• Background Image

    Новости

    Коротко о главном

21.05.2021

Материнский капитал: причины отказа в перечислении денег.

Материнский капитал на данный момент одна из самых важных программ поддержки семей, имеющих детей. И количество сделок с недвижимостью с использованием данной материальной помощи постоянно увеличивается.

Перечислением денег маткапитала при покупке жилья занимается Пенсионный фонд РФ.
Решение о перечислении принимается данной госструктурой в течение одного месяца с момента подачи заявления и всех необходимых документов. Если было вынесено положительное решение, то средства материнского капитала перечисляются в течение 10 рабочих дней на счет продавца недвижимости. «На руки» данные средства не выдаются.

Основная особенность заключается именно в том, что сначала осуществляется регистрация перехода права собственности (то есть покупатель становится собственником) и только потом деньги будут перечислены продавцу. А если окажется, что договор заключен с ошибками? Или не соответствует законодательству? Что будет тогда? Тогда деньги не будут перечислены.

Чтобы избежать этого надо совершенно точно знать, какие основные причины отказов ПФР существуют.

Итак, поехали…

Причина №1.
 Покупается доля в объекте недвижимости.

 

Позиция ПФР: В Жилищном Кодексе РФ в числе жилых помещений доли не указаны, а значит покупка такого вида недвижимости не может оплачиваться материнским капиталом. И в этом есть определенная логика. Материнский капитал можно использовать для покупки недвижимости с целью улучшения жилищных условий. Вряд ли можно сказать, что приобретение доли в коммунальной квартире является улучшением.

Перечисление денег при покупке такой недвижимости возможно только, если по документам будет прослеживаться, что приобретена была комната, равноценная определенной доле в квартире. При этом в документе о собственности должна быть указана примерно такая формулировка: «Объект собственности: комната 15 кв.м, что соответствует 1/3 доли в квартире». Если же в свидетельстве однозначно указано, что в собственности находится доля, то ПФР в выплате средств откажет. Если учесть, что в Санкт-Петербурге нет такого понятия в  Едином государственном Реестре прав на недвижимость, как комната, а есть только доля, то об использовании маткапитала на такой вид недвижимости можно только мечтать.

Однако, если с помощью маткапитала выкупается последняя комната в коммунальной квартире, и таким образом вся квартира окажется в собственности у одной семьи, то есть таким образом происходит улучшение жилищных условий, то тогда перечисление денег возможно.

Хотя никто не мешает попробовать оспорить отказ ПФР в суде. Да, долго…Да, не наверняка… Но… это шанс.

Причина №2.
В качестве покупателя в договоре купли-продаже указаны не только члены семьи владельца сертификата, но и другие лица.

Для начала давайте разберемся, кого закон относит к членам семьи, получившим сертификат на семейный капитал. К ним относятся супруги и их дети.
Другие родственники (родители, бабушки, дедушки и т.п.), с точки зрения закона, не признаются членами семьи, получившей сертификат на материнский капитал.
Закон суров, но он – закон! Оплата средствами материнского капитала части квартиры, принадлежащей третьему лицу, законом не допускается. В переводе на русский: если после покупки долей жилья будет владеть родственник (бабушка, дедушка, тетя и т.д.), то про перечисление денег можно забыть.

Как избежать отказа в перечислении денег в таком случае?

Здесь есть два варианта:
— Идеальный:  договориться с родственником, например, с дедушкой, который дал денег на покупку, чтобы он не участвовал в сделке, то есть, чтобы его фамилия не значилась в договоре купли-продажи – тогда все условия закона будут выполнены;
— Проблемный: если договориться не получается, то нужно подробно в договоре купли-продажи расписать, какая доля переходит родственнику, а какая – семье владельца сертификата.
Также в пункте о цене квартиры нужно указать стоимость доли семьи и что именно она оплачивается с использованием средствами материнского капитала. При этом в дальнейшем нужно будет решить вопрос о выделении доли в квартире в реальную комнату.
Причина №3.
Приобретение жилого дома с земельным участком, при котором цена договора не позволяет установить стоимость жилья и земли по отдельности.

 

Закон гласит, что средства маткапиатала можно направлять только на приобретение жилья! А земельный участок не является жильем, а значит, перечисление денег на покупку земли не допускается!

Поэтому отказ ПФР от перечисления вероятно в тех случаях, когда:
— стоимость дома и земли в договоре указана одной суммой и невозможно установить, сколько конкретно идет в оплату непосредственно дома;

— порядок расчетов содержит информацию, что первый взнос оплачивается личными средствами покупателя, а оставшаяся сумма приобретается за счет перечисления средств маткапитала. При этом определено, что в первую очередь оплачивается жилой дом, а во вторую – земля. В этом случае получается, что средства господдержки идут в оплату земли, а делать это ПФР не будет ни при каком раскладе.

Хотите избежать отказа? Тогда в договоре купли-продажи  обязательно прописывайте отдельно цену земли и дома, а также должно быть четко указано, что оплата маткапитала идет на оплату дома.

Причина №4.

Купленная недвижимость оформлена не на всех членов семьи владельца сертификата.

Это очень важное правило: необходимо оформить купленное жилье в общую долевую собственность всех членов семьи. Допускается, что один из родителей откажется от своей доли в пользу других членов семьи. Но обделить детей и не выделить им доли нельзя!

Самый главный совет: есть сомнения в том, что вы все делаете правильно? Вперед — на консультацию в отделение Пенсионного фонда России.

Читайте также:

21.02.2021

А вы знаете главное правило при продаже недвижимости?

Конечно, правил для проведения успешных сделок много. Но раскрывать все профессиональные секреты я не буду. Хотя каждый из таких секретов влияет на прохождение всей сделки, которое можно оценить по параметрам: благополучно или нет, спокойно или «в напряге».

Расскажу только о самом главном. О том, чему мы учим всех стажеров, всех, кто только делает первые шаги в нашей профессии.

Это правило нужно помнить, как «Отче наш», чтобы ваш клиент-продавец не пострадал, чтобы он получил деньги. И не просто получил, а получил их в полном объеме в оговоренные сроки.

Вот навесила интригу… Прямо, как трейлер к фильму…

Ладно, не буду вас больше томить.

Итак!!! Главное правило! (барабанная дробь!)

«Меняем ключи на деньги!». Да-да, дорогие читатели, именно так и звучит это правило, которым должен руководствоваться риэлтор, представляющий интересы продавца.

Именно, это правило должно быть в голове, когда обсуждается вопрос передачи денег и освобождения объекта недвижимости и подписания акта приема-передачи. Ведь чаще всего одним из документов, необходимых для получения денег продавцом, является именно этот акт.

И у продавца очень часто бывает соблазн, как можно быстрее (сразу после подписания договора купли-продажи) передать свой объект покупателю и получить заветную бумагу. Да и нести ответственность за физическое состояние квартиры не хочется, особенно если она пустая и в ней никто не живет. Но я всегда «бью по рукам» своим клиентам-продавцам. Нельзя торопиться! Нельзя!

Представьте себе ситуацию, что вы передали квартиру, получили заветную бумагу в виде акта. Покупатель начал ею пользоваться, начал делать ремонт, разворотил там все стены и т.д. И вдруг происходит приостановка регистрации перехода права собственности или – о, ужас! – отказ в регистрационных действиях! Что делать? Как вернуть себе объект недвижимости? Как получить материальную компенсацию? Всё… посыпались проблемы…

Другой вариант. Акт подписан, объект передан. Но покупатель обнаружил «существенные недостатки» (почему в кавычках? потому что недостатки надуманные) и отказывается предоставлять в банк другие необходимые  документы для произведения окончательных взаиморасчетов до того момента, пока продавец не компенсирует эти «недостатки». Ну и как? Приятно? Не думаю!

Третий вариант. Помните, как в анекдоте про маму и ее взрослую дочь, которая «убивается» из-за того, что мужа не было дома всю ночь и она перебирает все возможные причины: запил, загулял… А мама успокаивает: «Ну, зачем ты так плохо о человеке думаешь? Может он просто под машину попал…». Вот и тут такая же ситуация. Не из злого умысла покупатель не сможет совершить все необходимые действия для расплаты с продавцом, а из-за физической ситуации, вызванной несчастным случаем. И опять кого винить, если вы поспешили с передачей квартиры?

Поэтому не спешим и помним: меняем ключи на деньги!

Вы, уважаемый покупатель, готовы сегодня при мне отметить необходимые документы в банке? Тогда я, продавец, готов передать вам объект.  Чтобы не было недопонимания и проблем, очень часто эти действия происходят в один и тот же день. А именно: все участники сделки приехали на квартиру/дачу/дом, проверили физическое состояние, квитанции, счетчики и сразу поехали в банк. Там отмечаются все необходимые документы для получения денег, и подписывается акт приема-передачи и передаются ключи.

Я, конечно, понимаю, что в небольших населенных пунктах нашей страны сделки проходят по-другому. Оно и понятно, там все друг друга знают. Даже в Москве схема может отличаться. Но в Санкт-Петербурге используется именно такой вариант. И если вы планируете переезжать в наш город, то это надо знать.

Пытливый читатель спросит меня: «Но как быть, если покупатель очень просит… У него бедственное положение… Мне его жалко…» Ну что ж… Безвыходных ситуаций не бывает. Если ОЧЕНЬ надо, то заключите с ним договор аренды на период осуществления регистрационных действий. Таким образом, вы «убьете нескольких зайцев»: срок аренды закончится и можно жильцов выселить (если возникли проблемы с регистрацией), невозможность осуществления ремонта предусмотрена договором аренды, ответственность за сохранность квартиры тоже лежит на арендаторе.

Вот такое вот главное правило.

Удачи! Будьте внимательны!

Читайте также:

23.12.2020

Штрафы для дачников. Они существуют!

Наш менталитет постоянно шепчет нам о том, что «Мой участок —  что хочу, то и делаю». И сложно объяснить людям, что даже заплатив деньги за участок и оформив его в собственность, все равно надо знать о ряде ограничений, которые могут обернуться штрафом. Давайте разбираться!

  1. Домашние животные и соседи. Братья наши меньшие радостно гуляют на свежем воздухе. Замечательно! Но не забывайте следить за тем, чтобы они не повредили соседское имущество. Если ваш питомец выроет яму на соседском участке или погрызет чужие вещи, то вы, как хозяин, получите официальное предупреждение и должны будете восстановить или устранить повреждения. Не хотите восстанавливать? Тогда ждите штраф, размер которого зависит от суммы причиненного ущерба. Именно об этом говорит ФЗ №498 ст.9.
  2. Какие еще желания и «хотелки» собственника могут обернуться штрафом? Нарушение норм строительства, установленных законодательством РФ, при возведении объекта может привести к неприятному сюрпризу — штрафу в размере от 2000 до 5000 рублей. Поэтому при начале строительных работ не забудьте свериться с законом: ФЗ о ведении садоводства ст.3 п.1, ст.23, ГК РФ ст.1. п.39.
  3. В документах на земельный участок написано, что разрешенное использование у него — это огородничество, а вы решили возвести на нем дом? И здесь вас подкарауливает штраф: в размере 1% от кадастровой стоимости земельного участка.
  4. Добываете воду для своих личных нужд из скважины, оборудованной на своем участке? Замечательно! Если вы добываете менее 100 кубометров воды за сутки и используете ее для личных нужд, то документальное оформление такой скважины делать не надо. А вот, если вы из этой скважины начали раздавать воду всем соседям (то есть скважина получила статус «общего назначения»), то на нее надо будет получить сертификат. В противном случае ждет штраф до (внимание!) 1 млн. рублей.
  5. Купили/получили в дар/наследство участок и не обращаете на него внимания, не ухаживаете за ним, не косите его? Это, конечно, ваше право. Но спешу вас расстроить: заросший участок также может привести к получению штрафа.Первое, что дачник получит – это предупреждение, но если нарушение не будет устранено, то…Например, за заросли борщевика штраф Так, за заросли борщевика на участке собственнику «светит» штраф в размере от 2 до 5 тысяч рублей. Не верите? Почитайте закон: ФЗ о ведении садоводства ст.3 пп.1 и 4.
  6. В этом же законе можно прочитать и о том, что запрещено захламлять свой собственный участок.За подобное нарушение собственника могут наказать взысканием от 20 000 до 50 000 рублей. Оно вам надо? Столько платить за хлам?
  7. Сжигать мусор, листья, ветки и т.д. можно только на расстоянии не менее 5 метров от построек и площадку для сжигания нужно оборудовать: использовать специальную бочку, например. Иначе, штраф – не менее 3 тысяч рублей.
  8. А вы знали, что жарить шашлык без мангала на собственном участке – это к штрафу? Теперь знаете… Отсутствие специально оборудованного места может привести к штрафу до 4 тысяч рублей.
  9. Очень хочется отгородиться от посторонних глаз? Да, пожалуйста! Только помните, что ограждения участка высотой более 2 метров может повлечь за собой штраф, достигающий 5 тысяч рублей.

Короче, законы надо знать. Законы надо соблюдать.

 

Читайте также:

07.12.2020

Почему участок не отображён на кадастровой карте?

Покупка загородного объекта недвижимости имеет много подводных камней. Глаза да глаз нужен за всеми документами. А если покупается не просто участок, а участок с домом, то тут надо усилить бдительность. Но сегодня поговорим об участках.

Первое, что надо проверить, это наличие в базе ЕГРН границ земельного участка, установленных по закону. То есть понять: поставлен ли объект на кадастровый учет, а также понять было межевание или нет.

И вот тут и начинаются сюрпризы. Смотрим в документы собственника и видим, что кадастровый номер есть. Заходим на сайт Росреестра в раздел Публичная кадастровая карта, вводим кадастровый номер участка и вдруг видим надпись: «Без координат границ». Это значит, что участок на кадастровом участке стоит, но межевание не проводилось.

Почему так происходит?

До 2001 года межевание не требовалось. Это была необязательная для граждан процедура, что привело к тому, что несколько миллионов земельных участков на территории нашей страны имеют кадастровые номера, но точных координат у объектов нет. Поэтому Росреестр «не знает» точное расположение участка  и не указывает его на карте.

При этом у собственника может иметься устаревший кадастровый паспорт. В нём есть план земельного участка, но вот координат углов (поворотных точек) нет.

Что нужно сделать?

Нужно обратиться за помощью к кадастровому инженеру. Он приедет на участок, сделает геосъемку, подготовит пакет документов, среди которых будет план с границами участка. Этот план нужно будет согласовать со всеми соседями. Если вдруг вам так повезло, что все соседи уже провели межевание, то дополнительное согласование не требуется. Далее готовый план необходимо подать в Росреестр.Это делается через МФЦ. Когда границы объекта будут зарегистрированы в ЕГРН, последует обновление публичной кадастровой карты — и участок «появится» на ней. Но, к сожалению, это может произойти не сразу. Поэтому если вы недавно провели межевание участка, а он ещё не отображается — ничего страшного.

Пока, чтобы удостовериться, что границы учтены, лучше взять выписку из ЕГРН — там будет раздел, посвящённый описанию местоположения участка с координатами углов. Это и будет являться подтверждением того, что границы участка зафиксированы в Росреестре.

Но при этом нельзя забывать про «человеческий фактор»: на публичной карте участок может отсутствовать или быть неправильно расположенным из-за ошибок, допущенных кадастровым инженером, службами Росреестра, из-за технических неполадок. Чтобы исправить ситуацию нужно связаться со специалистом Кадастровой палаты своего региона, а в дальнейшем написать заявление в МФЦ, приложив межевой план. Ошибку должны исправить в течение 3–5 дней.

Понятное дело, что межевание — это процесс важный. Но вряд ли кто-нибудь (особенно из покупателей) будет спорить, что закрепить документально границы участка и согласовать их со всеми соседями – это нужный процесс.  Межевание – это платная услуга (по Санкт-Петербургу и Ленинградской области стоимость примерно 10-15 тыс. руб), вопрос весь в том, кто будет оплачивать: продавец, покупатель или в равных долях? И надо учитывать сроки: вся процедура от начала и до момента внесения данных в Росреестр может занять 1,5 месяца, а если будут ошибки, то и дольше.

Читайте также:

06.05.2020

Назад в будущее

Что будет с рынком недвижимости дальше? Сколько прогнозов… Сколько гипотез…

Одни говорят, что цены пойдут вверх, другие утверждают, что вниз.

Почему всех волнуют только цены? Почему мало кто думает о том, как изменится качество жизни?

На мой взгляд, страх и тревога за свою безопасность и здоровье, переживаемые многими в этот период, может привести к тому, что приоритетом для жизни станет уединенность, обособленность, чтобы избежать потенциально опасных контактов.

Скученность в виде множества квартир на этаже, в виде близко стоящих многоэтажных домов возможно будет отталкивать от такого вида недвижимости. А еще маленькие метражи… Сейчас, в период самоизоляции наглядно стало понятно, как это неудобно и некомфортно.

Большие массы людей, толчея в транспорте, очереди по принципу «затылок в затылок» — все это будет раздражать. По крайней мере, первое время… Меня, например, сейчас очень устраивает расстояние между людьми в очередях в 1,5-2 метра.

Что мы еще видим сейчас? Народ устремился за пределы города для того, чтобы уединиться и укрыться от толчеи. Загород снова в фаворе! На самом деле такие заявки (продать квартиру и купить дом для постоянного проживания в ближайшем пригороде) начали поступать достаточно давно. Но такие заявки были почти единичными.

При этом были и те, кто еще недавно был негативно настроен к дачам, то теперь у этих людей в голове прочно поселилась мысль купить дом для отдыха, как минимум, или для постоянного проживания, как максимум.

Тем более, что сейчас многие получили опыт дистанционной работы, а это значит, что не обязательно жить в большом городе для того, чтобы зарабатывать.

Еще один урок, который все извлекли: финансовая подушка безопасности должна быть обязательно. А для этого надо сначала снизить количество и размеры кредитов. Это станет основной задачей для большей части населения. Вернее, даже не задачей, а острой необходимостью. Как и осознание того, что надо быть независимым от работодателя, что надо уметь самому обеспечивать свой доход.

Возможно, именно сейчас начинается наш путь назад в будущее: из города – в деревню, от коллективного – к частному, от искусственного – к натуральному.

Жизнь покажет, права я или нет.

Читайте также: