• Background Image

    Новости

    Советы для всех

07.07.2021

Две важные ошибки продавцов недвижимости.

Работаю в недвижимости уже больше десяти лет и из года в год наблюдаю одни и те же ошибки продавцов, которые вредят в первую очередь им самим.

И речь идет не о том, что надо нанимать риэлтора. В нашей стране такого обязательного правила нет. Любой человек вправе самостоятельно распорядиться своим недвижимым имуществом. Но каждый из продавцов все равно полезет в интернет и будет там искать информацию о том, как сделать то или иное действие. Чьих советов он там начитается и какой давности это будут советы (законы меняются постоянно: то, что советовали даже год назад, может быть уже устаревшим) – вот в чем вопрос!

И тем не менее я тоже дам парочку советов. На мой взгляд, они не устареют)

Ошибка №1. Продавцы путают цену продажи с рыночной ценой.

Очень часто продавцы говорят: «Я хочу продать за…», «Мне нужно …миллионов рублей», «Мой сосед/знакомый/родственник продал такую же квартиру за…»

И это основная ошибка. Хотеть можно сколько угодно денег, но рынок диктует свои законы.

У продавца и покупателя изначально разные подходы к оцениванию объекта недвижимости. Продавец при оценке своего объекта использует затратный способ: за сколько купил, за сколько отремонтировал/построил, сколько процентов по ипотеке выплатил, сколько души вложил и т.д. Покупатель при оценке объекта недвижимости использует сравнительный метод: он уже походил по похожим вариантам, ему есть с чем сравнивать, и он понимает, что действительно стоит таких денег, а что должно стоить дешевле.

Если продавец отталкивается от того за сколько продал его сосед/знакомый, то тут тоже не все так просто. Не бывает одинаковых квартир. Да, по техническим параметрам (метраж, тип дома) они могут быть похожи.

Но на цену влияют и другие факторы:

-район (для больших городов, например, для Санкт-Петербурга, это значимая величина);

-этаж (квартиры на первом этаже, как правило дешевле, так же как квартиры на пятом этаже в пятиэтажке без лифта);

-готовность документов. Это влияет на скорость выхода на сделку, а значит и на цену.

-сложность сделки: прямая продажа или разъезд. Объекты недвижимости в прямой продаже (продавцу нужны только деньги и подбирать встречный вариант не нужно) всегда в приоритете, а значит могут быть чуть дороже;

-наличие обременений тоже влияет на цену, но уже в меньшую сторону;

-эксклюзивность объекта: когда продавал сосед/знакомый, то в этом доме продавалась только его квартира, а покупателям нужен был именно этот дом. А сейчас в этом доме продается несколько аналогичных квартир…

И самый главный момент, который надо понимать: когда ваш сосед/знакомый продал свой объект? Какие цены тогда были на рынке?

И еще один нюанс: вы уверены, что он назвал вам истинную цену, а не решил немного прихвастнуть?

Исходя из всего выше сказанного надо понимать, что цена желаемая и цена действительная – это две разные величины.

Ошибка №2. При незнании правильной рыночной цены невозможно правильно определить сроки продажи.

Таким образом, не ориентируясь в цене, продавец упускает тех покупателей, которые изначально находятся на данный объект. Чаще всего даже при изначально высокой цене  на объект недвижимости найдутся желающие «посмотреть». Это покупатели, которые уже видели другие объекты, которые хотят сравнить приглянувшийся им вариант (за который они уже готовы внести залог) с новым объектом. Удостоверившись, что выбранный ими вариант более оптимальный, они, конечно, купят его. То есть продавец объекта с высокой ценой поможет продаться другому аналогичному объекту с более адекватной ценой.

При этом замечания от покупателя о непомерно высокой цене продавец встречает «в штыки», а предложение снизить цену, воспринимает, как личное оскорбление. Что происходит потом? Проходит время и продавец начинает «спускать» цену, но время ушло. А время – деньги!  Есть огромная вероятность, что спускаться придется на гораздо большую сумму, чем предлагали первые покупатели. И это не фантазии. Это я на основании своей практики рассказываю.

Какой совет я хочу дать продавцам, которые самостоятельно хотят заняться продажей своей недвижимости? Достаточно простой:

— начинайте анализировать рынок недвижимости заранее за 1-2 месяца до начала активных действий. Риэлторы постоянно «варятся» в этой информации, поэтому они могут оперативно начинать действия с продажей, а собственнику надо провести сбор информации и анализ рынка. Только так вы не упустите самого выгодного покупателя в начале процесса продажи и сможете продать объект в нужный срок.

Всем добра и удачи!

Читайте также:

23.06.2021

Из садового в жилой! Как изменить статус дома?

Не секрет, что объекты загородной недвижимости со статусом «СНТ» стоят дешевле и чаще привлекают внимание покупателей. Но при этом самый частый вопрос, который звучит от приобретателей: «А можно в нем прописаться?»

Да, на данный момент есть закон, который разрешает прописаться в садоводстве, но при условии, что дом имеет статус жилого.
А в большинстве садоводств дома зарегистрированы именно как садовые, с назначением: нежилое. Раньше других вариантов и не было.
Однако, сейчас есть возможность или сразу зарегистрировать свой садовой дом, как жилой, или перевести его из садового в жилой.
Как это делается?
Дом можно признать жилым на основании решения администрации района, в котором расположен данный объект.
Но бежать сразу с заявлением в администрацию или МФЦ (они тоже принимают подобные заявления, по крайней мере в СПб и ЛО) не стоит. Ведь одного заявления мало. Надо еще произвести техническое обследование здания и получить заключение.
Поэтому первым шагом должно быть обращение к кадастровому инженеру (или в лице ИП, или ООО), который является членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий.
Он обследует техническое состояние дома, оформит заключение, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности.
Получив такое заключение, можно смело писать заявление в администрацию. Затем надо будет подождать 48 дней. Именно столько составляет срок предоставления государственной услуги.
И вот уже ваш садовый дом превратился в жилой!
Естественно, надо понимать, что государственная услуга предоставляется бесплатно, а вот за работу кадастрового инженера надо будет заплатить. И тут будет все зависеть: от местоположения объекта, скорости подготовки отчета, площади самого здания.
Вроде ничего сложного. Только терпение, ожидание и немного денег!
Удачи в решении ваших задач!

Читайте также:

20.04.2021

Ваш план: срочно построить дом! Лучше не спешить!

Вы купили участок и руки, как говорится, чешутся, чтобы заняться строительством дома?

Желание хорошее и вполне понятное. Но я бы рекомендовала «придержать коней».

Почему? Сейчас попробую объяснить.

Например, вы посмотрели участок летом. Он вам понравился: сухой, достаточной ровный. Вы его купили. И начали строиться и вдруг осенью начались дожди и тут-то стало понятно, что участок имеет слабые места, а именно на вашем замечательном участке есть территория, где застаивается вода, появившаяся в результате обильного выпадения осадков. А летом это было не видно, так как летом уровень подземных вод, как правило, падает. Да, и вода летом быстрее уходит в почву или испаряется. Это во-первых.

Во-вторых, вы еще не до конца исследовали свой участок. Хотите верьте, хотите – нет, но на одном земельном участке есть супесчаные почвы, а есть места с суглинками (и хорошо, если суглинки, а не глина в чистом виде). И вот результат: где-то сухо, а где-то сформировалось болотце. А вы именно там начали строительство и уже кучу денег в фундамент вбухали, а теперь дренаж надо будет делать капитальный. Денежные расходы…, а всего-то подождать надо было и понаблюдать.

Есть возможность подождать со строительством и переждать зиму? Замечательно. У вас есть возможность посмотреть правильно ли вы определились с месторасположением дома? Например, вы хотели поставить дом в дальнем конце участка, подальше от глаз людских. Замечательное решение. А теперь посетите свой участок зимой, посмотрите на то место, где должен стоять дом, оцените уровень и объем снежного покрова и прикиньте в уме сколько снега вам придется каждый раз после снегопада кидать. Все еще хотите ставить дом именно там? Не вопрос… Главное, чтобы вы понимали, какие физические нагрузки будут ждать вас в зимний период.

А теперь ждем весны. Тает снег. И это таяние может обнажить еще проблемные участки. И они могут не совпасть с осенними. Особенно, если зима была суперснежной.

Вот теперь вы видели свой участок в разные времена года и знаете все «больные места». Вот теперь можно смело приступать к строительным работам.

Но это только мой совет. И ничего более. Кто захочет прислушается, кто захочет призадумается… Если кому-то поможет – буду рада.

Читайте также:

15.03.2021

Кому не стоит мечтать о загородной жизни?

В последнее время очень часто от клиентов слышу, что очень хочется продать квартиру и уехать жить в ближайший пригород. И пандемия прошлого года подтвердила, что это очень даже неплохое решение. Но  мечтать  — это одно, а действовать  — это другое.

К таким изменениям в жизни надо подходить с «холодной головой». Приведу пример из практики.

Семья из трех человек: мама и папа — люди достаточно молодые, чуть за сорок, сын – первокурсник высшего учебного заведения. Живут в маленькой двухкомнатной квартире с проходной комнатой. Мечта —  продать эту квартиру и купить участок с домом. Это даже не мечта, а идея-фикс.

Спрашиваю, знают ли они, что такое загородная жизнь? Жили ли когда-нибудь в деревне? Например, в детстве у бабушки и дедушки? Ответ: нет. Все бабушки и дедушки городские жители. То есть представлений о жизни в частном доме ноль целых и ноль десятых.

Спрашиваю, где собираются работать? В городе, конечно! Поэтому дом должен быть недалеко от города.

Так как продаваемая квартира является единственным жильем, то еще и прописка нужна будет. А это, значит, что круг поиска еще сокращается.

При этом денег впритык, пришлось даже продать свою машину. То есть ребята планируют ездить на работу и на учебу, используя общественный транспорт. И желательно, чтобы это была электричка. Чтобы в пробках не стоять. Круг поиска все уже и уже.

Рисую клиентам картину: зима, на улице темно и холодно. Встаете в шесть утра, а то и раньше. Берете в руки лопаты и идете чистить снег. Потом минут 20-30 идете по не прочищенной улице к железнодорожной станции, боясь опоздать, так как следующий поезд только через 40 минут. Прибегаете, стоите ждете и вдруг объявление, что поезд отменили. А своей машины нет…

Вечером обратная дорога и не факт, что без сюрпризов.

Задумались… Но все равно сказали, что поедут еще дома смотреть. Клиент всегда прав! Одумались только после одного случая: поехали на показ, предварительно посмотрели расписание электричек, приехали на вокзал, а электричку отменили! Хорошо, что это в городе произошло, а не на ж/д станции в 30 км от города, где даже помещения вокзала нет, чтобы погреться.

Звонят мне и говорят, что будут себе покупать квартиру большего метража.

Итак, подведем итог, кому можно мечтать и приобретать загородный дом для постоянного проживания:

— тем, у кого есть опыт жизни за городом;

-тем, у кого есть деньги на покупку с запасом, потому что загородный дом всегда требует дополнительных вложений;

-тем, у кого, есть автомобиль (жизнь за городом без своего автомобиля очень сложно);

Это основные, но очень важные параметры! Тогда мечты совпадут с реальностью и жизнь за городом будет счастливой.

Читайте также:

03.02.2021

Маленькая фраза и большие деньги. Связь есть!

Какие фразы обязательно должны быть в договоре купли-продажи, чтобы обезопасить продавца или покупателя?

Если задать этот вопрос простому обывателю, то он, скорее всего, после некоторого раздумья сможет назвать несколько из них. А вот у специалистов рынка недвижимости эти фразы должны отлетать от зубов.

Но мало, кто пока знает, что в конце декабря 2020 года вышло новое постановление Верховного суда РФ (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2020 г. N 45 г. Москва «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве»), которое тоже повлияет на составление договоров купли-продажи.

Верховный суд РФ постановил, что в договор купли-продажи объекта недвижимости необходимо добавить пункт, который будет защищать покупателей.

О чем этот пункт должен гласить? Этот пункт должен включать в себя условие, что продавец выступает поручителем возврата денег покупателю в случае признания сделки недействительной.

Мало, кто знает, что  признание сделки недействительной не влечет за собой обязательство продавца вернуть деньги, если данное условие не закреплено договорными обязательствами. Покупатель в такой ситуации рискует остаться и без объекта недвижимости, и без денег.

В начале прошлого года был принят закон о добросовестном приобретателе, который позволяет получить деньги с продавца или с государства. НО… Там необходимо соблюсти ряд условий и процедур. При этом ряд мероприятий должны быть проведены еще до сделки. Что будет, если они будут соблюдены? Правильно, ничего хорошего.

А если в вашем договоре будет соответствующий пункт об обязательстве продавца вернуть деньги, то он уже не сможет остаться в стороне, так как лично за это поручился.

К сожалению, эта фраза не панацея от всех бед. Это не значит, что не надо больше напрягаться и проверять всесторонне объект и собственников. Это не значит, что вставив в текст договора такую фразу, вы можете чувствовать себя «в домике». Давайте не забывать, что у продавца к моменту «разборок» может не оказаться денег. Поэтому говорить о том, что этот пункт на 100% решает проблемы покупателей нельзя. Но, по крайней мере, будет основа для предъявления справедливой претензии к продавцу. Это будет своеобразной «соломкой», которую подстелет себе покупатель.

Читайте также:

13.01.2021

Внимание! Налоги после продажи недвижимости!

Одним из излюбленных вопросов к риэлтору: как не платить налоги после продажи?

Что тут сказать? Об этом уже подумало государство и существует ряд законов, которые освобождают от уплаты налогов или позволяют уменьшить сумму налога.

Не скрою, что существует ряд «хитростей», которые используют продавцы для «ухода от налогов».

Но своим клиентам настоятельно не рекомендую это делать. Почему? Ну, во-первых, это противозаконно.

А во-вторых, это может обернуться серьезными финансовыми потерями.

Как это может быть спросите вы меня? Я же сделал все для того, чтобы не платить, а тут вдруг финансовые потери?

Давайте объясню. Сейчас у налоговой службы, благодаря поправкам, внесенным в Налоговый кодекс, существуют возможности штрафовать и выставлять налогоплательщику требование оплатить налог, рассчитанный самой налоговой службой.

Это значит, если налоговая служба получила данные (например, от покупателя) о том, что сделка носила признаки недостоверности, т.е. цена объекта недвижимости в договоре отчуждения занижена, то налоговая служба вправе:

  1. Наложить штраф, если вы забыли подать налоговую декларацию. Но это меньшая из бед, т.к. такой штраф составляет всего 1 000 рублей.

  2. Наложить штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога, если нарушение не носит умышленного характера.

  3. Наложить штраф в размере 40% от суммы неуплаченного штрафа, если нарушение носит умышленный характер.

  4. Обязать уплатить налог в полном размере.

Что надо учитывать:

-штраф назначается как за неуплату, так и за неполную уплату налогов, а также за занижение налогооблагаемой базы (а уменьшение стоимости объекта недвижимости в договоре, как раз и является занижением налогооблагаемой базы);

-если налоговая служба обнаружила данный факт, то использовать законные способы для занижения (например, доходы минус расходы) будет уже нельзя. Придется платить налог от полной стоимости объекта недвижимости: или рыночной (если эти сведения стали известны налоговому инспектору) или от полной кадастровой стоимости, а она на данный момент почти приравнена к рыночной.

Если перейти на язык цифр, то получится такая картина:

Стоимость квартиры — 5 млн рублей, но в договоре указано 3 млн рублей (два года назад именно за эту сумму квартира была приобретена). Продавец подает налоговую декларацию и расслабляется: за сколько купил — за столько продал, дохода нет и платить налог не надо. И тут налоговая узнала о занижении цены. Продавцу приходит уведомление о том, что необходимо заплатить штраф в размере 40% от неуплаченного налога: продавец должен был подать другую декларацию и заплатить соответствующий налог: 5 000 000 — 3 000 000 =2 000 000. Именно с этой суммы надо было заплатить налог 13%, то есть 260 000 рублей.

Налоговая тоже считать умеет. Соответственно нужно будет заплатить штраф 40% от 260 000 рублей, то есть 104 000.

И еще надо будет заплатить налог 13%, но уже с полной стоимости квартиры, то есть с 5 000 000 рублей. (Продавец повел себя, как недобросовестный налогоплательщик, а значит никаких поблажек-бонусов ему «не светит»). Считаем налог и получаем «веселенькую» сумму: 650 000 руб.

104 000 + 650 000 = 754 000!!!!!!

И это вместо 260 000! Разница существенная!

Конечно, наш менталитет навязчиво шепчет в голове: «А вдруг пронесет?». Так не хочется отдавать полмиллиона в государственную казну. Что ж…. Каждый сам принимает решение: платить или не платить, скрывать или не скрывать, обманывать или не обманывать, рисковать или не рисковать.

Моя задача, как риэлтора, объяснить, какие проблемы могут ждать впереди, а решение всегда за клиентом.

Читайте также:

14.11.2020

Услуги Росреестра и МФЦ. Нововведения.

Как-то так получалось, что я давненько не обращалась в МФЦ для получения услуг по сделкам с недвижимостью или для получения выписки из ЕГРН. Сделки, конечно, были, но все они проходили через электронную регистрацию.

И вот на прошлой неделе пришлось идти в МФЦ сразу два раза: и за выпиской, и со сделкой. При этом в Росреестре (и Санкт-Петербурга и Ленинградской области) установили новое программное обеспечение, которое естественно повлияло на работу и самого Росреестра, и МФЦ.

Есть как плюсы, так и минусы.

  1. Попасть в МФЦ сейчас можно только по предварительной записи. В Санкт-Петербурге это правило действует давно, в Ленинградской области – это правило на одно время отменили, а с 9 октября опять вернули. Записаться на прием по Ленинградской области чуть проще, там объем сделок не такой большой. А вот с записью в Петербурге проблемы есть, это надо делать заранее, и даже не мечтать, что в ближайшие две –три недели туда попадешь. И это минус.
  2. В МФЦ пускают только самих заявителей. Агенты остаются снаружи. А это вызывает определенные затруднения, так как сотрудники МФЦ при приеме документов задают вопросы, на которые стороны сделки не всегда могут ответить. Поэтому прием документов осуществляется через телефонные переговоры с риэлторами. А это влияет на время. Можем отнести это тоже к минусам.
  3. Программное обеспечение для сотрудников МФЦ является «зверем странным и неизведанным». Прием документов идет с постоянным консультированием сотрудников МФЦ друг с другом. Вчера при приеме документов три сотрудника ломали голову, как ввести в базу «объект незавершенного строительства», так как такого вида недвижимости не было в предустановленной базе. В результате: раньше такую сделку принимали за 30 минут, вчера эта операция заняла 1 час 50 минут.  Это минус!!! И еще какой!
  4. При приеме заявления на выдачу выписки из ЕГРН столкнулась с тем, что при выполнении данной операции присваивается номер оплаты госпошлины, которую надо оплатить в течение 7 рабочих дней с момента подачи заявления. Я решила оплатить сразу и мне предложили оплатить прямо на месте, у окошка, в котором у меня принимали документы при помощи банковской карты. Это явный плюс. Не надо бежать, искать терминал, разбираться, как заплатить. И при этом выписка стала стоить дешевле: 390 руб+10 руб (комиссия), итого 400 руб. Мелочь, а приятно. Надеюсь, что такая система оплаты есть или будет во всех МФЦ.
  5. Когда принимают пакет документов, то этот пакет сразу получает регистрационный номер. Раньше движение пакета документов можно было проверить на сайте Росреестра, зная этот номер пакета документов. Сейчас из-за новой программы тоже присваивается номер, но проверить его не получается. А это очень неудобно. А это, значит, минус.
  6. При подаче заявления на получение выписки из ЕГРН я получила уведомление на электронную почту о прохождении все процедуры: получено заявление, принята оплата, сформирован документ и т.д. Единственное, что напрягло, что выписку я заказала в 17.00 в МФЦ, а от Росреестра пришло сообщение что документ готов был уже в 20.00, но получить его в бумажном виде в МФЦ можно после 15 октября. Я немного напряглась… Почему вдруг такой большой разрыв во времени? Но зря пугалась: на следующий день позвонили из МФЦ и сказали, что могу получить бумажный документ. В данном случае такая скорость – это явный плюс. При подаче документов по сделке купли-продажи госпошлину оплачивали в стандартном режиме, через терминал. И никаких уведомлений клиенты не получили.
  7. Сроки регистрации сделки. Вчера в МФЦ Ленинградской области нас предупредили, что получить документы с регистрации через девять дней, обозначенных в расписке (теперь даже число не ставится, как было раньше), можно даже и не мечтать. Задержки будут… Сколько? Сказать трудно. Поживем – увидим. А это минус!

Новое всегда пугает, а иногда и мешает. Придется всем привыкать: и участникам сделки, и риэлторам, и сотрудникам МФЦ, и, конечно, сотрудникам Росреестра. Надеюсь, что после периода адаптации все наладится и вернется на привычные рельсы получения государственных услуг, связанных с Росреестром.

Читайте также:

15.09.2020

Бабушка- божий одуванчик и квартирный вопрос.

Сколько вокруг разговоров про мошенников. Отовсюду мы ждем подвох… Но есть категория людей, про которых уж точно подумаешь в последнюю очередь. Наоборот, эти люди точно находятся в группе риска и их очень хочется уберечь от обмана.

Но и тут не надо расслабляться. Лет пять –семь назад в одном из районных центров Ленинградской области жила бабушка – божий одуванчик, которая нашла способ получать добавку к пенсии не от государства, а от доверчивых граждан.

Что же такое придумала бабуля? Бабуля выставляла на продажу свою квартиру, надо отметить, что цена у нее была достаточно лакомая. Риэлторов она избегала, как черт ладана. Да и риэлторы местные все знали про бабушкин бизнес. С клиентами, которые приходили с агентами, тоже разговор был короткий. А нужны были ей клиенты, которые действуют самостоятельно, да еще, чтобы в идеале, была бы у них ипотека.

Найдя таких клиентов, бабуля в обязательном порядке заключала с ними предварительный договор купли-продажи с внесением задатка. Только бабушка прекрасно понимала, сколько времени надо на подготовку к сделке, на одобрение объекта и так далее. Это сейчас банки умеют быстро работать, а раньше на это уходило достаточно много времени. Поэтому бабушка, зная это, сроки в договоре прописывала изначально небольшие. А покупатели, опасаясь упустить объект и надеясь, что у них все получится, соглашались на эти сроки.

Что получалось в итоге? Покупатели по срокам, конечно, не укладывались, а бабушка разводила руками и говорила, что договор важнее всего, поэтому ничего личного, но квартиру не продам и задаток не отдам.

Ну, а в случае, если бабушка понимала, что у покупателей все складывается идеально, резко заболевала, ложилась в больницу, и таким образом тянула время. А этот вариант развития событий был прописан в договоре. Получалось в этом случае удержать задаток – хорошо, а если нет — то отдавала деньги, чтобы шума много не было.

Вот так бабушка себе бонус к пенсии зарабатывала. А вы говорите: божий одуванчик!

Читайте также:

19.08.2020

Удобство и проблемы от перепланировок.

Путешествуя по квартирам, постоянно сталкиваюсь с тем, что найти квартиру без перепланировки сейчас очень-очень сложно.

И понять людей можно: у каждого из нас свое видение того, что такое удобство и комфорт. И поэтому каждый меняет свое жилье под себя. А с учетом того, что долгое время никто на снос стен, перенос коммуникаций и т.д. не обращал внимание, перепланировки вообще расцвели буйным цветом.

Однако в последнее время с этим вопросом все стало гораздо сложнее. И дело не в каких-то комиссиях, которые ходят и контролируют. Вроде какое-то положение принимали, что такой вариант возможен, но пока сами по себе они не ходят (по крайней мере в Санкт-Петербурге), а вот если появляется основание – то тут уж будьте любезны, уважаемый собственник, откройте дверь!

А основание сейчас самое простое – соседи!!! Я знаю несколько случаев, когда покупатели начинали делать капитальный ремонт (не просто переклеить обои, а гораздо серьезней) в своей новой квартире, а через пару дней к ним приходило предписание предъявить план или проект будущего переустройства. Обеспокоенные сносом стен соседи сообщили о производимом ремонте в управляющую компанию. И их можно понять: о случаях, когда дом разрушался от производимых работ, известно из средств массовой информации.

Если же вы только планируете купить квартиру, а там сделано переоборудование, то надо быть готовым к тому, что это узнает жилищная инспекция и самое простое, что будет грозить – это штраф (примерно 2,5 тысячи рублей), а самое страшное – это то, что придется все это узаконить, а если нельзя узаконить, то надо будет привести планировку в порядок, а вот это уже совсем другие затраты! Захотите махнуть рукой и проигнорировать? Это, конечно, можно, но в самом «тяжелом» случае: квартиру могут выставить на торги, деньги за «сделку», конечно, отдадут собственнику, но вычтут из них затраты на выполнение предписания инспекторов. Короче, лучше не связываться.

Продавцам, которые в свое время сделали перепланировку, но не привели документы в правильное состояние, тоже надо быть готовым к тому, что покупатели сейчас подготовлены: либо хотят правильных документов, либо требуют хороший дисконт по цене.

Почему? Потому что не важно, кто и когда сделал перепланировку, отвечать за содеянное будет тот, кто на момент обнаружения этих изменений, является собственником. То есть тот, кто купит квартиру.

Проблемы могут быть и тогда, когда покупатель будет использовать ипотечный кредит. Банки сейчас достаточно лояльно смотрят на имеющиеся перепланировки, но некоторые моменты точно у них (у каждого банка свои) имеют запрет.

Давайте посмотрим, что запрещает Жилищный кодекс:

-сносить или нарушать стабильность несущих конструкций;

-вмешиваться в работу общедомовых радиаторов и примыкающих к нему труб;

-переносить стояки;

-переносить радиаторы водяного отопления на лоджию/балкон;

-нарушать систему вентиляционных систем дома;

-переносить «мокрые зоны» (санузлы и кухни);

-расширять кухню за счет санузла и санузел за счет кухни (и то и другое можно увеличить за счет коридора);

-объединять кухню и гостиную, если в квартире установлена газовая плита (именно поэтому квартиры – студии возможны только в домах, где установлены электрические плиты);

-при объединении двух квартир в одну категорически запрещено делать спальню под или над кухней соседей, но разрешено обустроить там спортзал или гардеробную;

— присоединять балкон к комнате нельзя, а в случае с лоджией – можно сделать французские стеклянные двери в пол, тогда согласование перепланировки возможно;

-дополнительный санузел вдали от стояка, так как насосы в жилых помещениях устанавливать запрещено;

— в санузле нельзя обойтись без порожка, который должен препятствовать вытеканию воды в коридор, или должно быть понижение на 1,5-3 см.

Поэтому эти нюансы надо учитывать и тем, кто уже изменил свое жилище, и тем, кто только планирует сделать подобный шаг.

Изучаем законы, господа, и тогда все будет хорошо.

Читайте также:

28.07.2020

Реклама — двигатель торговли!

Ничего нового в этой избитой фразе вы ведь не услышали?

Тем не менее, хочу обратить ваше внимание на некоторые моменты, которые, на мой взгляд, важны. Ведь реклама объекта – это первый шаг к тому, чтобы покупатель захотел позвонить и, возможно, посмотреть объект.

  1. Фотографирование.

-нельзя заинтересовать потенциального покупателя без картинок. Сейчас «картинное» мышление: все должно быть кратко, красочно, наглядно. Поэтому объекты без фоток вообще не привлекают внимание. Хотя, нет – привлекают, но только ценой. Если она до безобразия низкая по сравнению с другими аналогичными объектами, то можно и фотографирование проигнорировать.

-качество фотографий имеет большое значение. Нужно ли обязательно приглашать профессионального фотографа? Если у вас дорогой, люксовый объект, то, конечно, лучше прибегнуть к услугам профессионала. А вот объекты из масс-сегмента можно фотографировать и самостоятельно на свой гаджет, но основы фотографирования все-таки лучше изучить.

-если есть возможность подписать фотки, то будет просто замечательно. Если не хотите подписывать, то хотя бы сгруппируйте: сначала фото кухни, потом одна комната, потом – другая. Пусть у покупателя сформируется четкое представление, как выглядит объект.

-фотографий не должно быть слишком много, но и слишком мало фоток тоже не очень хорошо.

— а если объект «убитый», то есть без ремонта совсем, в безнадежном состоянии? Тоже делаем фотографии, но уже делаем акцент на другом: дом, подъезд, вид из окна, план. Ну и парочку фотографий размера бедствия, чтобы у покупателя в голове реальная картина сформировалась. А вот без фоток нельзя, так как… смотри выше!

  1. Видео. Это направление рекламы недвижимости набирает обороты, и период карантина только придал ему максимальное ускорение. Но и здесь есть свои нюансы:

-обязательно звуковое сопровождение (голосом, музыкой);

-качественная «картинка»;

— пояснения текстовые или голосовые;

-план съемки и текст должны быть продуманы заранее.

-Ну и конечно, последующая обработка отснятого материала.

  1. Текст.

— должен содержать основные характеристики, преимущества и выгоды для будущего покупателя;

— доступный язык, никаких сокращений, никаких заумностей;

— ищем «золотую середину» в объеме написанного: так чтобы было и не слишком много, и не слишком мало.

-если есть возможность сделать заголовок у объявления (некоторые сайты это позволяют), то обязательно надо использовать эту возможность;

Вот такие «хитрости»! Вроде ничего сложного для тех, кто делает это постоянно, но тем, кто это делает это в первый-второй раз, придется постараться, чтобы покупатели заметили именно ваш объект!

Читайте также: