Хватит «кидать камни в огород» продавцов. Не все покупатели одинаково хороши. Честному и порядочному продавцу тоже надо быть начеку. Однажды мой клиент-продавец спросил меня о том, на каком этапе сделке его могут обмануть? Мой ответ был лаконичным: «На любом!»

На что обращать внимание?

1. Знакомство. Где происходит данный процесс? Правильно, при первичном осмотре объекта. А если быть еще точнее, при первом разговоре по телефону. Согласитесь, что по манере говорить, задавать вопросы, реакции оппонента, уже можно составить о нем первоначальное мнение. А уж при первой встрече «лицом к лицу» впечатление либо улучшится, либо напряжение и опасение еще больше возрастет.

Подвохи, которые могут ожидать:

-что больше интересует «покупателя»: сама квартира или мебель, техника, предметы интерьера и искусства, которые находятся внутри. Квартира, как таковая не интересует? Тогда есть вероятность, что перед вами стоит наводчик.

-«покупатель» пришел с сопровождающим лицом  и они постоянно пытаются разделиться или ведут себя не совсем стандартно… Есть вероятность, что таким образом, пытаются отвлечь ваше внимание, а в это время «сделать ноги» тому, что плохо лежит;

-«покупатель» слишком молчалив (прямо слова из него не вытащишь)  или чересчур агрессивен. Может это его стандартное поведение, но надо понимать, что с таким человеком вам придется постоянно общаться в процессе сделки и все время быть настороже.

2. Этап договоренностей.

Основной подвох, который ждет здесь продавца, внесение обеспечительного платежа в форме задатка. Сильный напор на то, что должен быть именно задаток, а не аванс должен насторожить. Несоблюдение договорных обязательств (а они со стороны покупателей-мошенников прописываются очень жесткие в отношении продавцов), повлечет за собой возврат внесенной суммы в двукратном размере. Поэтому, если и соглашаться на такой вариант предоплаты,  то только после согласования каждого пункта предварительного договора. И надо учесть, что предварительный договор должен содержать все пункты и нюансы основного договора. Поэтому его нельзя составлять «на коленке».

3. Этап проведения сделки.

— НЕ просите о занижении цены в договоре. Даже если очень не хочется платить налоги. Есть вероятность получить в итоге именно ту сумму, что прописана в договоре, а не ту, что идет в реальности. И никто вам потом не поможет. Вы ведь сами подписались в договоре, что продаете именно за эту сумму.

— НЕ соглашайтесь на завышение цены в договоре. О такой услуге иногда просят люди, которые берут ипотеку, но у них не хватает денег на первоначальный взнос. А есть и другая категория покупателей, которые просят завысить цену (особенно на «убитых» квартирах), так как планируют сделать ремонт и через год-два объект продать. И таким образом, они заранее думают о своих налогах. А так: за сколько купил – за столько продал.

Но! А если он (покупатель) через пару месяцев подаст иск в суд о расторжении сделки, так как не знал, что творил, был в невменяемом состоянии и так далее… Какую сумму придется вернуть? Правильно! Ту, что указана в договоре. Не очень приятный момент, правда? И ведь никому ничего не докажешь… Суд никакие расписки в рассмотрение не принимает. Только стоимость, указанная в договоре. И точка.

— передача денег. Не важно, какой вид взаиморасчетов вы выберете: банковская ячейка, депозит нотариуса, аккредитив, номинальный счет —  дело не в этом. А дело в том, какие условия для получения или перечисления денег будут там отражены. Какие документы надо предоставить? Кто должен предоставить эти бумаги? В какие сроки? Что будет, если эти сроки будут пропущены? Эти вопросы являются очень важными и расслабляться на этом этапе никак нельзя. Например, одним из условий доступа к деньгам является предоставление зарегистрированного договора купли-продажи покупателем в банк. А он говорит: «Не пойду! Ну, или пойду, если вы сейчас мне дадите 200 тыщ российский рублей». И что делать?

-пересчет денег при наличной форме взаиморасчетов.  Не надо экономить на услугах по проверке денежных купюр, которые предоставляют банки. Чаще всего за такую услугу платит продавец, так как покупатель уж точно знает, откуда у него эти деньги в руках появились, и участвовать в оплате этой процедуры отказывается. А почему вы должны верить ему на слово? Денежки любят не только счет, но и проверку. Зачем вам неприятные сюрпризы потом…после сделки… После драки кулаками не машут и доказать потом, что вам подсунули фальшивки будет просто невозможно!  Можно, конечно, составить опись всех купюр, но это очень муторно, особенно, если речь идет об объекте недвижимости в мегалополисах. Рука отсохнет все это переписывать!
-передача объекта. Когда покупатели слёзно начинают просить «пустить их в объект» до момента регистрации перехода права собственности, я чаще всего отказываю. Почему? С момента вселения в квартиру покупатель может «обнаружить» недостатки, которые его не устраивают и которые он может использовать для того, чтобы продавец вернул ему часть суммы. А иначе – см.выше: не пойду отмечать документы! И получится, что он уже с квартирой, а продавец без денег.

Успехов! И будьте бдительны!

На рынке недвижимости работает много риэлторов, которые являются профессионалами своего дела, ставят интересы своих клиентов превыше всего. Но, к сожалению, очень много историй можно услышать о тех, кто совершает мошеннические действия с целью собственной наживы. Вот некоторые способы, которые применяют эти «специалисты».

1. Подозрительно низкая комиссия или ее отсутствие

Конкуренция среди риелторов постоянно растет. Если еще в 2013-2014 годы размер комиссии брокеру на вторичном рынке был равен в среднем 4-5%, то сейчас – 2,5-3% от суммы договора. Встречаются и такие предложения, когда за сопровождение сделки риелтор просит менее 1%. Однако не стоит забывать про «бесплатный сыр» в мышеловке. Есть риск, что в итоге вы заплатите комиссию риелтору намного больше. И даже не узнаете об этом.

Как это работает. Брокер берется подобрать вам квартиру за весьма символическое вознаграждение. Найдя подходящий вариант, риелтор предлагает собственнику поднять стоимость на квартиру, получив эту наценку в качестве вознаграждения. Только после этого аферист соглашается показать квартиру клиенту. В итоге мошенник получает комиссию и от покупателя, и от продавца в виде наценки.

Как предотвратить. Несмотря на участие в сделке риелтора, покупателю и продавцу все же стоит встретиться на этапе переговоров, чтобы напрямую обсудить цены. Не позволяйте риелтору «разделять и властвовать», иначе вы можете обеспечить ему дополнительный заработок за свой счет.

Иногда низкая комиссия за услуги риелтора все-таки имеет право на существование. Речь идет о мультилистинге, когда, к примеру, брокер собственника предлагает часть своей будущей комиссии риелтору покупателя, если сделка «срастется», то есть мотивирует вторую сторону рекомендовать конкретный объект. Размер вознаграждения варьируется от 20 тысяч рублей и выше. Чтобы отличить мошенника и специалиста, работающего по мультилистингу, нужно всего лишь встретиться с продавцом и убедиться, что цена, озвученная брокером, не завышена.

2. Требование предоставить подлинник паспорта

Один из самых распространенных приемов, которыми пользуются «черные риелторы», – продажа квартиры через подставных лиц.

Как это работает. Чаще всего такие аферы проводят с пенсионерами, которые в силу своей доверчивости сами отдают мошенникам паспорт якобы для заключения договора. Затем брокер ищет человека, похожего на собственника, едет с ним к нотариусу и оформляет на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Далее на основании полученного документа аферист продает жилье, забирая деньги себе. А новоявленный владелец обнаруживает вдруг, что в квартире проживают чужие люди. Причем с 15 июля 2016 года для совершения сделки купли-продажи свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость уже не требуется. Собственность на жилье подтверждается сегодня только выпиской из ЕГРН, что, кстати, упрощает задачу мошеннику. Ведь теперь ему не нужно «добывать» свидетельство о собственности на квартиру, для аферы достаточно только получить паспорт жертвы.

Как предотвратить. При работе с риелтором отдавайте ему только копию паспорта. Не держите документ на видном месте. У мошенников глаз наметан, и они точно знают, где вероятнее всего тот же пенсионер может его хранить. Отвлечь пожилого человека – несложное дело, он может даже не заметить пропажу. Ведь для того, чтобы оформить генеральную доверенность, потребуется всего пара часов.

3. Недееспособные продавцы

Уже легендой стала история об одном московском пенсионере, который трижды продал свою квартиру разным людям и трижды в последующем расторг заключенные договоры купли-продажи через суд, вернув только 70% суммы каждому покупателю.

Как это работает. Риелтор в сговоре с пенсионером искал клиентов, продавал им жилье. Однако после дедушка обращался в суд, требуя отмены сделки. Парадоксально, но каждый раз суд вставал на его сторону, поскольку с точки зрения закона наш предприимчивый пенсионер имел медицинские показания для признания его неспособным для совершения сделок. В итоге пострадавшие соглашались на возврат хотя бы части суммы, поскольку это было лучшим вариантом, чем потерять вообще все: и квартиру, и деньги.

Как предотвратить. При покупке жилья у собственников старше 60 лет попросите их показать справку из психоневрологического диспансера. Если получите отказ, то, возможно, ему есть что скрывать. В случае, когда риелтор очень настаивает на каком-то конкретном варианте, уговаривая вас на определенную квартиру, вероятнее всего, что брокер и продавец находятся в преступном сговоре.

4. Излишняя дружелюбность риелтора

Большинство риелторов по своей натуре – прекрасные психологи, умеющие расположить к себе клиента. То, что брокер ведет себя вежливо и даже по-дружески – абсолютно нормальная ситуация. Однако важно «фильтровать» темы для дискуссий, чтобы предотвратить ситуацию, когда профессиональное общение превратится в личное.

Как это работает. Есть несколько тем, обсуждение которых брокером считается моветоном. Среди них – политические взгляды, вопросы религии, сексуальной ориентации и прочее. Поэтому, если через пару недель после знакомства брокер уже знает дату вашей свадьбы и клички домашних животных, задумайтесь, не пытается ли он втереться в доверие, чтобы в дальнейшем манипулировать вами. К сожалению, под обаяние риелтора часто попадают даже взрослые, самостоятельные люди, которые потом не могут понять, как же они попались на удочку.

Как предотвратить. Если риелтор не аферист, то ему незачем с вами дружить. Как говорится, дружба, основанная на бизнесе, лучше, чем бизнес, основанный на дружбе. Поэтому если ваш риелтор внезапно становится лучшим другом еще до продажи жилья, то стоит самостоятельно держать дистанцию, что позволит сохранить «трезвость ума».

5. «Ошибка» в адресе

Как это работает. Риелтор хочет продать, к примеру, «убитую» двушку, требующую капитального ремонта, по адресу: 3-я улица Строителей, дом 25, корпус 1, причем по цене выше среднерыночной. Для этого он арендует в соседнем доме (3-я улица Строителей, дом 25, корпус 2) такую же «двушку», но уже с хорошей дизайнерской отделкой, вешает на дверь нужный номер и показывает квартиру, естественно, делая наценку за ремонт в полтора-два миллиона рублей. Некоторые риелторы вовсе меняют табличку с адресом на доме, чтобы клиент точно не заметил подвоха. Казалось бы, сложно представить, как можно не заметить, что риелтор «ошибся» адресом. Однако наличие в спальных районах рядов однотипных «домов-близнецов» без каких-либо признаков отличий играет на руку мошенникам. Для дополнительной подстраховки риелтор старается встретиться с клиентом не сразу на объекте, а заранее, например у метро, или подвозит его на собственном авто, чтобы точно доставить к нужному подъезду. После того как покупатель находится, с ним заключается договор купли-продажи, где указывается адрес квартиры по документам, а не той, которую показывал риелтор. В итоге оказывается, что пострадавший становится собственником старого, требующего серьезных вложений жилья по стоимости квартиры с хорошей отделкой.

Как предотвратить. Заранее уточните адрес дома и «пробейте» его по карте. Изучите расположение корпуса относительно других зданий, школ и прочих объектов инфраструктуры. Кроме того, можно заранее самостоятельно приехать на объект и найти нужный корпус. Это станет «страховкой» на случай, если риелтор попытается показать не тот дом.

Желание заплатить подешевле, а при возможности вообще не платить комиссию риэлтору, может привести к достаточно грустным последствиям. Ведь мошенники только и делают, что придумывают способы отъема денег у доверчивых граждан. Как не попасться на их удочку, если вам надо продать/снять квартиру или комнату?

1. Слишком хорошо, чтобы быть правдой

Если квартира стоит намного дешевле, чем аналогичное жилье в том же районе, –это один из верных признаков фейкового объявления. Главная цель агентов, которые дают такую рекламу, – добиться звонка клиента. После этого агент говорит, что именно эта квартира продана или сдана, и предлагает другие, гораздо более дорогие варианты. События могут развиваться и иначе. Мошенник может снять квартиру и сдать ее по заниженной цене нескольких арендаторам сразу, взять с них оплату вперед и исчезнуть.

2. Объявления о разных квартирах написаны «под копирку»

Недобросовестные риелторы размещают массовую рекламу, чтобы им позвонило как можно больше людей. Если объявления дублируют друг друга, значит, самой квартиры не существует.

3. В нескольких объявлениях используются одни и те же фотографии интерьеров

Фотографии могут быть одинаковыми, если в одном корпусе продается несколько квартир, и на иллюстрациях изображен фасад дома. В этом случае ищите фото интерьеров и виды из окон. Также вас должны насторожить объявления без фотографий.

4. В объявлении написано, что квартира сдается «бесплатно»,

нужно только поливать цветы и присматривать за котом. Все мы верим в чудеса, но когда дело касается денег, лучше попрощаться с иллюзиями. Например, о том, что, уезжая за границу, люди ищут по объявлению незнакомца, чтобы поселить его в своем доме.

5. Агент указывает, что его услуги нужно частично или полностью оплатить заранее,

до того, как он найдет вам квартиру. Не соглашайтесь на такие предложения, платите за услуги риелтора, только заключив договор аренды или купли-продажи.

6. Квартира сдается без комиссии

Нельзя сказать, что на сайтах недвижимости совсем нет объявлений от собственников. Но все же чаще всего рекламу о продаже или аренде «от собственника» пишут агенты, которые берут комиссию с покупателей и арендаторов.