Вот и настало то время, когда я могу произнести фразу: «А я говорила!»

А я говорила, что продавцу занижать стоимость в договоре опасно!!!
В одном из риэлторских чатов коллега поделилась таким сообщением (см. фото).

Ну и как вам? Суммы впечатляют? Вот к чему приводит занижение цены в договоре купли-продажи. Я думаю, что если бы данный продавец действовал честно и открыто и использовал законные способы уменьшения налогооблагаемой базы, то сумма, которую ему надо было бы заплатить, была бы гораздо меньше. И меньше она была бы на размер штрафа и пени.

Но большая часть продавцов считает, что «прокатит». Раньше ведь так делали и сейчас можно. И еще есть любимый вопрос многих продавцов о том, как налоговая узнает, за сколько реально продана квартира. Поверьте вариантов много.

Вот здесь представлен один из таких вариантов. И называется он: покупатель сдал. И чаще всего это делается без всякой задней мысли. А если даже и возникает у покупателя мысль о последствиях для продавца, то она очень быстро улетучивается. Ведь недаром в народе говорится, что своя рубашка ближе к телу. Захотел покупатель при оформлении покупного вычета или потом при продаже этого купленного объекта, находящегося у него в собственности менее положенного срока, заявить вторую расписку на разницу уплаченных средств, чтобы увеличить документально свои расходы при покупке, и всё! Проверка продавца, а также штрафы и пени ему гарантированы.

А продавец уже расслабился. Год после сделки прошел и ничего «не прилетело» от налоговой. Фууух, пронесло! А вот и нет! Глубина налоговой проверки три года. Не считая года, когда обнаружено нарушение. А в некоторых случаях и больше!

Что же грозит такому продавцу?

Во-первых, штраф от 20 до 40% от неуплаченного налога. 20% — это когда нарушил закон неосознанно. А вот 40% — это уже сознательное нарушение закона. А теперь попробуйте доказать налоговому инспектору, что ты занизил цену неосознанно.

Во-вторых, уплата налога 13% с полной стоимости квартиры. Тут уже можно забыть про другие законные способы уменьшения налогооблагаемой базы. Нарушил закон, указав недостоверные цифры? Всё! Забудь про все скидки и бонусы. И плати по максимуму!

В-третьих, пени. Если ты должен был, как законопослушный гражданин и ответственный налогоплательщик, подать декларацию и заплатить налоги с продажи, например, в 2021 году, а твое правонарушение обнаружилось в 2023 – вот пени и насчитают за этот период.

И что остается делать? Думать, где деньги взять на уплату выставленного налоговой счета. Других вариантов нет.

Вот и получается, что продавец сам себя переиграл.

Появились вопросы по налогам в недвижимости? Приходите с документами на консультацию. Всё посчитаем, подумаем и примем правильное решение!

Смотрю иногда на клиентов, слушаю их запросы и с каждым разом убеждаюсь, что надо в школах вводить уроки финансовой грамотности. Ох, надо…

 С чем в последнее время приходится сталкиваться? С тем, что желания опережают возможности.

Всё понимаю: квартира нужна! Очень нужна! И других вариантов, кроме, как ипотека, нет. Но подключать холодный рассудок тоже надо!

 

Какие вопросы у меня возникают к будущим заемщикам-мечтателям?

— У вас есть проблемы с кредитной историей? Да, говорят, что были проблемы. Как бы  сейчас подчистить эти хвосты и взять кредит, но большой и надолго? То есть платили плохо, с задержками, а то и вообще не платили. Значит, не умеете строить свой финансовый план на ближайшее будущее. А тут, возможно, несколько десятков лет впереди. И сумма ого-го какая! Точно всё просчитали? Точно сможете? Ведь есть вероятность остаться потом без квартиры.

 

— У вас есть первоначальный взнос и в каком размере? Нет? То есть вы не смогли накопить денег на первый шаг. То есть у тебя «нема золотого запаса в кармане»? Но ты лезешь в ипотеку? Я не спорю, что есть варианты, как купить квартиру не имея первоначальный взнос. Но по сути это значит только одно: взять ипотеку на несколько сотен тысяч рублей больше. А отсюда вытекает переплата и т.д. А есть еще смельчаки, которые готовы рискнуть и заложить уже имеющееся жильё. А оно, как правило, единственное. Это из разряда: гулять, так гулять?

 

— Как будете решать вопрос с ежемесячными платежами, если завтра (не дай Бог, конечно) заболеете? Или останетесь без работы? Какая финансовая подушка безопасности есть? Или какой план действий продумали на этот случай? Никакой? А на что недеетесь? На чудо?

 

Это основные вопросы к будущим заёмщикам. А вот логичные ответы они не всегда могут дать. Иногда просто машут рукой: потом как-нибудь разберусь.

 

Как брала ипотеку я?

1. Накопила первоначальный взнос.

2.Выбрала банк, который предложил лучшие условия.

3. Составила план досрочного погашения кредита, чтобы максимально избежать переплат.
4. Определила для себя варианты подстраховки (подушки безопасности).

 

Только сделав всё это, я со спокойным сердцем взяла ипотеку и успешно погасила её досрочно.

 

Никаких отрицательных эмоций от ипотечного кредита не получила. Для меня действительно получилась «Уютная ипотека», как и обещал мой банк-кредитор.

 

Этому стараюсь научить и своих клиентов.

Ведь недаром в советских школах учили: хозяйство должно быть плановое!

Да-да, может до отдаленных регионов нашей страны этот тренд еще не докатился, но в Санкт-Петербурге он давно и прочно привлекает внимание. Почему? Потому что чаще всего такие «студии» располагаются в центре города. И, конечно, это важно для покупателей. Особенно, тех, кто переезжает в наш город.

Компании, которые занимаются такими переделками квартир, поют красивые песни о том, что все будет хорошо, законно и т.д. Но не всем этим историям надо верить. Поэтому я решила немного уточнить для вас информацию о таком виде жилья.

Итак, поехали!

1. Вы, как покупатель, должны понимать, что вы покупаете не отдельную квартиру, а долю (по крайней мере в Санкт-Петербурге это так). Или как говорят сами продавцы, продается «идеальная» доля. То есть на плане-проекте покупателю показывают, как это будет выглядеть после ремонта. Но по документам это будет доля, без привязки к какой-нибудь комнате. Потому что пока это только проект.

 

2. Процесс согласования перепланировки занимает 12-18 месяцев. А это значит, что покупатель сможет смело говорить, что это моя комната-квартира, только спустя год-полтора. А пока только доля…

 

 

3. Не все перепланировки можно согласовать. Есть определенные нюансы и в отношении дома, и в отношении квартиры. Например, если дом имеет статус «памятник» (а таких в центре нашего города очень много), то узаконить масштабную перепланировку не получится. А теперь представьте ситуацию, что вы вложили деньги, а перепланировку не узаконили, что делать тогда со своей долей? Продать? Конечно, можно. Но это не те деньги… А если суд вынесет решение восстановить квартиру в первозданном виде? Кто это будет делать? Правильно, собственники объекта недвижимости.

 

4. Захотите продать свою квартиру-студию? Тогда вам придется собрать согласия от всех соседей-собственников. Это ведь доля в большой, красивой коммунальной квартире. Фирмы, которые занимаются переустройством, любят рассказывать о том, что все отказы они берут в момент заключения сделки и хранят у себя, но забывают добавить, что они готовы предоставить вам в пользование эти отказы за дополнительные деньги. От одной фирмы я услышала сумму в 200 000 тысяч рублей! Поэтому или плати, или носись как угорелый и сам со всеми договаривайся и плати нотариусу.

 

5. Хотите купить такую студию для сдачи в аренду? Замечательно, но и тут надо быть аккуратнее. Продвинутые фирмы изначально делят свои проекты для проживания или для сдачи в аренду. Если вы выбираете инвестиционный вариант, то надо понимать, что сдачей в аренду там будет заниматься управляющая компания (УК). То есть это они – представители УК- будут решать, когда, кому и за сколько сдать вашу недвижимость. Удобно? С одной стороны — да, но с другой стороны – при сдаче в аренду используется «котловой» метод. Что это значит? Это значит, что все деньги за аренду стекаются в один «котел» и потом делятся поровну на всех. И если все квартиры всегда сдаются , то это хорошо для вашего кошелька. А если не сезон? А если сдалась только одна квартира? Тогда деньги со сдачи этой квартиры тоже делятся на всех.

 

6. Решили всех обхитрить и купить студию для проживания, но потом ее сдавать в аренду? Тут надо помнить, что сдавать свою долю в аренду вы можете только с согласия остальных соседей.

 

Вот они основные нюансы такого вида недвижимости в Санкт-Петербурге. Покупать или нет – решать вам.

Работаю в недвижимости уже больше десяти лет и из года в год наблюдаю одни и те же ошибки продавцов, которые вредят в первую очередь им самим.

И речь идет не о том, что надо нанимать риэлтора. В нашей стране такого обязательного правила нет. Любой человек вправе самостоятельно распорядиться своим недвижимым имуществом. Но каждый из продавцов все равно полезет в интернет и будет там искать информацию о том, как сделать то или иное действие. Чьих советов он там начитается и какой давности это будут советы (законы меняются постоянно: то, что советовали даже год назад, может быть уже устаревшим) – вот в чем вопрос!

И тем не менее я тоже дам парочку советов. На мой взгляд, они не устареют)

Ошибка №1. Продавцы путают цену продажи с рыночной ценой.

Очень часто продавцы говорят: «Я хочу продать за…», «Мне нужно …миллионов рублей», «Мой сосед/знакомый/родственник продал такую же квартиру за…»

И это основная ошибка. Хотеть можно сколько угодно денег, но рынок диктует свои законы.

У продавца и покупателя изначально разные подходы к оцениванию объекта недвижимости. Продавец при оценке своего объекта использует затратный способ: за сколько купил, за сколько отремонтировал/построил, сколько процентов по ипотеке выплатил, сколько души вложил и т.д. Покупатель при оценке объекта недвижимости использует сравнительный метод: он уже походил по похожим вариантам, ему есть с чем сравнивать, и он понимает, что действительно стоит таких денег, а что должно стоить дешевле.

Если продавец отталкивается от того за сколько продал его сосед/знакомый, то тут тоже не все так просто. Не бывает одинаковых квартир. Да, по техническим параметрам (метраж, тип дома) они могут быть похожи.

Но на цену влияют и другие факторы:

-район (для больших городов, например, для Санкт-Петербурга, это значимая величина);

-этаж (квартиры на первом этаже, как правило дешевле, так же как квартиры на пятом этаже в пятиэтажке без лифта);

-готовность документов. Это влияет на скорость выхода на сделку, а значит и на цену.

-сложность сделки: прямая продажа или разъезд. Объекты недвижимости в прямой продаже (продавцу нужны только деньги и подбирать встречный вариант не нужно) всегда в приоритете, а значит могут быть чуть дороже;

-наличие обременений тоже влияет на цену, но уже в меньшую сторону;

-эксклюзивность объекта: когда продавал сосед/знакомый, то в этом доме продавалась только его квартира, а покупателям нужен был именно этот дом. А сейчас в этом доме продается несколько аналогичных квартир…

И самый главный момент, который надо понимать: когда ваш сосед/знакомый продал свой объект? Какие цены тогда были на рынке?

И еще один нюанс: вы уверены, что он назвал вам истинную цену, а не решил немного прихвастнуть?

Исходя из всего выше сказанного надо понимать, что цена желаемая и цена действительная – это две разные величины.

Ошибка №2. При незнании правильной рыночной цены невозможно правильно определить сроки продажи.

Таким образом, не ориентируясь в цене, продавец упускает тех покупателей, которые изначально находятся на данный объект. Чаще всего даже при изначально высокой цене  на объект недвижимости найдутся желающие «посмотреть». Это покупатели, которые уже видели другие объекты, которые хотят сравнить приглянувшийся им вариант (за который они уже готовы внести залог) с новым объектом. Удостоверившись, что выбранный ими вариант более оптимальный, они, конечно, купят его. То есть продавец объекта с высокой ценой поможет продаться другому аналогичному объекту с более адекватной ценой.

При этом замечания от покупателя о непомерно высокой цене продавец встречает «в штыки», а предложение снизить цену, воспринимает, как личное оскорбление. Что происходит потом? Проходит время и продавец начинает «спускать» цену, но время ушло. А время – деньги!  Есть огромная вероятность, что спускаться придется на гораздо большую сумму, чем предлагали первые покупатели. И это не фантазии. Это я на основании своей практики рассказываю.

Какой совет я хочу дать продавцам, которые самостоятельно хотят заняться продажей своей недвижимости? Достаточно простой:

— начинайте анализировать рынок недвижимости заранее за 1-2 месяца до начала активных действий. Риэлторы постоянно «варятся» в этой информации, поэтому они могут оперативно начинать действия с продажей, а собственнику надо провести сбор информации и анализ рынка. Только так вы не упустите самого выгодного покупателя в начале процесса продажи и сможете продать объект в нужный срок.

Всем добра и удачи!

Не секрет, что объекты загородной недвижимости со статусом «СНТ» стоят дешевле и чаще привлекают внимание покупателей. Но при этом самый частый вопрос, который звучит от приобретателей: «А можно в нем прописаться?»

Да, на данный момент есть закон, который разрешает прописаться в садоводстве, но при условии, что дом имеет статус жилого.

А в большинстве садоводств дома зарегистрированы именно как садовые, с назначением: нежилое. Раньше других вариантов и не было.

Однако, сейчас есть возможность или сразу зарегистрировать свой садовой дом, как жилой, или перевести его из садового в жилой.

Как это делается?

Дом можно признать жилым на основании решения администрации района, в котором расположен данный объект.

Но бежать сразу с заявлением в администрацию или МФЦ (они тоже принимают подобные заявления, по крайней мере в СПб и ЛО) не стоит. Ведь одного заявления мало. Надо еще произвести техническое обследование здания и получить заключение.

Поэтому первым шагом должно быть обращение к кадастровому инженеру (или в лице ИП, или ООО), который является членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий.

Он обследует техническое состояние дома, оформит заключение, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности.

Получив такое заключение, можно смело писать заявление в администрацию. Затем надо будет подождать 48 дней. Именно столько составляет срок предоставления государственной услуги.

И вот уже ваш садовый дом превратился в жилой!

Естественно, надо понимать, что государственная услуга предоставляется бесплатно, а вот за работу кадастрового инженера надо будет заплатить. И тут будет все зависеть: от местоположения объекта, скорости подготовки отчета, площади самого здания.

Вроде ничего сложного. Только терпение, ожидание и немного денег!

Удачи в решении ваших задач!

Вы купили участок и руки, как говорится, чешутся, чтобы заняться строительством дома?

Желание хорошее и вполне понятное. Но я бы рекомендовала «придержать коней».

Почему? Сейчас попробую объяснить.

Например, вы посмотрели участок летом. Он вам понравился: сухой, достаточной ровный. Вы его купили. И начали строиться и вдруг осенью начались дожди и тут-то стало понятно, что участок имеет слабые места, а именно на вашем замечательном участке есть территория, где застаивается вода, появившаяся в результате обильного выпадения осадков. А летом это было не видно, так как летом уровень подземных вод, как правило, падает. Да, и вода летом быстрее уходит в почву или испаряется. Это во-первых.

Во-вторых, вы еще не до конца исследовали свой участок. Хотите верьте, хотите – нет, но на одном земельном участке есть супесчаные почвы, а есть места с суглинками (и хорошо, если суглинки, а не глина в чистом виде). И вот результат: где-то сухо, а где-то сформировалось болотце. А вы именно там начали строительство и уже кучу денег в фундамент вбухали, а теперь дренаж надо будет делать капитальный. Денежные расходы…, а всего-то подождать надо было и понаблюдать.

Есть возможность подождать со строительством и переждать зиму? Замечательно. У вас есть возможность посмотреть правильно ли вы определились с месторасположением дома? Например, вы хотели поставить дом в дальнем конце участка, подальше от глаз людских. Замечательное решение. А теперь посетите свой участок зимой, посмотрите на то место, где должен стоять дом, оцените уровень и объем снежного покрова и прикиньте в уме сколько снега вам придется каждый раз после снегопада кидать. Все еще хотите ставить дом именно там? Не вопрос… Главное, чтобы вы понимали, какие физические нагрузки будут ждать вас в зимний период.

А теперь ждем весны. Тает снег. И это таяние может обнажить еще проблемные участки. И они могут не совпасть с осенними. Особенно, если зима была суперснежной.

Вот теперь вы видели свой участок в разные времена года и знаете все «больные места». Вот теперь можно смело приступать к строительным работам.

Но это только мой совет. И ничего более. Кто захочет прислушается, кто захочет призадумается… Если кому-то поможет – буду рада.

В последнее время очень часто от клиентов слышу, что очень хочется продать квартиру и уехать жить в ближайший пригород. И пандемия прошлого года подтвердила, что это очень даже неплохое решение. Но  мечтать  — это одно, а действовать  — это другое.

К таким изменениям в жизни надо подходить с «холодной головой». Приведу пример из практики.

Семья из трех человек: мама и папа — люди достаточно молодые, чуть за сорок, сын – первокурсник высшего учебного заведения. Живут в маленькой двухкомнатной квартире с проходной комнатой. Мечта —  продать эту квартиру и купить участок с домом. Это даже не мечта, а идея-фикс.

Спрашиваю, знают ли они, что такое загородная жизнь? Жили ли когда-нибудь в деревне? Например, в детстве у бабушки и дедушки? Ответ: нет. Все бабушки и дедушки городские жители. То есть представлений о жизни в частном доме ноль целых и ноль десятых.

Спрашиваю, где собираются работать? В городе, конечно! Поэтому дом должен быть недалеко от города.

Так как продаваемая квартира является единственным жильем, то еще и прописка нужна будет. А это, значит, что круг поиска еще сокращается.

При этом денег впритык, пришлось даже продать свою машину. То есть ребята планируют ездить на работу и на учебу, используя общественный транспорт. И желательно, чтобы это была электричка. Чтобы в пробках не стоять. Круг поиска все уже и уже.

Рисую клиентам картину: зима, на улице темно и холодно. Встаете в шесть утра, а то и раньше. Берете в руки лопаты и идете чистить снег. Потом минут 20-30 идете по не прочищенной улице к железнодорожной станции, боясь опоздать, так как следующий поезд только через 40 минут. Прибегаете, стоите ждете и вдруг объявление, что поезд отменили. А своей машины нет…

Вечером обратная дорога и не факт, что без сюрпризов.

Задумались… Но все равно сказали, что поедут еще дома смотреть. Клиент всегда прав! Одумались только после одного случая: поехали на показ, предварительно посмотрели расписание электричек, приехали на вокзал, а электричку отменили! Хорошо, что это в городе произошло, а не на ж/д станции в 30 км от города, где даже помещения вокзала нет, чтобы погреться.

Звонят мне и говорят, что будут себе покупать квартиру большего метража.

Итак, подведем итог, кому можно мечтать и приобретать загородный дом для постоянного проживания:

— тем, у кого есть опыт жизни за городом;

-тем, у кого есть деньги на покупку с запасом, потому что загородный дом всегда требует дополнительных вложений;

-тем, у кого, есть автомобиль (жизнь за городом без своего автомобиля очень сложно);

Это основные, но очень важные параметры! Тогда мечты совпадут с реальностью и жизнь за городом будет счастливой.

Какие фразы обязательно должны быть в договоре купли-продажи, чтобы обезопасить продавца или покупателя?

Если задать этот вопрос простому обывателю, то он, скорее всего, после некоторого раздумья сможет назвать несколько из них. А вот у специалистов рынка недвижимости эти фразы должны отлетать от зубов.

Но мало, кто пока знает, что в конце декабря 2020 года вышло новое постановление Верховного суда РФ (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2020 г. N 45 г. Москва «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве»), которое тоже повлияет на составление договоров купли-продажи.

Верховный суд РФ постановил, что в договор купли-продажи объекта недвижимости необходимо добавить пункт, который будет защищать покупателей.

О чем этот пункт должен гласить? Этот пункт должен включать в себя условие, что продавец выступает поручителем возврата денег покупателю в случае признания сделки недействительной.

Мало, кто знает, что  признание сделки недействительной не влечет за собой обязательство продавца вернуть деньги, если данное условие не закреплено договорными обязательствами. Покупатель в такой ситуации рискует остаться и без объекта недвижимости, и без денег.

В начале прошлого года был принят закон о добросовестном приобретателе, который позволяет получить деньги с продавца или с государства. НО… Там необходимо соблюсти ряд условий и процедур. При этом ряд мероприятий должны быть проведены еще до сделки. Что будет, если они будут соблюдены? Правильно, ничего хорошего.

А если в вашем договоре будет соответствующий пункт об обязательстве продавца вернуть деньги, то он уже не сможет остаться в стороне, так как лично за это поручился.

К сожалению, эта фраза не панацея от всех бед. Это не значит, что не надо больше напрягаться и проверять всесторонне объект и собственников. Это не значит, что вставив в текст договора такую фразу, вы можете чувствовать себя «в домике». Давайте не забывать, что у продавца к моменту «разборок» может не оказаться денег. Поэтому говорить о том, что этот пункт на 100% решает проблемы покупателей нельзя. Но, по крайней мере, будет основа для предъявления справедливой претензии к продавцу. Это будет своеобразной «соломкой», которую подстелет себе покупатель.