Сколько вокруг разговоров про мошенников. Отовсюду мы ждем подвох… Но есть категория людей, про которых уж точно подумаешь в последнюю очередь. Наоборот, эти люди точно находятся в группе риска и их очень хочется уберечь от обмана.

Но и тут не надо расслабляться. Лет пять –семь назад в одном из районных центров Ленинградской области жила бабушка – божий одуванчик, которая нашла способ получать добавку к пенсии не от государства, а от доверчивых граждан.

Что же такое придумала бабуля? Бабуля выставляла на продажу свою квартиру, надо отметить, что цена у нее была достаточно лакомая. Риэлторов она избегала, как черт ладана. Да и риэлторы местные все знали про бабушкин бизнес. С клиентами, которые приходили с агентами, тоже разговор был короткий. А нужны были ей клиенты, которые действуют самостоятельно, да еще, чтобы в идеале, была бы у них ипотека.

Найдя таких клиентов, бабуля в обязательном порядке заключала с ними предварительный договор купли-продажи с внесением задатка. Только бабушка прекрасно понимала, сколько времени надо на подготовку к сделке, на одобрение объекта и так далее. Это сейчас банки умеют быстро работать, а раньше на это уходило достаточно много времени. Поэтому бабушка, зная это, сроки в договоре прописывала изначально небольшие. А покупатели, опасаясь упустить объект и надеясь, что у них все получится, соглашались на эти сроки.

Что получалось в итоге? Покупатели по срокам, конечно, не укладывались, а бабушка разводила руками и говорила, что договор важнее всего, поэтому ничего личного, но квартиру не продам и задаток не отдам.

Ну, а в случае, если бабушка понимала, что у покупателей все складывается идеально, резко заболевала, ложилась в больницу, и таким образом тянула время. А этот вариант развития событий был прописан в договоре. Получалось в этом случае удержать задаток – хорошо, а если нет — то отдавала деньги, чтобы шума много не было.

Вот так бабушка себе бонус к пенсии зарабатывала. А вы говорите: божий одуванчик!

Путешествуя по квартирам, постоянно сталкиваюсь с тем, что найти квартиру без перепланировки сейчас очень-очень сложно.

И понять людей можно: у каждого из нас свое видение того, что такое удобство и комфорт. И поэтому каждый меняет свое жилье под себя. А с учетом того, что долгое время никто на снос стен, перенос коммуникаций и т.д. не обращал внимание, перепланировки вообще расцвели буйным цветом.

Однако в последнее время с этим вопросом все стало гораздо сложнее. И дело не в каких-то комиссиях, которые ходят и контролируют. Вроде какое-то положение принимали, что такой вариант возможен, но пока сами по себе они не ходят (по крайней мере в Санкт-Петербурге), а вот если появляется основание – то тут уж будьте любезны, уважаемый собственник, откройте дверь!

А основание сейчас самое простое – соседи!!! Я знаю несколько случаев, когда покупатели начинали делать капитальный ремонт (не просто переклеить обои, а гораздо серьезней) в своей новой квартире, а через пару дней к ним приходило предписание предъявить план или проект будущего переустройства. Обеспокоенные сносом стен соседи сообщили о производимом ремонте в управляющую компанию. И их можно понять: о случаях, когда дом разрушался от производимых работ, известно из средств массовой информации.

Если же вы только планируете купить квартиру, а там сделано переоборудование, то надо быть готовым к тому, что это узнает жилищная инспекция и самое простое, что будет грозить – это штраф (примерно 2,5 тысячи рублей), а самое страшное – это то, что придется все это узаконить, а если нельзя узаконить, то надо будет привести планировку в порядок, а вот это уже совсем другие затраты! Захотите махнуть рукой и проигнорировать? Это, конечно, можно, но в самом «тяжелом» случае: квартиру могут выставить на торги, деньги за «сделку», конечно, отдадут собственнику, но вычтут из них затраты на выполнение предписания инспекторов. Короче, лучше не связываться.

Продавцам, которые в свое время сделали перепланировку, но не привели документы в правильное состояние, тоже надо быть готовым к тому, что покупатели сейчас подготовлены: либо хотят правильных документов, либо требуют хороший дисконт по цене.

Почему? Потому что не важно, кто и когда сделал перепланировку, отвечать за содеянное будет тот, кто на момент обнаружения этих изменений, является собственником. То есть тот, кто купит квартиру.

Проблемы могут быть и тогда, когда покупатель будет использовать ипотечный кредит. Банки сейчас достаточно лояльно смотрят на имеющиеся перепланировки, но некоторые моменты точно у них (у каждого банка свои) имеют запрет.

Давайте посмотрим, что запрещает Жилищный кодекс:

-сносить или нарушать стабильность несущих конструкций;

-вмешиваться в работу общедомовых радиаторов и примыкающих к нему труб;

-переносить стояки;

-переносить радиаторы водяного отопления на лоджию/балкон;

-нарушать систему вентиляционных систем дома;

-переносить «мокрые зоны» (санузлы и кухни);

-расширять кухню за счет санузла и санузел за счет кухни (и то и другое можно увеличить за счет коридора);

-объединять кухню и гостиную, если в квартире установлена газовая плита (именно поэтому квартиры – студии возможны только в домах, где установлены электрические плиты);

-при объединении двух квартир в одну категорически запрещено делать спальню под или над кухней соседей, но разрешено обустроить там спортзал или гардеробную;

— присоединять балкон к комнате нельзя, а в случае с лоджией – можно сделать французские стеклянные двери в пол, тогда согласование перепланировки возможно;

-дополнительный санузел вдали от стояка, так как насосы в жилых помещениях устанавливать запрещено;

— в санузле нельзя обойтись без порожка, который должен препятствовать вытеканию воды в коридор, или должно быть понижение на 1,5-3 см.

Поэтому эти нюансы надо учитывать и тем, кто уже изменил свое жилище, и тем, кто только планирует сделать подобный шаг.

Изучаем законы, господа, и тогда все будет хорошо.

Ничего нового в этой избитой фразе вы ведь не услышали?

Тем не менее, хочу обратить ваше внимание на некоторые моменты, которые, на мой взгляд, важны. Ведь реклама объекта – это первый шаг к тому, чтобы покупатель захотел позвонить и, возможно, посмотреть объект.

1. Фотографирование.

-нельзя заинтересовать потенциального покупателя без картинок. Сейчас «картинное» мышление: все должно быть кратко, красочно, наглядно. Поэтому объекты без фоток вообще не привлекают внимание. Хотя, нет – привлекают, но только ценой. Если она до безобразия низкая по сравнению с другими аналогичными объектами, то можно и фотографирование проигнорировать.

-качество фотографий имеет большое значение. Нужно ли обязательно приглашать профессионального фотографа? Если у вас дорогой, люксовый объект, то, конечно, лучше прибегнуть к услугам профессионала. А вот объекты из масс-сегмента можно фотографировать и самостоятельно на свой гаджет, но основы фотографирования все-таки лучше изучить.

-если есть возможность подписать фотки, то будет просто замечательно. Если не хотите подписывать, то хотя бы сгруппируйте: сначала фото кухни, потом одна комната, потом – другая. Пусть у покупателя сформируется четкое представление, как выглядит объект.

-фотографий не должно быть слишком много, но и слишком мало фоток тоже не очень хорошо.

— а если объект «убитый», то есть без ремонта совсем, в безнадежном состоянии? Тоже делаем фотографии, но уже делаем акцент на другом: дом, подъезд, вид из окна, план. Ну и парочку фотографий размера бедствия, чтобы у покупателя в голове реальная картина сформировалась. А вот без фоток нельзя, так как… смотри выше!

2. Видео. Это направление рекламы недвижимости набирает обороты, и период карантина только придал ему максимальное ускорение. Но и здесь есть свои нюансы:

-обязательно звуковое сопровождение (голосом, музыкой);

-качественная «картинка»;

— пояснения текстовые или голосовые;

-план съемки и текст должны быть продуманы заранее.

-Ну и конечно, последующая обработка отснятого материала.

3. Текст.

— должен содержать основные характеристики, преимущества и выгоды для будущего покупателя;

— доступный язык, никаких сокращений, никаких заумностей;

— ищем «золотую середину» в объеме написанного: так чтобы было и не слишком много, и не слишком мало.

-если есть возможность сделать заголовок у объявления (некоторые сайты это позволяют), то обязательно надо использовать эту возможность;

Вот такие «хитрости»! Вроде ничего сложного для тех, кто делает это постоянно, но тем, кто это делает это в первый-второй раз, придется постараться, чтобы покупатели заметили именно ваш объект!

Материнский (семейный) капитал является мерой государственной поддержки.

И при этом данные средства освобождаются от налога на доходы физических лиц.

С одной стороны это плюс, с другой минус.

С плюсом все понятно: это не доход, значит, справку по форме 3-НДФЛ подавать не надо и платить налог 13% тоже не надо.

А в чем минус? Минус в том, что сумму материнского капитала нельзя будет учитывать при оплате налогов.

Например: купили вы квартиру с использованием материнского капитала. Не дождались окончания минимального срока владения имуществом и решили его продать (сложилась так жизненная ситуация, что ж поделаешь!). Вот тут и надо помнить, что, когда вы захотите оптимизировать свои расходы по уплате налогов, то есть применить схему «доходы минус расходы», то из суммы расходов надо будет убирать размер материнского капитала. И это правильно, ведь материнский капитал  — это расходы государства на покупку вашей квартиры.

Как это выглядит в цифрах: вы купили квартиру за 5 000 000 рублей, из которых 466 617 были материнским капиталом. А продаете квартиру за 6 500 000 рублей и хотите применить схему налогообложения «доходы минус расходы», поэтому действуем по данной схеме: 5 000 000 рублей – 466 617 = 4 533 383. Теперь делаем следующее действие: 6 500 000 – 4 533 383 = 1 966 617. Именно с этой суммы и надо будет заплатить налог 13 %.

И еще один нюанс : если вы планируете получить налоговый вычет с покупки недвижимости, так там тоже материнский капитал в расчет не идет.

То есть, если вы купили дом за 2 млн. рублей с использованием материнского капитала и надеетесь с этих 2 млн. получить налоговый вычет, то увы… Налоговый вычет можно будет получить только с суммы 1 533 383 руб. (2 000 000 – 466 617).

Вот такая вот математика. Все просто и понятно. Просто надо об этом помнить.

Обратился ко мне по рекомендации клиент. До этого помогала решать вопросы с недвижимостью его брату и другим родственникам, да и с ним самим уже не раз общалась.

Задача: продать земельный участок с новым домом. Дом новый, но это скорее можно назвать заготовкой под дом: много чего надо делать, переделывать, усовершенствовать.

Участок тоже скромный по площади: всего 6 соток. Когда-то обрабатывался, сейчас запущенный.

Из плюсов: реально недалеко от Санкт-Петербурга, в принципе хорошо подходит для постоянного проживания. До города можно добраться на автобусах (остановка в 5 минутах ходьбы).

Я понимаю, что объект будет потенциально интересен для покупателей. Стали разбираться с документами. Вернее, документы — то я уже видела и до этого: так как несколько лет назад уже консультировала клиента о том, как мама может ему подарить земельный участок, а потом помогала зарегистрировать дом по «дачной амнистии».

Но не расслабляюсь! Проверяю все еще раз. Вроде все в порядке. Но тут в личной беседе узнаю, что клиент год назад развелся. Как там в американских фильмах говорят? Сюрпрайз! Surprise (он же, но по — английски)!

Спрашиваю про согласие бывшей жены на продажу дома. Клиент спрашивает: «А что разве надо?». Ес-тест-вен-но! Земельный участок был получен в дар, а вот дом – то построен на совместные деньги и зарегистрирован, когда он еще в браке был. Значит, жена, хоть и бывшая, имеет право на половину этого дома!

Брачный договор есть? –Нет!

Соглашение о разделе имущества при разводе есть? – Нет!

Тогда надо сначала решать вопрос с бывшей женой, узнать ее позицию, а потом уже выставлять объект.

Клиент робко предлагает: давайте может попробуем так продать, а если вдруг «застопорят» документы в росреестре,  или потом жена «возбухать» начнет, то тогда и будем проблемы решать.

Увы, мой дорогой клиент, я так не работаю. Я знаю, что проблемы будут. Я знаю, что, наверное, их потом можно будет решить. Но я так не работаю. Все, на что я готова, так это начинать одновременно: я объявляю открытой рекламную кампанию, а вы решаете проблемы с бывшей женой.  Отказался клиент. Возможно развод был слишком бурным, и нервы еще оголенные.

Но я так тоже работать не могу и не буду.  Знать, что документы не в порядке и пытаться «провернуть» сделку —  это не ко мне.

Моя репутация мне дороже. Я из клана «белых» риэлторов!

А вы будьте бдительны и внимательны!

Я, как человек «измученный ипотекой», хочу поделиться своим опытом, как можно подружиться с этим «зверем».

Во-первых, надо понимать, что в современном мире без такого финансового продукта очень сложно было бы решить свои жилищные вопросы.

Попробуй накопи такую сумму. А если еще и снимаешь при этом жилье, то тогда как? Никак…деньги уходят чужому дяде или тете. Они в шоколаде, а ты в… съемном жилье.

Во-вторых, если правильно все рассчитать, то не так это и страшно.

Итак, у меня официальная зарплата маленькая, да и справки собирать неохота было, поэтому обратилась сначала в зарплатный банк. Конечно, там кредит мне одобрили, но он меня не впечатлил: ни размером, ни платежом, ни процентом.

Так, значит, надо пробовать дальше. То, что мы планировали купить и то, какая сумма у нас была, помогло подать документы еще в пару банков по программе «Одобрение по двум документам» (помним про нелюбовь к сбору документов?).

Срок взяли максимально возможный, ведь так сумма платежа будет меньше, а значит вероятность одобрения нужной суммы возрастает. А досрочное погашение (хоть полное, хоть частичное) никто не отменял. А значит и переплата уже не так пугает.

Итак, кредит одобрен. Объект выбран. Сделка совершена.

Затем осталось совсем чуть-чуть: погасить ипотеку. Большую часть планировалось выплатить за счет продажи другой квартиры. Именно это и было сделано в течение 1,5 месяцев. Таким образом удалось сразу избавиться от максимально возможной переплаты. График платежей сразу изменился.

Вообще совет: если не можете погасить значимую сумму долга, то, по возможности, делайте частичные досрочные платежи. Пусть даже на 5-10 тысяч ежемесячно. И вы будете замечать, как меняется ситуация с переплатой.

Оставшуюся часть продолжаем гасить равномерно, но на всякий случай на моем «ипотечном» счете всегда находится запасная сумма, равная ежемесячному платежу. Почему? На всякий случай. Вдруг забуду, вдруг уеду и т.д. А так я буду спокойна, что с моей кредитной историей, все в порядке.

Чего хочет каждый собственник, решивший продать свой объект недвижимости? Я думаю, что не удивлю вас, если скажу, что он хочет продать его очень быстро и максимально дорого. Бывает, конечно, что удача помогает осуществить эту мечту. Например, есть покупатель, которому нужна квартира именно в этом доме, в этом подъезде и других вариантов у него просто нет. Но это скорее исключение из правила.

А точный ценовой расчет и выгодный внешний вид помещения – это правило для скорой и выгодной продажи. С ценой можно определиться, если сравнить свой объект с аналогичными существующими на рынке. А вот как сделать так, чтобы привлеченные ценой покупатели не убежали в ужасе или не стали торговаться с вами на сотни тысяч рублей, посетив объект? Вот тут я и позволю себе дать вам несколько советов.

Ваша квартира – это всего лишь объект на рынке недвижимости, всего лишь помещение. Хотите верьте – хотите нет, но пока вы, как продавец, мысленно не попрощаетесь с своим объектом, объект продать будет очень сложно. И так как покупатели приходят смотреть именно квартиру, то надо будет сделать следующие шаги:

-упаковать все фотографии и фамильные ценности. Если их будет видеть покупатель, то ему трудно будет представить жизнь своей семьи в этих стенах. Я уже не говорю, про всякие заморочки в виде «ауры квартиры».

-упаковать книги и всевозможные предметы декора желательно также до показов квартиры.

-Уборная, ванная комната и кухня — зона особого внимания. Все должно быть начищено, намыто, освещено, разложено по полочкам, отремонтировано и вкусно пахнуть.

— дехламизировать квартиру, то есть избавиться от хлама. Все равно придется этим заниматься во время переезда, так почему бы не заняться этим чуть раньше?

— начистить, вымыть, отполировать все углы и закоулки.

— избавиться от лишней мебели, которая загромождает пространство (особенно актуально для небольших площадей).

-обратить внимание на фасад дома и подъезд. «Наскально-настенные» рисунки и надписи, пустые бутылки и окурки, соответствующие запахи вряд ли помогут презентовать вашу квартиру в лучшем виде.

— «избавьтесь» от домашней живности. Естественно от такой живности, как тараканы, клопы и муравьи надо действительно избавиться, а вот от любимых котиков-собачек-птичек надо избавиться на время показов: посадить в переноску, вывести на прогулку, отдать родственникам или соседям. И обязательно надо проветрить помещение перед показом. Если запахов не чувствуете вы, то это не значит, что их нет вообще. А если у покупателя аллергия? Купит он вашу квартиру, если у него потекли слезы, как только он переступил порог вашего дома? Вряд ли…

—будьте готовы! Будьте готовы к показам в любое время. Будьте готовы к опозданиям. Будьте готовы к разным вопросам, иногда не очень приятным и тактичным, а иногда и к глупым. Будьте готовы к наглости и беспринципности. Будьте готовы к любопытству и желанию заглянуть в шкаф, в кладовку, выти на балкон, выглянуть в окно. Будьте готовы к молчанию во время просмотров. Также будьте готовы к возмущениям и возражениям. Будьте готовы к торгу. Будьте готовы к тому, что никто вообще не придет.

Если будете соблюдать мои советы, то процесс показов пройдет максимально успешно. Удачи!

Вы заложили деньги в ячейку, подписали и сдали документы на регистрацию и вдруг приходит уведомление о приостановке…

Для тех, кто не связан с рынком недвижимости, может возникнуть небольшой шок, оторопь. Как так? Ведь все проверяли…

На самом деле приостановка может произойти из-за разных причин:

-ошибка в договоре купли-продажи;

-ошибка в кредитном-договоре или закладной (если покупается с ипотечными средствами);

— ошибка в заявлении на регистрацию (печатается и подписывается в МФЦ);

-неправильно оплаченная государственная пошлина на регистрацию прав;

-отсутствие каких-либо документов (например, согласия супруга продавца);

-арест на объекте и др.

Понять из-за чего произошла приостановка можно, если получить в МФЦ уведомление о приостановке. Хотя бывают и ошибки: я знаю несколько случаев, когда из МФЦ звонили и говорили о приостановке, но при получении документов оказывалось, что сотрудник ошибся и все с документами в порядке и регистрация прошла успешно.

Поэтому главное правило: не паникуем, идем в МФЦ получать уведомление о приостановке.

Но сейчас, когда МФЦ не работают, сделать это не представляется возможным. Поэтому многие сделки подвисли и ждут восстановления обычного режима работы.

Кто совершил ошибку? Кто ее просмотрел? Кто виноват в том, что произошла такая ситуация?

Мое мнение: если в проведении сделки участвовал риэлтор, то на мой взгляд это его вина. Это он должен был, как специалист, следить за каждой буквой, цифрой, запятой… Он присутствует на сделке именно за этим. Он должен предусмотреть, предвидеть, спрогнозировать… Это его/моя работа.

На заре своей деятельности я один раз попала в такой переплет и с тех пор я слежу за всем, за каждым нюансом, чтобы не было задержек и проблем. Чего и своим коллегам искренне желаю.

Если вы, дорогие не клиенты, проводите свои сделки самостоятельно, то будьте внимательны!

«Надо ли платить налог за переуступку прав по договору долевого участия? Это ведь не собственность?», — именно с таким вопросом часто обращаются люди, которые решили «продать квартиру» в новостройке.

Давайте разбираться. Вы вначале приобрели право требования по ДДУ (договор долевого участия), а потом его переуступили. Действительно, по факту еще никакой квартиры не было. Но доход-то  вы все равно получили, а значит,  обязаны с него уплатить налог. Ведь в данном случае надо уплатить налог с доходов физических лиц.

Именно об этом говорит нам налоговый кодекс:

— Любой налогооблагаемый доход (в том числе и при уступке прав требования по ДДУ) может быть уменьшен на сумму произведенных расходов по приобретению этих прав (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) или на имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

— В случае если вы намерены воспользоваться налоговым вычетом – его размер составит всего 250 тыс. руб. (абз. 3 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Для сравнения: вычет в случае продажи именно квартиры, находящейся в сосбственности, составит 1 млн руб.

Поясню: для начала надо посмотреть, за какую стоимость вы приобретали право требования по договору долевого участия и за какую стоимость произвели уступку права требования (цессию), и посчитать разницу цен купли и продажи. В случае если стоимость приобретения и уступки (читай – купли и продажи) была одинакова либо стоимость уступки меньше, чем стоимость приобретения права требования, – обязанность по уплате налогов не возникает. С чем я вас и поздравляю! Но не забывайте, что обязанность по подаче декларации все равно сохраняется! Если вы не сделаете это установленные сроки, то готовьтесь заплатить штраф. Напоминать об этом никто не будет, помнить об этом – это обязанность самого налогоплательщика.

В случае, когда стоимость уступки по ДДУ больше стоимости приобретения права требования по договору долевого участия, вы должны уплатить налог с разницы сумм, которые были указаны в договорах уступки прав требования и долевого участия. Согласно п. 1 ст. 224 НК РФ налоговая ставка устанавливается в размере 13%.

Как это выглядит в цифрах:

(5 500 000 – 2 500 000) × 13% = 390 000 (руб.),

где 5 500 000 – стоимость уступки по ДДУ, 2 500 000 – стоимость ДДУ, 13% – налоговая ставка, а 390 000 руб. – сумма к уплате налога по доходу.

При этом, если вы одновременно с уступкой прав по своему ДДУ, совершаете действия по приобретению нового права требования по договору долевого участия, то это не имеет никакого значения, так как это разные сделки.