовы к разным вопросам, иногда не очень приятным и тактичным, а иногда и к глупым. Будьте готовы к наглости и беспринципности. Будьте готовы к любопытству и желанию заглянуть в шкаф, в кладовку, выти на балкон, выглянуть в окно. Будьте готовы к молчанию во время просмотров. Также будьте готовы к возмущениям и возражениям. Будьте готовы к торгу. Будьте готовы к тому, что никто вообще не придет.

Если будете соблюдать мои советы, то процесс показов пройдет максимально успешно. Удачи!

Читайте также:

19.05.2020

Зачем заключать договор? Есть несколько важных, на мой взгляд, причин…

Как мне одновременно и знакома и непонятна ситуация, когда клиенты не хотят заключать договор с агентством недвижимости!

Предлагаю немного обсудить эту тему! Хотя я, конечно, смотрю на эту проблему со своей стороны, со стороны риэлтора:

  1. САМОЕ ГЛАВНОЕ! Договор нужно заключить, чтобы взаимоотношения между агентством и клиентом находились в правовом поле, т.е. с соблюдением всех гражданско-правовых нюансов. Именно об этом говорит Статья 8 ГК РФ. Основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Вы, уважаемый Клиент, законопослушный гражданин? Я – да!                                                                                                                                                                                   2. При заключенном договоре отношения Клиент-Риэлтор обретают характер трудовых взаимоотношений.

То есть Клиент нанимает риэлтора (то есть меня) на работу по осуществлению определенных функций: продажа/покупка/сопровождение объекта. Если абстрагироваться от рынка недвижимости, а взять, например, вариант строительства дома. Там ведь Клиент будет заключать договор? Да, он будет на нем настаивать! Клиент при этом будет выполнять роль заказчика, а строитель – будет генеральным подрядчиком. Кто несет конечную ответственность? Конечно, генеральный подрядчик! В случае с агентством — это риэлтор.

  1. По договору с агентства/риэлтора можно спросить.

Из второго пункта логично вытекает данный пункт. Только, если заключен письменный договор, можно говорить о каких-то обязательствах со стороны агентства. Если Клиент не нанял меня на работу, то о каких требованиях к моей работе можно говорить?

Конечно, там будут и обязательства для Клиента, но это логично, ведь соглашение заключают две стороны.

  1. Мировой опыт.

Если вам лень было изучить мировую статистику, то мне было не лень. Смело могу сказать, что заключение письменного договора с одной профессиональной компанией, является нормой для деловых взаимоотношений.

Почему с одной компанией спросите меня вы? О, тут я могу говорить долго и приводить множество разных обоснований. Но самое главное на мой взгляд: это безопасность Клиента? Представьте себе картину: Клиент позвонил в несколько агентств, везде оставил информацию о себе (свой телефон, какая сумма денег скоро окажется у него в руках). Затем начал пускать всех подряд к себе в квартиру, даже не разбираясь, кто агент, кто клиент… Есть ли вероятность, что это беспечность может для него обернуться проблемами? Думаю, что есть…

  1. Работа на 100%

Еще один нюанс. И это уже из личного опыта. Если со мной не заключают договор, то я не буду выкладываться на 100%. Для меня, как для риэлтора, подпись Клиента в договоре – это подтверждение серьезности его намерений. Я в свою очередь, предлагая договор, подтверждаю, что я действую в рамках закона и демонстрирую свой профессионализм.

  1. Договор от слова «договариваться»

Это значит, что пункты договора можно и нужно обсуждать. Открою вам тайну: можно даже внести коррективы в договор, чтобы вам было спокойнее.

И, конечно, запомните, что никто не заставит вас подписать договор, не читая, под дулом пистолета. Только при полном согласии с пунктами договора вы поставите там свою подпись.

Читайте также:

13.05.2020

Сделка зависла. Куда бежать и что делать?

Вы заложили деньги в ячейку, подписали и сдали документы на регистрацию и вдруг приходит уведомление о приостановке…

Для тех, кто не связан с рынком недвижимости, может возникнуть небольшой шок, оторопь. Как так? Ведь все проверяли…

На самом деле приостановка может произойти из-за разных причин:

-ошибка в договоре купли-продажи;

-ошибка в кредитном-договоре или закладной (если покупается с ипотечными средствами);

— ошибка в заявлении на регистрацию (печатается и подписывается в МФЦ);

-неправильно оплаченная государственная пошлина на регистрацию прав;

-отсутствие каких-либо документов (например, согласия супруга продавца);

-арест на объекте и др.

Понять из-за чего произошла приостановка можно, если получить в МФЦ уведомление о приостановке. Хотя бывают и ошибки: я знаю несколько случаев, когда из МФЦ звонили и говорили о приостановке, но при получении документов оказывалось, что сотрудник ошибся и все с документами в порядке и регистрация прошла успешно.

Поэтому главное правило: не паникуем, идем в МФЦ получать уведомление о приостановке.

Но сейчас, когда МФЦ не работают, сделать это не представляется возможным. Поэтому многие сделки подвисли и ждут восстановления обычного режима работы.

Кто совершил ошибку? Кто ее просмотрел? Кто виноват в том, что произошла такая ситуация?

Мое мнение: если в проведении сделки участвовал риэлтор, то на мой взгляд это его вина. Это он должен был, как специалист, следить за каждой буквой, цифрой, запятой… Он присутствует на сделке именно за этим. Он должен предусмотреть, предвидеть, спрогнозировать… Это его/моя работа.

На заре своей деятельности я один раз попала в такой переплет и с тех пор я слежу за всем, за каждым нюансом, чтобы не было задержек и проблем. Чего и своим коллегам искренне желаю.

Если вы, дорогие не клиенты, проводите свои сделки самостоятельно, то будьте внимательны!

Читайте также:

26.04.2020

Переуступка и налоги

«Надо ли платить налог за переуступку прав по договору долевого участия? Это ведь не собственность?», — именно с таким вопросом часто обращаются люди, которые решили «продать квартиру» в новостройке.

Давайте разбираться. Вы вначале приобрели право требования по ДДУ (договор долевого участия), а потом его переуступили. Действительно, по факту еще никакой квартиры не было. Но доход-то  вы все равно получили, а значит,  обязаны с него уплатить налог. Ведь в данном случае надо уплатить налог с доходов физических лиц.

Именно об этом говорит нам налоговый кодекс:

— Любой налогооблагаемый доход (в том числе и при уступке прав требования по ДДУ) может быть уменьшен на сумму произведенных расходов по приобретению этих прав (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) или на имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

— В случае если вы намерены воспользоваться налоговым вычетом – его размер составит всего 250 тыс. руб. (абз. 3 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Для сравнения: вычет в случае продажи именно квартиры, находящейся в сосбственности, составит 1 млн руб.

Поясню: для начала надо посмотреть, за какую стоимость вы приобретали право требования по договору долевого участия и за какую стоимость произвели уступку права требования (цессию), и посчитать разницу цен купли и продажи. В случае если стоимость приобретения и уступки (читай – купли и продажи) была одинакова либо стоимость уступки меньше, чем стоимость приобретения права требования, – обязанность по уплате налогов не возникает. С чем я вас и поздравляю! Но не забывайте, что обязанность по подаче декларации все равно сохраняется! Если вы не сделаете это установленные сроки, то готовьтесь заплатить штраф. Напоминать об этом никто не будет, помнить об этом – это обязанность самого налогоплательщика.

В случае, когда стоимость уступки по ДДУ больше стоимости приобретения права требования по договору долевого участия, вы должны уплатить налог с разницы сумм, которые были указаны в договорах уступки прав требования и долевого участия. Согласно п. 1 ст. 224 НК РФ налоговая ставка устанавливается в размере 13%.

Как это выглядит в цифрах:

(5 500 000 – 2 500 000) × 13% = 390 000 (руб.),

где 5 500 000 – стоимость уступки по ДДУ, 2 500 000 – стоимость ДДУ, 13% – налоговая ставка, а 390 000 руб. – сумма к уплате налога по доходу.

При этом, если вы одновременно с уступкой прав по своему ДДУ, совершаете действия по приобретению нового права требования по договору долевого участия, то это не имеет никакого значения, так как это разные сделки.

Читайте также:

17.04.2020

Передать наследство по договору с выгодой? Теперь можно!

Вы знали, что в прошлом году появился новый способ передать наследство —  наследственный договор? Нет?! Тогда читайте!

Хотя до сих пор этот вариант остается «тайной за семью печатью» для многих. А те, кто слышал про это, все равно относится к этому с недоверием. И это нормально: все новое изначально пугает.

Но тем не менее, если разобраться, то новый способ – наследственный договор (договор наследования, согласно ст.1116 ГК РФ), является наиболее интересным, чем простое завещание.

Сейчас объясню, почему это так.

  1. Можно обменять наследство на что-то важное и необходимое.

Договор – это соглашение между двумя сторонами о том, что имущество перейдет к наследникам после ухода наследодателя из жизни, но при выполнении наследниками встречных обязательств (имущественных или неимущественных).

Например, ежемесячная выплата наследодателю определенной суммы или обеспечение пожизненного содержания, ухода, поддержания чистоты в его жилище, ухода за его домашними питомцами и т. д.

Наследников выбирает тоже наследодатель самостоятельно.

Наследодатель не ограничен в определении обязательств для наследников — главное, чтобы они не противоречили закону, ну и чтобы наследники согласились на них (ведь понятие «договор» требует согласия двух сторон).

  1. Обязанности на наследников могут быть возложены и после открытия наследства (то есть после смерти наследодателя) и будут неким «обременением». Это называется «Завещательный отказ».

Например, наследник обязан предоставить квартиру в пожизненное пользование члену семьи наследодателя.

3. Закон разрешает включать в договор условия перехода имущества к наследникам.
В этом случае наследство будет распределяться согласно обстоятельств. При этом при заключении наследственного договора неизвестно наступят ли эти обстоятельства или нет ко дню открытия наследства.

Например: квартира переходит к внуку, если он ко дню открытия наследства достигнет 18-летнего возраста, а если нет — то к дочери.

Но закон запрещает ставить условия, которые заведомо невыполнимы или ограничивают правоспособность человека (например, такие как: «если никогда не женится» или наоборот «если не разведется»).

  1. В отличие от договора ренты, наследодатель остается собственником своего имущества до конца своих дней.

Что это значит? Это значит, что оставаясь собственником, человек может как угодно распоряжаться имуществом, может продать его или подарить. Да, конечно, наследники при этом останутся ни с чем, но запретить ему этого никто не может: закон запрещает ставить какие-то ограничения на этот счет в договоре.

  1. Закон позволяет наследодателю досрочно отказаться от договора. Для этого достаточно обратиться к нотариусу и направить участникам договора соответствующие уведомления, а также надо будет возместить наследникам все затраты, которые они уже фактически понесли к данному моменту, исполняя договор (например, вернуть выплаченные ежемесячные денежные пособия).А вот наследники, к сожалению, не могут так просто в одностороннем порядке отказаться от договора. Если изначально в соглашении для них не было предусмотрено такое право, то досрочное расторжение возможно только в судебном порядке.

Наследникам не надо пугаться. Для них тоже есть плюсы в таком договоре. Например, риск отмены наследственного договора в суде после того, как откроется наследство, минимальный, так как договор подписывается всеми участниками и заверяется нотариусом. При этом вся процедура обязательно записывается на видео, файл хранится у нотариуса. Поэтому остается много доказательств того, что наследодатель находился в ясном уме, подписывая соглашение.

Еще один немаловажный плюс для наследников: не нужно будет специально принимать наследство и ждать шесть месяцев, чтобы оформить собственность на себя. Права и обязанности по наследственному договору переходят к ним сразу же, с момента открытия наследства.

Но, к сожалению, в наследственном договоре остался один важный нюанс (не слишком приятный для наследников): обязательных наследников обижать нельзя, несмотря ни на какие соглашения. Если таковые объявятся, то наследникам придется выделить им положенную по закону долю.

Какой документ выбрать завещание или наследственный договор решает наследодатель. Если он хочет, чтобы наследники заранее не знали о том, какое наследство ждет каждого из них, то тогда необходимо оформить завещание. Если наследодатель готов действовать открыто или ему надо для своего спокойствия упомянуть про обязательные условия, то тогда – наследственный договор.

Читайте также:

24.03.2020

Выписка из квартиры без согласия

Собственник, в соответствии с нормами законодательства, имеет право осуществлять выписку граждан из квартиры, даже без их согласия.

В различных ситуациях, структура выписки осуществляется исключительно через суд, но сам процесс на самом деле не является сложным. Тем не менее, вы должны будете подать специализированное заявление в суд, после чего, будет назначено судебное заседание. На заседании будут рассмотрены различные документы, после чего, вы получите на руки документ, на основании которого будет произведена принудительная выписка человека из помещения.

Как осуществить выписку из квартиры без согласия?
Если в вашей квартире, которая является собственностью, вписан родственник, который не имеет никаких имущественных прав на недвижимость, то в данном случае, в соответствии с нормами 31 статьи ЖК РФ можно оформить выписку данного человека посредством суда;
В случае, если речь идет о недвижимости, которая не имеет приватизации, то в соответствии с нормами 91 статьи ЖК РФ можно посредством судебного разбирательства доказать, что имущество используется не по назначению. Именно по этой причине, гражданин осуществляет нарушение установленных норм использования жилой недвижимости, что требует его выписки из данного помещения;

Также осуществить принудительную выписку можно в том случае, если на протяжении весьма значительного количества времени, человек не проживает в помещении и не осуществляет оплату нужных коммунальных платежей. Естественно, в данном случае, весь процесс осуществления выписки будет осуществляться через суд.

Исходя из всего указанного выше, становится понятно, что принудительная выписка без согласия возможна исключительно на основании судебного решения. Получить данное решение можно достаточно быстро, а на основании решения суда, вы обратитесь в паспортный стол и осуществите выписку.

Также законодатель устанавливает, что для осуществления принудительной выписки, нужно иметь определенные основания для осуществления данного процесса. Например, если человек утратил законные основания на использование недвижимости. Муж развелся с женой, а недвижимость принадлежит мужу на правах собственности и приобретена до момента наступления брачных отношений. В данном случае, имущество не может считаться совместным, и после осуществления развода, жена должна будет выписаться.

Сложности осуществления принудительной выписки

Определенные сложности с принудительной выпиской могут возникнуть в том случае, если речь идет о несовершеннолетнем ребенке. Но, если вы стремитесь осуществить процесс быстро и без ярких сложностей, вам лучше обратиться к юристу, который проконсультирует вас по всем вопросам и поможет вам правильно составить заявление на осуществление выписки через суд.

Читайте также:

16.02.2020

Трейд-ин в недвижимости

Схема трейд-ин, или, говоря проще, «квартира в зачет», превратилась в обязательную опцию в арсенале застройщиков. Как она работает и чем выгодна.

Классический трейд-ин на практике выглядит следующим образом. Клиент выбирает квартиру в понравившейся новостройке и договаривается о ее предварительном бронировании. После этого риэлторское агентство – партнер строительной компании – дает заключение о рыночной стоимости имеющегося жилья клиента. Если цена устроила – с агентством подписывается договор на реализацию. И одновременно заключается договор с застройщиком на приобретение новой квартиры.

На продажу «квартиры в зачет» отводят от трех до шести месяцев – здесь все зависит от того, сколько застройщик готов ждать. Ну а вырученные в результате деньги идут на оплату покупки.

Плюсов и минусов в этой схеме немало. Привлекательный момент – за время продажи старого жилья новостройка в цене не подрастет. Более того, многие застройщики обещают заморозить и все действующие на тот момент скидки.

Скидка может зависеть и от скорости реализации старого жилья. Это скорее минус. Для того, чтобы получить скидку, свою квартиру, возможно, придется продавать по цене ниже рыночной, примерно на 10-20%.  А это скорее всего минус.

Некоторые застройщики вначале предлагают раскошелиться. Например, клиент вносит первоначальный взнос, а это 15–20% от базовой стоимости квартиры, и ему предоставляется рассрочка на те месяцы, в течение которых происходит продажа его прежней недвижимости. Конечная стоимость приобретения зависит от срока второго платежа: скидка от базовой цены составит 11%, если договор оформляется на 180 дней, и 9% при выплате второго платежа через 365 дней. Но в разных  строительных компаниях свои предложения.

Схема трейд-ин подходит людям, у которых недостаточно средств на покупку новой квартиры, но есть недвижимость, которую они могли бы продать.

По словам застройщиков, трейд-ин часто выбирают семьи, в которых появляются дети и необходимо расширение жилплощади. Также программой нередко пользуется молодежь, получившая в наследство «бабушкину» квартиру с морально устаревшими планировками и в квартале без комфортной жилой среды. Молодые люди хотят жить в современном микрорайоне.

Еще одна категория покупателей – инвесторы, которые продают свои подросшие в цене квадратные метры и на вырученные деньги приобретают недвижимость большей площади.

Но нередко трейд-ин прельщает и владельцев единственного жилья. Они выбирают новую квартиру в заключительной стадии строительства или, еще лучше, в уже построенном доме, чтобы в ожидании новоселья не пришлось перебираться с вещами на съемную квартиру.

В минувшем году ряд игроков заявили о появлении услуги моментального трейд-ин. В этом случае выкуп старого жилья и взаимозачет оформляются одновременно, за пару дней. Потом застройщик уже самостоятельно реализует выкупленную квартиру на вторичке. Но широкого признания такая практика пока не получила.

Какие еще апгрейды ждут программы трейд-ин, впервые появившиеся на рынке новостроек больше десяти лет назад, можно только гадать. Как правило, дополнительные инструменты продаж начинают активно развиваться, когда конкуренция на рынке усиливается, а покупатели становятся наперечет. Другое дело, что раньше круг застройщиков, готовых к «обмену», был узок, а алгоритм их программ почти не различался. Теперь разнообразие больше, и покупателю действительно есть из чего выбирать.

Итак, подведем итоги. За последние полгода-год схему «квартира в зачет» запустили и продолжают оттачивать абсолютное большинство петербургских застройщиков. Эксперты относятся к перспективам развития трейд-ин позитивно, некоторые даже предрекают этой схеме роль нового драйвера спроса. Но пока что успехи не впечатляют – на рынке новостроек заключается лишь около 2–4% таких сделок.

Читайте также:

11.11.2019

Осторожно, долгострои!

Количество проблемных объектов в Петербурге уменьшается, однако на место одних обманутых дольщиков приходят другие. Конечно, сегодня проблема не так масштабна, как несколько лет назад. Однако в Ленинградской области обстановка до сих пор напряженная. Поэтому, прежде чем отправляться покупать новостройку, рекомендуем ознакомиться с нашим материалом.

Ситуация с проблемными объектами в Петербурге и Ленобласти диаметрально противоположная. В городе только за последний год ввели в эксплуатацию все долгострои, оставленные печально известными ГК «Город» и «Чесма-инвест».

Из знаковых проектов не получили разрешение на ввод до сих пор только «Охта-модерн» (но ее согласилась достроить «Группа ЛСР») и «Светлановский» (там осталось доделать совсем немного, но все же перспективы неясные до сих пор).

Есть еще пока совсем безнадежный ЖК «Вариант» в Ленсоветовском, ЖК «Трио» на Пулковских высотах, которому нового инвестора нашли, но он как-то достраивать объект не спешит.

Плюс самый старый проблемный долгострой города – «Новая Скандинавия» (ему уже 20 лет), но там осталось достроить только последнюю очередь, хотя инвестора пока нет.

Есть и положительные примеры: ЖК «Екатерингоф» (в прошлом – «Панорамы залива») хоть и с трудом, но все же почти достроен, акт о вводе ожидается в декабре.

На сегодняшний момент в официальном реестре обманутых дольщиков на сайте Смольного (обновляется каждый месяц) числятся всего 127 человек, а еще в марте их было 660.

Впрочем, сегодня попасть в такой реестр можно только собрав довольно внушительный объем документов, в том числе нужно решение суда о признании застройщика банкротом, а дольщика – претендующим на квартиру. Не все готовы тратить свое время и силы на сбор бумаг.

Благостную картину вот-вот подпортит компания «Норманн», у которой на территории города есть ЖК «Три апельсина» и «На Заречной» примерно с 1,5 тыс. дольщиков. Оба юрлица – «дочки» «Норманна» были признаны банкротами только нынешней осенью, и пока ничего определенного о судьбе этих объектов сказать невозможно. Хоть в федеральном Фонде помощи дольщикам и скопилось уже 24 млрд руб., вряд ли это сможет помочь, поскольку деньги с застройщиков он собирает менее двух лет, а проекты «Норманна» куда более старые. Очевидно, Смольному придется снова искать новых инвесторов для завершения строительства.

В Ленобласти картина гораздо печальнее. В реестре обманутых дольщиков насчитывается более 1000 человек. Однако, по данным областного Госстройнадзора их примерно 10 300 человек. Именно такое количество указал надзорный орган в письме Минстрою и попросил автоматически включить их в реестр. В письме говорится о 24 застройщика, сорвавших сроки сдачи своих объектов и находящихся на различных стадиях банкротства.

Наиболее проблемные в Ленобласти четыре ЖК от все того же «Норманна» («Морошкино», «Яркий», «Десяткино» и «Десяткино 2.0», в общей сложности более 3 тыс. дольщиков), три объекта признанного банкротом «Нависа»  («Шотландия», «Щегловская усадьба» и «Созвездие», около тысячи дольщиков), «Тареал» (вторая очередь ЖК «Ванино»), ИСК «Константа» (ЖК «Азбука»). Есть еще компания «ЛенСпецСтрой» с 800 дольщиками ЖК «Ленинградская перспектива»: банкротный иск был предъявлен в августе и пока не рассмотрен.

С компанией «Унисто-Петросталь» ситуация неоднозначная. С одной стороны, она в предбанкротном состоянии, с другой – распродает активы, нашла нового инвестора для достройки ЖК «Аннинский парк» (ООО «Монолит» из Дагестана») и обещает достроить оставшиеся два объекта.

Возобновились работы в ЖК «Силы природы» в Мурино (теперь вторая очередь выделена в отдельный ЖК «Ромашки»), но идут они крайне медленно, и к июню 2020 года (как предполагалось) завершить проект едва ли получится.

Там же находится недостроенный ЖК «Воронцов», который теперь решили и вовсе снести, чтобы построить новый дом к концу 2023 года. Оба проекта курирует ЛенОблАИЖК.

ЖК «ЗемлЯнино» от печально известного «СУ-155» уже взял в работу «Патриот Северо-Запад». Наконец, банк «Пересвет» согласился профинансировать достройку ЖК «Близкое» от «ПетроСтиля» в Мистолово.

С переходом рынка на проектное финансирование и эскроу-счета основные риски по долгостроям возьмут на себя банки. Но до этого момента придется подождать еще года два как минимум. Пока же отсутствие возможности у застройщиков получить доступ к деньгам банков (а отказов уже сейчас предостаточно), напротив, может привести к пополнению армии обманутых дольщиков. В основном это касается небольших компаний. Так что до окончательного решения проблемы еще очень далеко.

Читайте также:

23.10.2019

Дроны на службе Росреестра

Что происходит после аэрофотосъемки дачи и как на это реагировать?

В середине мая Росреестр объявил, что его центр использования беспилотников начинает работу. Дроны будут производить съемку, чтобы отследить особенности использования участков: например, сравнить границы участков, проверить, соответствует ли реальная эксплуатация участка виду его разрешенного использования. Но главное, что особенно волнует владельцев загородных домов, с помощью дронов определяется наличие на участке незарегистрированных объектов недвижимости.

В случае если по итогам мониторинга с использованием дрона выявлен незарегистрированный объект, собственник уведомляется об этом в письменном виде. Далее ему предоставляется определенное время для того чтобы самостоятельно поставить объект на кадастровый учет. Только по истечении указанного в предписании времени на собственника может быть наложен штраф.

Правда ли, что за любую постройку сразу придется платить налог?

По итогам мониторинга автоматически налог на объект, признанный объектом недвижимости не начисляется, поскольку одной только аэрофотосъемки для постановки его на кадастровый учет недостаточно.

В случае выявления незарегистрированного объекта уполномоченными органами направляется выездная группа, которая проводит дополнительную сверку данных и в письменном виде уведомляет собственника земельного участка о необходимости поставить объект на кадастровый учет и начать уплачивать налог.

Если вышеописанных действий не произошло, и налог, а также штрафы начали начислять автоматически, то следует обращаться в суд с иском к налоговой службе в качестве ответчика, поскольку именно ФНС направляет собственнику уведомление о необходимости уплаты налога начисляет штрафы.

Только по решению суда постройка может быть признана недвижимостью и за нее начинает начисляться налог. То есть сразу он точно не придет.

Как быть, если дрон принял временную постройку за недвижимость?

По закону недвижимостью признается объект, прочно связанного с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. На бытовом уровне разницу обычно определяют по наличию либо отсутствию фундамента. Для определения того, относится ли постройка к недвижимости или нет, можно пригласить кадастрового инженера, которые по итогам проведенного исследования установит статус постройки.

В каких случаях постройку придется сносить?

Если собственник решительно не хочет платить дополнительные налоги, он вправе снести постройку и, например, возвести вместо нее «заменитель»: с аналогичными функциями, но без признаков объекта недвижимого имущества.

В некоторых случаях снос постройки является обязательным. Например, когда она полностью не соответствует виду разрешенного использования участка, на котором возведена.

В случае если собственник не снесет постройку или приведение ее в соответствие, орган местного самоуправления может снести ее самостоятельно, а потом потребовать возмещения расходов от собственника участка, за исключением случая, когда такое возмещение производится за счет бюджетных средств.

Читайте также: