Если вы задумываетесь о том, чтобы снять квартиру, в первую очередь озаботьтесь письменным договором найма (ст. 674 ГК РФ). В нем должны быть прописаны все права и обязанности нанимателя (съемщика) и наймоодателя, размер платы, ежемесячный график платежей, перечислена вся мебель и техника и указаны паспортные данные владельца или владельцев квартиры.

Какие права есть у съемщика?

Заключив договор аренды, съемщик жилого помещения вправе:

— пользоваться квартирой, включая всю мебель и технику;

— вселять в квартиру свою семью, хотя многие собственники изначально устанавливают требование к арендаторам о проживании без детей, а также оговаривают количество человек, проживающих в квартире;

— продлевать договор аренды. Договор можно продлить на тех же условиях, если ни одна из сторон не заявила требования о его расторжении либо изменении;

— требовать проведение капитального ремонта за счет владельца. Капитальный ремонт подразумевает замену инженерного оборудования и коммуникаций, установку пластиковых окон, замену радиаторов отопления и т. д.;

— требовать от владельца квартиры проведение ремонта, если возникли повреждения не по вине съемщика (затопление, залив, пожар и и т. д.);

— установить срок для расторжения или изменения условий договора;

— установить график платежей и сроки их внесения, а также согласовать с собственником дни для проверки состояния квартиры и показателей приборов учета;

— с согласия хозяина сдать квартиру либо ее часть по договору поднайма, при этом ответственность перед владельцем будет нести первоначальный арендатор.

Какие обязанности есть у съемщика?

Помимо прав у съемщика есть еще и обязанности. Арендатор должен своевременно вносить оплату за квартиру, а также:

— использовать жилье именно так, как было оговорено;

— поддерживать его в первоначальном виде, проводить текущий (косметический) ремонт при необходимости;

— впускать собственника в квартиру по его требованию;

— освободить квартиру, как аренда закончится.

Большая часть объектов разной недвижимости сегодня приобретается людьми путем оформления ипотечного кредита. Чтобы воспользоваться долгосрочными программами жилищного кредитования человеку обязательно следует иметь некоторую сумму собственных денежных накоплений, которые потребуются для оплаты услуг разных специалистов, а так же для внесения первоначального платежа, ведь он практически по всем ныне существующим предложениям является обязательным.

Первоначальный взнос по ипотечным программам от разных кредиторов бывает разного размера. Минимально можно найти программы с 10-процентным первоначальным взносом. Можно попробовать найти жилищный заем и вовсе без такого платежа, вот только сделать это будет непросто, да и сам кредит окажется менее выгодным. Чем большее количество собственных средств готов заемщик сразу пустить на оплату недвижимости, тем больше ему будет доверять выбранный кредитор, что значительно скажется на размере годовой ставки.

Понятие ипотечного вклада

Некоторые банки, предлагающие населению программы жилищного кредитования, придумали специальный вклад для той части населения, которая в ближайшее время планирует оформить ипотеку. Такой вариант депозитного счета мало чем отличается от обычного вклада. На него можно будет в любое добавлять некоторую денежную сумму, плюс ко всему банком будут начисляться на эту сумму проценты.

Использовать средства с такого счета можно будут только для оплаты первоначального взноса по жилищному займу. В этом как раз и заключается главная особенность ипотечного вклада. Если заемщик за время действия ипотечного вклада передумал приобретать недвижимость, он сможет получить свои средства, но это будет только накопленная им сумма. Проценты в таком случае банк выплачивать откажется.

Преимущества ипотечного вклада

Если человек решает воспользоваться средствами ипотечного вклада по назначению — для внесения первого взноса по ипотеке, то он получит массу преимуществ. Обычно к такому клиенту банк-кредитор относиться с большим доверием, а потому предлагает жилищные займы на очень выгодных условиях. Некоторые крупные банки могут для ипотечных вкладчиков смягчать условия жилищного кредитования, в результате чего процедура заключения такой сделки будет проходить быстрее. Еще крупные финансово-кредитные организации для своих клиентов, имеющих ипотечный вклад, отменяют все комиссии, которые сопровождают стандартную сделку жилищного кредитования.

Как открыть ипотечный вклад

Воспользоваться возможностью оформления ипотечного вклада может каждый российский гражданин. Условия открытия оказываются во всех банках свои. Вклад может быть открыт только в национальной валюте. В год начисляется на такой счет всего несколько процентов, но зато все это в дальнейшем компенсируется маленькой годовой ставкой по ипотечному кредиту, который оформляется в этом же кредитно-финансовом учреждении. Сроки действия ипотечного вклада указываются в соглашении и обычно составляют 4-6 лет.

Итак, вы стали счастливым обладателем квартиры. И вдруг через некоторое время вам приносят квитанцию за жилищно-коммунальные услуги, в которой обнаруживается, что у предыдущего собственника был большой долг. Управляющая организация требует от вас оплатить долг и грозит, что в противном случае отключит коммунальные услуги. Что делать? Сможет ли помочь закон?

В законе сказано, что обязательства порождают права и обязанности только для их участников (ст. 308 ГК РФ). Эту норму надо понимать так. Участниками обязательства будут стороны договора, которым предусмотрено предоставление коммунальных услуг, то есть договора управления домом.

То есть участниками обязательства, по которому возник долг, являются управляющая организация и предыдущий собственник, так как с новым собственником управляющей организации еще только предстоит заключить договор.

В ст. 153 ЖК РФ прямо записано, что платить надо с момента получения права собственности на квартиру. Поэтому у нового собственника долг не может возникнуть раньше, чем он стал собственником.

Долг, возникший у предыдущего собственника, к новому может перейти только если они заключат соглашение об этом или в силу закона. Однако закон не предусматривает переход долга, поэтому, если нет соглашения, то и нет обязанности у нового собственника платить долги старого хозяина.

Что это значит для вас? Это означает, что вы должны потребовать от управляющей организации, чтобы они исключили долг предыдущего собственника с вашего лицевого счета. Требовать долг управляющая организация должна не с вас, а с того, кто продал или подарил квартиру.

А вот нестандартный случай: умирает наниматель квартиры. С кого требовать оплату долга? Члены семьи нанимателя часто думают, что долг управляющая организация должна требовать с муниципалитета, то есть с наймодателя.

С этим выводом не согласны суды. В Постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.12.2008 г. № Ф03-5547/2008 сделан следующий вывод: «судом обеих инстанций сделан обоснованный вывод о том, что возмещение затрат, возникших из задолженности умерших нанимателей жилья по оплате квартплаты и коммунальных услуг, не подлежат взысканию с ответчиков, поскольку ни законодательством, ни договором на муниципальное образование не возложена обязанность по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги за умерших одиноких нанимателей».

Квартирный вопрос по-прежнему продолжает портить отношения даже самых близких, казалось бы, людей.

Новое жилищное законодательство теперь гораздо жестче подходит к вопросам выселения, защищая интересы собственника: лицо, которое перешло в категорию бывшего члена семьи собственника, автоматически утрачивает право пользования жилым помещением.

И все же вопросы выселения не так просты: есть множество нюансов, которые позволяют в определенных случаях сохранить право проживания в квартире даже вопреки воле ее собственника.

В частности, можно выделить пять основных случаев, когда даже суд не вправе выселить из квартиры человека.

1. Несовершеннолетние дети.

Ребенок относится к числу близких членов семьи собственника, которых можно вселять в квартиру независимо от согласия других членов семьи.

Будучи вселенным в квартиру, ребенок приобретает самостоятельное право пользования ею, которое уже не зависит от прав проживания в квартире его родителей.

Так, если мать или отец ребенка будут выселены из квартиры как утратившие право пользования, ребенка вместе с родителем по этому же основанию выселить нельзя – на это неоднократно обращал внимание Верховный Суд РФ.

Дети, которые потеряли родителей, и вынуждены были проживать в специализированных учреждениях, сохраняют за собой право пользования жилым помещением, в котором были зарегистрированы.

Выселение их из жилья допускается только с согласия органа опеки и попечительства, при условии предоставления другого, не уступающего по всем параметрам жилого помещения.

2. Граждане, которые отказались в свое время от участия в приватизации квартиры.

По закону все граждане, проживающие в квартире, имеют равные права на ее приватизацию. Но они могут добровольно отказаться от участия в приватизации, и в таком случае за ними сохраняется право пожизненного проживать в квартире, если они в ней зарегистрированы.

Выселить такого гражданина практически невозможно. Лишь однажды был прецедент в Верховном Суде, когда удалось доказать факт добровольного переезда отказавшегося от приватизации в другое постоянное место жительства и признать его в связи с этим утратившим право пожизненного проживания.

Аналогичным правом пожизненного проживания в квартире обладают лица, которые оплачивали пай за кооперативную квартиру.

Даже если на них не была оформлена собственность, факт участия в выплате пая дает им безусловное право пользоваться квартирой.

3. Лица, в пользу которых оформлен завещательный отказ на квартиру.

Завещатель имеет право передать квартиру любому лицу, по своему личному усмотрению, но при этом обременить жилье правом пожизненного проживания в нем другого гражданина.

Например, передать по завещанию квартиру дочери, с условием, что супруг наследодателя будет пожизненно там проживать.

В таком случае супруга выселить будет нельзя из квартиры ни при каких обстоятельствах, если только он добровольно оттуда не съедет.

4. Граждане, которым в соответствии с брачным договором было предоставлено право пользования квартирой.

При разделе имущества между бывшими супругами возможны любые варианты, о которых удастся им договориться, в т.ч. и передача квартиры в собственность одному супругу, с сохранением за другим супругом права проживать в ней.

Закрепив такое право супруга, выселить его впоследствии будет невозможно.

5. Иждивенцы собственника квартиры.

Если член семьи собственника вдруг становится бывшим (развод супругов), то его нельзя выселить из квартиры в одном случае – если он является иждивенцем собственника.

К таковым относятся нетрудоспособные супруги, в т.ч. и бывшие, беременная супруга и супруга, воспитывающая ребенка до 3 лет. Если у таких иждивенцев нет другого жилья, то суд имеет право отсрочить их выселение из квартиры до того, как собственник обеспечит их другим жильем (до 1 года).

Есть также прецеденты в практике, когда суд признавал право бывшего супруга проживать в квартире до достижения ребенком совершеннолетия.

Перед тем, как покупать квартиру, следует тщательно проверить, не зарегистрированы ли в ней такие «постоянные» жильцы. Иначе проживать потом в квартире придется вместе с ними.

Увы, но это факт. Человеку добросовестно оплатившего стоимость квартиры в новостройке иногда приходится оформлять собственность, опираясь на решение суда. В каких случаях возникает такая необходимость?

Таких ситуаций не так уж и много:

— застройщику не удалось полностью завершить строительство жилого дома;

Эта ситуация – наиболее сложная. Устойчивая судебная практика на этот счет еще не сформировалась. Чаще всего судебные органы считают, что иск о признании права собственности на квартиру в незавершенном объекте не может быть удовлетворен, поскольку объект недвижимости еще не создан.

 

— жилой дом построен, но застройщик не исполнил в полном объеме обязательства перед местной администрацией, поэтому местные власти не подписывают необходимые для регистрации прав документы (например, акт о реализации инвестиционного контракта);

— жилой дом построен, но гражданин не может в обычном порядке зарегистрировать свои права, поскольку его средства были привлечены в нарушение закона 214-ФЗ, то есть без заключения договора о долевом участии в строительстве.

Эти ситуации, как правило, успешно разрешаются. Гражданину достаточно подать в суд общей юрисдикции по месту нахождения новостройки исковое требование о признании права собственности на квартиру. Можно сделать это самостоятельно, но лучше нанять адвоката, так как суды предпочитают, чтобы в процессе принимал участие специалист по юридическим вопросам.

На какие же обстоятельства суд обращает внимание, принимая решение?

1.Факт оплаты гражданином квартиры в новостройке в размере, предусмотренном договором.

Стоит отметить, что суд оценивает только факт оплаты зафиксированной в договоре цены, не принимая во внимание иные затраты застройщика по договору.

2.Подтверждение реального владения и пользования квартирой, несение покупателем ответственности за содержание и сохранность жилья.

Обычно в подобных случаях застройщики (или их управляющие компании) передают гражданам квартиры в новостройках по акту «для проведения ремонтных работ»; такие акты воспринимаются судами как доказательство фактической передачи квартиры лицу, ее оплатившему.

3.Отсутствие притязаний на квартиру со стороны третьих лиц.

Суд обычно привлекает к участию в подобных процессах всех заинтересованных лиц: застройщика, инвестора, администрацию. Кроме того, отсутствие зарегистрированных прав и обременений в отношении спорной квартиры подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРП.

По мнению судов: неисполнение обязательств застройщика перед администрацией не должно ущемлять права гражданина на оплаченную им квартиру в новостройке. Главное, чтобы администрация не заявляла требований к застройщику или гражданину в отношении спорной квартиры.

В случае, если денежные средства гражданина были привлечены не по договору долевого участия, добавляется еще одно важное условие: заключенный гражданином договор в отношении квартиры не должен быть признан недействительным.

Если договор в судебном порядке будет признан недействительным, то все иные обстоятельства, включая завершение строительства и фактическое проживание гражданина в оплаченной им квартире, утрачивают решающее значение для суда. Если же заключенный гражданином договор не признан недействительным, то его форма (договор инвестирования, договор соинвестирования, предварительный договор), как правило, не имеет принципиального значения.

По мнению большинства судов, существо заключаемых в обход закона 214-ФЗ договоров по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов определяется содержанием, а не названием – все эти договора в конечном итоге предусматривают передачу жилых помещений в собственность граждан-соинвесторов, поэтому иски о признании прав по таким договорам подлежат удовлетворению.

Получив на руки положительное судебное решение, гражданин может обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации права на квартиру.

Помните поговорку: «Поспешишь — людей насмешишь»? В случае спешки при покупке жилья  людской смех покажется сущей ерундой по сравнению с другими возможными проблемами. Когда и, главное, почему с покупкой жилья лучше не спешить.

Правило 1. Прочь эмоции!

Иногда покупатели приходят на просмотр и буквально влюбляются в квартиры и дома с первого взгляда, не задумываясь о долгосрочных перспективах и ликвидности объекта при его перепродаже. Не поддавайтесь эмоциям, когда речь идет о немалых деньгах. Принимая решение о покупке, учитывайте разные факторы: стоимость жилья, его качественные характеристики, уровень развития инфраструктуры района (наличие поблизости школ, детских садов, объектов торговли), его транспортную доступность. Ищите перспективную и комфортную локацию, которая подходит для всей вашей семьи, стиля и ритма вашей жизни.

Правило 2. Минимизируем долги!

Если вы решили взять ипотеку, то  очень тщательно просчитывайте семейный бюджет,  чтобы оценить реальные возможности по обслуживанию ипотечных займов и прочих обременений (налоги, коммунальные платежи и пр.), делайте поправку на возможные колебания экономики, а значит и колебания семейного бюджета. Не надо слепо доверять менеджерам банка, которые очень часто финансово мотивированы выдать заемщику максимально большой кредит. Избегайте ипотечных кредитов с плавающей ставкой. Известны случаи, когда из-за дестабилизации финансовых рынков плавающая ставка резко возрастала, затраты на обслуживание долга увеличивались на до 30%, заемщики теряли платежеспособность и были вынуждены расставаться с купленными в ипотеку и такими любимыми квартирами и домами.

Правило 3. Смотрим в будущее!

Не покупайте в кредит квартиру маленькой площади, которая не подходит для комфортного проживания вашей семьи, только чтобы сэкономить свои денежные средства.Учитывайте перспективу рождения детей. Очень часто семьи вынуждены искать более просторное жилье уже  спустя 1-2 года после новоселья. Однако за это время стоимость квадратного метра жилья комфорт-класса значительно увеличится, а ваше жилье эконом-класса подорожает незначительно, а значит затраты на покупку могут существенно возрасти. Могут также возникнуть и  налоговые издержки, траты на переезд и обустройство жилья. Словом, целесообразнее сразу взять взаймы сумму, позволяющую качественно решить жилищный вопрос как минимум на 7-10 лет вперед.

Правило 4. Оцениваем затраты на содержание и ремонт!

При выборе недвижимости учитываем все сопутствующие расходы на проведение самой сделки, а также налоговую нагрузку и будущие коммунальные платежи. Некоторые форматы недвижимости (например, популярные в последнее время апартаменты) могут оказаться непредсказуемо дорогими в эксплуатации. Поэтому стремитесь к тому, чтобы класс недвижимости соответствовал вашему реальному бюджету и уровню жизни. Объективно оценивайте затраты на ремонт, рассчитывайте свои силы и способности (какие работы можете выполнить самостоятельно, а на какие придется привлекать профессионалов). Перед покупкой проверьте качество строительства,  а также инженерных коммуникаций: исправление ошибок и ремонт инженерии может влететь владельцу в копеечку.

Правило 5. Опасаемся ценовых пузырей!

Не покупайте квартиры на пике рынка!Руководствуйтесь простым правилом: покупайте, когда другие продают, и продавайте, когда другие покупают. Попытайтесь сформировать объективное представление о состоянии рынка недвижимости. Однако, лучше не спешить с покупкой и на падающем рынке: ведь десятипроцентное снижение стоимости может оказаться лишь первым симптомом грядущего мощного обвала цен.

С 1 сентября 2017 года начали действовать изменения в законодательство, из-за которых станет сложнее легализовать самовольные постройки.

Самовольная постройка — это любая недвижимость, построенная с нарушением строительных норм или без соответствующего разрешения. Самострой нельзя подарить, передать по наследству, сдать в аренду — такое строение не является собственностью человека. Кроме всего прочего, здание могут принудительно снести по решению суда.

Выходом из ситуации является легализация самовольной постройки. Для этого требуется получить разрешения в территориальных органах муниципалитета. Необходимо предоставить в территориальный отдел архитектуры пакет документов: градостроительный план, документы о правах пользования земельным участком, кадастровый паспорт, архитектурный проект, акты согласований, технические условия о подключении к коммуникациям.
Также нужно обратиться в суд и там подтвердить свои права на пользование землей, доказать, что на строительство вами были потрачены средства, а также принести документы, подтверждающие, что права и интересы других людей не нарушены (экспертное заключение о том, что никакие строительные нормы не нарушены).
Существуют организации, занимающиеся  согласованием и юридическим сопровождением легализации самовольных построек. Проведение строительно-технической экспертизы с предоставлением полной информации, которая нужна для предоставления в суд, обойдется примерно в сто тысяч рублей. На ее сбор понадобится 2,5 месяца.

Верховный суд принял сенсационное постановление, которым отказал во вселении владельца микроскопической доли в жилье.

Трудно подсчитать, интересы какого числа собственников жилья касается это определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда. Определение было вынесено по результатам пересмотра одного «долевого» спора собственников маленькой квартиры, но очевидно, применимо к неограниченному числу лиц.

Важность этого Определения суда заключается в том, что сегодня огромное число граждан владеет долями в жилых помещениях. У кого-то доли приличные и могут быть выделены в одну или несколько комнат. А вот у кого-то доли настолько малы, что могут выражаться даже не в квадратных метрах, а в сантиметрах. И тем не менее собственники «микроскопических» долей нередко претендуют на проживание в квартире и такие требования суды активно исполняли, не смотря на ущемление интересов иных собственников.

Верховный суд РФ, пересмотрев одно такое дело в надзорном порядке, дал четкие указания на нормы закона и разъяснил, в каких ситуациях граждан-собственников долей можно вселять в квартиры, а в каких — нет.

В рассмотренном деле в суд обратилась женщина, которой принадлежала 1/40 доля в однокомнатной квартире. Ответчице же принадлежала ½ доля.

Суд первой и второй инстанции решили дело в пользу истицы и обязали её вселить.

Ответчица не согласившись с Решением обратилась в Верховный суд и не зря.

Определение Верховный суд обосновал следующими нормами закона:

В Жилищном кодексе сказано, что объектом жилищных прав является жилое помещение —  дом или его часть, квартира или ее часть, а также комната (статья 16 ЖК РФ).

По статье 30 ЖК РФ собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Но в нашем случае таких собственников у однокомнатной квартиры — четверо. Значит 30-я статья ЖК, на которую сослался местный суд, тут в одиночку неприменима. Надо воспользоваться плюс к этой статье еще и другой статьей, заявил Верховный суд. Это 247 статья Гражданского кодекса, в которой говорится о долевой собственности.

Дело в том, что в ст. 247 ГК РФ говорится, что распоряжаться долевым жильем можно лишь по согласованию собственников. И если такого согласия достичь не удалось, спор решает суд.

В рассматриваемом деле такое судебное решение было – истица уже обращалась к мировому судьи с требованием определить порядок пользования спорной квартирой. Но мировой судья отказал, заметив, что их доля так мала, что выделить в пользование изолированную часть жилого помещения невозможно, и в иске отказал.

Верховный суд указал, что доля истицы в пересчете на квадратные метры составляет всего 0,5 кв. м. и выделить такую площадь в натуре невозможно.

В итоге сложилась ситуация, когда однокомнатная квартира  просто не может быть использована всеми сособственниками без нарушения прав собственности того, чья доля самая большая.

Верховный суд отметил: «Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли и соглашения собственников».

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав, исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Верховный суд расценил действия истца — владелицы половины квадратного метра, как злоупотребление правом. Так как ее действия могут привести к нарушению прав ответчицы, которая владеет половиной квартиры.

Верховный суд отменил все предыдущие судебные разрешения и велел пересмотреть дело. В итоге суд первой инстанции отказал истице во вселении.

Споры сособственников – достаточно частое явление и потому приведём еще одно положение закона, которое ПОЗВОЛЯЕТ ЛИШИТЬ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ВЛАДЕЛЬЦА НЕЗНАЧИТЕЛЬНОЙ ДОЛИ с выплатой её стоимости.

Согласно ГК РФ общее имущество можно разделить по согласованию между собственниками. При этом, если выделить долю в натуре без ущерба имуществу невозможно, то собственник, с его согласия, может получить свою долю деньгами. Но если доля незначительна и ее нельзя выделить, то суд вправе и без согласия собственника заменить ее деньгами, согласно п.4 ст.252 ГК РФ.

Верховный суд РФ особенно подчеркнул тот факт, что разрешая это право суду, законодатель исходил только из исключительности таких ситуаций. Такое решение суд может вынести не всегда, а лишь при наличии конкретных обстоятельств:

1. Выделить изолированную комнату Содольщику, при его размере доли, невозможно.
2. Выделить часть общего имущества Содольщику, соразмерно его доле, невозможно.
3. Содольщик никогда в спорную квартиру не вселялся.
4. Остальные Содольщики — посторонние люди.
5. Заключая договор Содольщик, знал о сложившейся ситуации вокруг квартиры.
6. Бывший Содольщик этой квартирой не пользовался.
7. Содольщик до предъявления ему иска о выкупе доли в квартиру не просился и нигде не оспаривал эту ситуацию.

Таким образом, судебная практика складывается именно в пользу владельцев больших долей в жилье и ставит их интересы на первый план.