В свете последних событий, связанных с произошедшим не так давно терактом и арестом виновных в нем, остро встали вопросы: а как правильно в соответствии с законодательством РФ сдавать иностранцам в найм свою квартиру/комнату? Обязательно ли подавать уведомление/регистрировать? Надо ли платить налоги? Как правильно принимать оплату?

Ведь нарушение законодательства грозит последствиями как самому проживающему, так и собственнику помещения.

Итак, давайте разбираться.

Берем за основу ст. 20 и 22 Федеральный закон от 18.07.2006 №109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации», а также п. 3 ст. 14 Федерального закона № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» и ст.208 НК РФ.

Коротко о самом важном:

— Иностранный гражданин в случае нахождения в месте пребывания подлежит постановке на учет по месту пребывания в случае прибытия в РФ на срок более 7 дней. Исключения: главы государств, правительственных делегаций, моряки различных судов, члены экипажей воздушных судов и поездов.

— Уведомление о прибытии иностранного гражданина в место пребывания представляется в орган миграционного учета ПРИНИМАЮЩЕЙ стороной. Исключение: наличие договора найма. В этом случае наниматель может сам без участия собственника встать на учет, приложив к заявлению копию договора.

— Срок подачи уведомления составляет 7 рабочих дней со дня прибытия либо со дня получения временного удостоверения личности лица без гражданства в Российской Федерации.

— Подать уведомление о прибытии можно непосредственно в орган миграционного учета, а также через  многофункциональный центр или Почту России.

— оплату по договору найма можно передавать только в безналичной форме;

Ну и пару слов об ответственности!

За нарушение миграционного учета ответственность несет принимающая сторона. Физические лица заплатят в таком случае штраф 2-4 тысячи рублей.

За использование наличного расчета грозят штрафы в размере от 20 до 40% от суммы незаконно проведенной валютной операции. И платить штраф будет гражданин РФ, то есть наймодатель.

Самые неприятные последствия могут быть для собственника помещения, если иностранный гражданин будет замешан в уголовном преступлении и выяснится, где он проживал нелегально. Вот здесь уже может быть не только административная, но и уголовная ответственность.

Изучайте, соблюдайте законы РФ и  берегите себя!

Возможно, я вас огорчу, но сделка с недвижимостью, как и любая другая сделка, может быть признана незаключенной или недействительной (оспоримой/ничтожной).

Итак, давайте разбираться: в чем отличия незаключенной или недействительной сделки?

Сначала давайте рассмотрим основные понятия незаключенной сделки.

Договор купли-продажи, как и любой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Например, стороны сделки не указали в договоре данные, которые позволяют четко определить наименование и основные характеристики недвижимости (тип недвижимости, адрес, кадастровый номер) и ее цену (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Также одним из существенных условий является ее расположение на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Для договоров купли-продажи предусмотрены и другие существенные условия, отсутствие которых в договоре может повлечь его незаключенность.

Например:

• цена товара, порядок, сроки и размеры платежей при продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (п. 1 ст. 489 ГК РФ);
• перечень проживающих лиц (при их наличии) с указанием их прав на пользование помещением при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

То есть к незаключенным сделкам относятся в основном те, у которых договор отчуждения составлен с ошибками. Поэтому к пунктам договора надо отнестись с должным вниманием!!!!

Общие основания для признания сделки недействительной содержатся в ст. 168-179 Гражданского кодекса РФ. Но нельзя ориентироваться только на эти статьи закона.

Существуют другие федеральные законы, которые также содержат основания для признания сделки ничтожной.

Например, ст. 62.1 Закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 года содержит основания для признания подозрительной сделки должника недействительной в рамках процедуры банкротства.

Если говорить о самых распространенных, встречающихся в практике юристов, адвокатов и риэлторов, основания для признания сделки недействительной, то можно выделить такие основных группы:

-сделка заключена в течение 1 года до принятия заявления о банкротстве продавца или после его принятия, при этом условия сделки нерыночные (цена существенно занижена) сделки,

-сделки, заключенные в результате противоправных действий. Например, подделка документов или результат обмана. Кстати, обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых участник сделки должен был сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям сделки.

-сделка совершена гражданином, не способным осознавать значение своих действий

— сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

-сделка, совершена в форме, нарушающей законодательство. Например, необходимо было проводить сделку с обязательным нотариальным удостоверением, а не в простой письменной форме.

Что опаснее незаключенная сделка или недействительная? С незаключенной сделкой все достаточно просто: нужно внести изменения в договор купли-продажи, добавить необходимую информацию. А вот с недействительной сделкой все гораздо опаснее. Именно в этой ситуации можно остаться и без денег, и без недвижимости!

Помните ведь такой стишок родом из детства?

Так вот  сейчас закон уточнил, как можно делить недвижимый «апельсин». Теперь есть точное понятие, что такое «минимальная доля».

Итак, под минимальной долей в праве собственности на жилье понимается 6 кв.м. И ни сантиметром меньше!

Что происходило до этого? Возьмем мой родной город  — Санкт-Петербург. Начнем с того, что в регистрационных документах на недвижимость вы никогда не увидите такого слова, как комната. Да-да, дорогие читатели! В Санкт-Петербурге продаются доли!!! Но за этой долей может быть закреплено право пользования комнатой. Например, продается доля 18/42 и закреплено право пользования комнатой 18 кв.м. (или 17,7 с округлением до 18). Но бывает вариант, когда комната не закреплена, а продается просто доля. Какая-то абстрактная доля в конкретной квартире. Какие конкретно метры принадлежат каждому из собственников  — не понятно.

Откуда они взялись такие доли?

Первый вариант: была приватизация трехкомнатной квартиры на четырех членов семьи. Понятно, что по комнате им не выделишь. Вот и получается, что у каждого просто по ¼ доли.

Второй вариант: была у человека в собственности вся квартира, а он потом взял и половину кому-то подарил (сыну, внуку и т.д.). Но не указал, что дарит не просто половину квартиры, а еще и закрепляет право пользования комнатой №2.И вот уже появились просто две доли по ½.

Третий вариант: вступление в наследство. Как там в сказке: «Было у отца три сына…». И была у отца только одна однокомнатная квартира. И вот сыновья вступили в наследство по 1/3. Тут уже в однокомнатной квартире никакой комнаты не выделишь.

Четвертый вариант: развод и дележ имущества.  Здесь совсем печальные ситуации бывают.

Вот при продаже таких невыделенных долей и бывают проблемы. Особенно если сособственники в плохих отношениях и хотят насолить друг другу. Или один предлагает продать всю квартиру, а другие говорят: « Ну, уж нет». А еще бывают, что живет один собственник в этой квартире, а другого не пускает. И тогда от своей доли обделенные/обиженные собственники маленький кусочек дарят тем людям, которые создают невыносимые условия проживания и вынуждают первых продать  всю квартиру. Естественно, действуют такие люди не из спортивного интереса. И таких сюжетов по ТВ было много.

Вот чтобы сократить количество таких случаев и был принят этот закон. Вступит он в действие осенью этого года.

Итак, запомнили – 6 кв.м. Но, как у каждого правила, есть исключения:

-недвижимость делится при передаче по наследству

-покупается с использованием материнского капитала

-приобретается на основании договора безвозмездной передачи в собственность граждан. То есть приватизация.

В этих случаях можно выделять любые доли.

Ах, да! Еще один нюанс!

Суд теперь будет наделен полномочиями менять соотношение долей супругов в общем имуществе в том случае, если один из супругов заключал сделки по продаже общего имущества на невыгодных условиях без согласия другого супруга. Суд может уменьшить долю продавца, увеличив долю второго супруга, если будет доказано, что сделка совершена без согласия. Как-то так…

Законы — это мобильная структура. Они имеют свойство меняться, обновляться, прекращать свое действие, формироваться с нуля. Поэтому надо быть всегда в теме, на волне, чтобы не попасть впросак. Вот и в области недвижимости в этом году вводятся очередные нововведения в базу законов.

1. Налоги и многодетные семьи.

Вступил в силу закон, освобождающий семьи с двумя и более детьми (в том числе усыновленными) от уплаты НДФЛ при продаже жилья вне зависимости от того, сколько времени оно находилось в собственности. Однако, для получения льготы необходимо соблюсти ряд условий:

— возраст детей — до 18 лет, при их очном обучении — до 24 лет;
— новое жилье приобретено в том же году, в котором продано старое, или не позднее 30 апреля следующего года;
— общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость должна быть больше, чем у проданного;
— кадастровая стоимость проданной жилой недвижимости не превышает 50 млн рублей;
— на момент продажи у налогоплательщика и членов его семьи в собственности имеется не больше 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемой.

Эти условия должны быть соблюдены одномоментно, то есть все 5 пунктов вместе.

2. Налоговая декларация и недорогая недвижимость.

Также с начала года вносятся изменения в порядок представления гражданами налоговой декларации при продаже недорогой недвижимости. Теперь, если вы продали жилье, садовый дом или земельый участок на сумму до 1 миллиона рублей и данный объект недвижимости находился у вас в собственности менее минимального положенного срока, то подавать декларацию в налоговую инспекцию не нужно.  С чем связан этот бонус? Эта сумма (1 мл. руб) соответствует  размеру налогового вычета по НДФЛ в случае, если продается объект находился в собсвтености менее минимального положенного срока. Таким образом, если вычет полностью покрыл доход от продажи недвижимости, платить налог не нужно.

3. Кадастровые инженеры. Выход из тени.

В ЕГРН начали вносить полную информацию о каждом кадастровом инженере, который ведет кадастровый учет недвижимости. Эти данные будут доступны при заказе выписки из реестра.

4. Должники и субсидии.

Должникам по оплате услуг ЖКХ для получения субсидий больше не нужно предоставлять справки об отсутствии долгов. Им могут отказать в предоставлении данной поддержки только при наличии задолженности по ЖКУ за период не более трех лет, подтвержденной судебным актом.

5. Индивидуальные жилые дома. Где еще их можно построить?

С 1 марта индивидуальные жилые дома можно будет строить на землях сельскохозяйственного назначения — при условии, что это необходимо для нужд крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ). При этом дом не должен занимать более 0,25% земельного участка, площадь дома не может превышать 500 кв. м.

6. Договор соцнайма и правила пользования квартирой.

Меняются правила пользования квартирами по договору социального найма — жильцы будут обязаны немедленно сообщать о неисправностях самого жилого помещения, сантехники и другого оборудования. Кроме того, новые нормы запрещают производить обшивку или остекление балконов в таких квартирах — за разрешением придется обращаться в архитектурную инспекцию.

7. Упрощенная регистрация объектов капитального строительства.

С 1 сентября упрощается регистрация прав на объекты капитального строительства для застройщиков. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию девелоперы смогут поставить дом на кадастровый учет и зарегистрировать его, не обращаясь в Росреестр.

Однако это коснется лишь домов, которые возводятся за счет собственных средств девелоперов или за счет соинвесторов. Многоквартирные дома, построенные по ДДУ, будут регистрироваться по прежним правилам, поскольку в них право собственности возникает на отдельные квартиры.

8.Машиноместо. Размер имеет значение.

Еще один закон, вступающий в силу в 2022 году, отменяет максимально допустимый размер машино-места (6,2 на 3,6 метра) и определяет минимально допустимый — 5,3 на 2,5 метра. Новые требования должны будут соблюдаться в том числе при проектировании жилых зданий.

Год только начался. Может будут еще обновления?

Рынок ипотечного кредитования расширяется и меняется. Теперь условия льготной ипотеки теперь будут действовать и для покупки частных домов. Ставка по кредиту должна быть не выше 7%, как и на квартиры.

Правительство распространило госпрограмму поддержки ипотеки на индивидуальное жилищное строительство. Условия остались те же: ставка не более 7% годовых, предельная сумма льготного ипотечного кредита — 3 млн рублей для всех регионов.

В конце прошлого года программа льготной ипотеки на частные дома для семей с детьми в пилотном режиме была запущена одним из банков. И застройщики- девелоперы, которые работают на этом рынке, смогли ощутить положительный эффект. Ведь тогда и максимальные суммы кредитов были приличные: 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти, и в два раза меньше — для остальных регионов.

У некоторых банков и до введения льготной ипотеки были собственные ипотечные программы на ИЖС. Такие кредиты выдают, в частности, «Дом.РФ», «Сбер», ВТБ, МКБ и Россельхозбанк. Однако, здесь есть свои НО:

— ставки обычно выше, чем по кредитам на покупку жилья в многоквартирном доме;

— банк выдвигает очень высокие требования к выбранному земельному участку;

-банк при этом может поставить условие: строительство должна заниматься аккредитованная строительная компания, а это чаще всего приводит к ограничению выбора застройщика для покупателя и удорожание процесса строительства.

Поэтому широкого распространения такая ипотека пока не получила.

Самой главной причиной для таких требований банков на загородную ипотеку — это риски незавершенного строительства. На рынке новостроек проблему решают эскроу-счета и проектное финансирование. На рынке ИЖС таких механизмов нет. И если, к примеру, застройщик обанкротится, или нанятая частным образом бригада куда-то исчезнет, банк и заемщик останутся ни с чем. Недостроенный частный дом почти ничего не стоит. Участок земли, на котором он стоит, это тоже не миллионы, если только речь не идет о Москве и Санкт-Петербурге и их ближайших пригородах. Поэтому реализовать такой объект даже по ликвидационной цене банку будет проблематично.

К тому же ценовая лихорадка на стройматериалы тоже не добавляют стабильности этому рынку.