Студии – наиболее доходные объекты жилой недвижимости с точки зрения арендного бизнеса. Небольшой бюджет покупки делает их доступными для инвесторов даже с ограниченным капиталом. При этом арендные ставки в студиях обычно не меньше, чем в однокомнатных квартирах во вторичном фонде, что определяет их высокую доходность. Однако счет таких объектов на рынке идет на тысячи и далеко не все они ликвидны.
Основные правила поиска студий для сдачи в найм.
Поиск высокодоходной студии для сдачи в аренду можно условно разделить на две части. На первом этапе вам необходимо определиться с жилым комплексом, а на втором – сфокусироваться на поиске самой студии уже в выбранном проекте. При этом важно понимать, что инвестор стремится минимизировать вложения, чтобы максимизировать прибыль. Это значит, что при поиске объекта на первый план выходит его стоимость, а качественные характеристики автоматически становятся второстепенными. Именно поэтому студия для сдачи в аренду скорее всего не обладает, к примеру, лучшим видом из окна или удачным расположением на этаже, ведь все эти характеристики делают ее дороже.
Правило 1: Бюджетное – значит хорошее
Поскольку большая часть рынка аренды представлена массовым жильем, инвестору необходимо искать жилье, рассчитанное на клиента со средним доходом. Чем дешевле жилой комплекс, тем больше вероятность найти в нем наиболее бюджетную студию, а впоследствии – отыскать для нее арендатора.
Руководствуясь этой логикой, в первую очередь следует обратить внимание на комплексы апартаментов. Во-первых, средняя цена квадратного метра в них примерно на 15-20% ниже, чем в аналогичных по классу и расположению жилых комплексах. Во-вторых, кадастровая стоимость апартаментов может быть на порядки ниже, чем в жилых помещениях. Это значит, что несмотря на более высокую ставку налога на имущество (0,5% от кадастровой стоимости) малогабаритный апартамент может оказаться не менее доходным, чем большая студия, относящаяся к жилым помещениям.
Правило 2: Метрополитен – наше всё
Главное для арендатора – мобильность, поэтому близость жилища к метро – это фактически основной критерий выбора объекта, не считая цены вопроса. С этой точки зрения необходимо безжалостно отмести все комплексы, расположенные на удалении более 15 минут пешей прогулки от ближайшей станции метрополитена.
Однако инвестор должен понимать, что чем ближе новостройка к метро, тем выше ее цена. Поэтому следует остановиться на «золотой середине»: лучше выбрать объект, расположенный в 7-10 минутах ходьбы, но подешевле, чем в 5 минутах – но подороже. Разница в бюджете покупки между ними может достигать 20%, а для арендатора лишние 3-5 минут большого значения не имеют.
Обратите внимание на путь до метро. Если маршрут изрезан пересекающими его безбрежными проспектами, плохо освещенными пустырями и другими препятствиями, то положительным образом на выбор арендатора они не повлияют. Поинтересуйтесь у застройщика планами благоустройства этого пути.
Не пренебрегайте анализом местных сетей наземного транспорта. В некоторых локациях они могут оказаться даже более удобными, чем метро. Остановка рядом с домом всегда будет плюсом любого арендного жилья.
Правило 3: Чем ближе к центру, тем лучше
Какими бы ни были ограниченными финансовые ресурсы арендатора, он всегда будет стремиться жить ближе к центру. Поэтому при прочих равных условиях (скажем, одинаковая близость метро) предпочтение следует отдать объектам, находящимся недалеко от центра, даже если их площадь меньше, чем у тех, которые расположены на периферии столицы. Также следует оценивать и стоимость объекта: конечно, самая дешевая студия находится на окраине города, однако если можно найти объект на 10-15% дороже, но значительно ближе к центру, предпочтение стоит отдать последнему.
Правило 4: Развитая инфраструктура
Наконец для оценки потенциально самого удачного комплекса для выбора студии необходимо окинуть взором инфраструктуру локации. Проект может быть расположен не в самом престижном районе, но если в шаговой доступности находится крупный торговый центр, хотя бы один недорогой супермаркет и аптека, то арендатор может закрыть глаза на другие минусы локации.
Инвестор должен не забывать, что ему предстоит конкурировать с огромным количеством предложений от арендодателей вторичного жилья. Соответственно, студия в новостройке с современной архитектурой, оригинальным дизайном и благоустройством – это ваше конкурентное преимущество. Но самый важный плюс современного ЖК – это собственная инфраструктура: паркинг и коммерческие объекты «во дворе» однозначно склонят арендатора к выбору объекта в новом, а не старом доме».
Правило 5: Отталкиваться от цены
Подобрав наиболее перспективный проект, инвестор начинает поиски конкретного объекта. Главный критерий – это минимальный бюджет покупки. Чем дешевле студию вы найдете, тем больше она принесет денег. Поэтому отправляясь на просмотр, обращайте внимание на все характеристики объекта, которые были бы минусами для постоянных жильцов, но абсолютно безразличны арендаторам.
Первая из них – вид из окна. Застройщики всегда делают наценку на объекты с презентабельным видом, поэтому следует рассмотреть менее дорогие варианты. Как правило, расценки ниже на студии с видом на дорогу, ЛЭП и другие подобные объекты. Второй аспект – этаж. Обычно чем выше расположено жилье, тем оно дороже, поэтому поиски лучше начать с нижних этажей.
Расположение объекта на этаже также влияет на его стоимость: квартиры рядом с лифтовыми шахтами продаются с дисконтами. А вот угловое помещение, которое наверняка отвергнет суеверный покупатель постоянного жилья, посчитав, что оно холодное, для инвестора – отличная находка. В такой студии возможны два окна, что позволит удачно организовать внутреннее зонирование с выделением приватных и гостевых пространств.
Правило 6: С отделкой и только
Подавляющее большинство новостроек сдаются в эксплуатацию без отделки. Конечно, такой полуфабрикат не нужен арендатору, который и без затрат на ремонт прекрасно осознает, что вкладывается в чужой актив.
Самостоятельный ремонт силами инвестора имеет два больших минуса. Во-первых, закупая стройматериалы и нанимая мастеров для одной студии, вы неизбежно потратите больше, чем девелопер, который сделает то же самое для нескольких сотен объектов. Покупка студии с отделкой – это экономия средств.
Во-вторых, вам придется самостоятельно контролировать процесс и ждать завершения ремонта, а инвестор заинтересован в том, чтобы как можно раньше выставить студию на «витрину». Приобретя объект с отделкой от застройщика, вы сможете начать поиски арендаторов почти сразу после ввода новостройки в эксплуатацию. Таким образом, вы сэкономите еще и время.
Правило 7: Урезать метраж
Сама суть студии – малые размеры – уже обуславливает портрет вашего потенциального арендатора. Таким жильем интересуется молодежь, одинокие люди, студенты. Проще говоря, для вашего клиента дом – это то место, куда он заходит только переодеться и поспать. С этой точки зрения следует отдавать предпочтение объектам с минимальным метражом. На рынке сегодня представлены студии площадью от 16 кв. м и выше.
Однако ударяться в крайности не следует. Когда при прочих характеристиках, удовлетворяющих семи выше перечисленным правилам, вы можете подобрать объект большей площади, так и сделайте. Если расположение проекта, инфраструктура комплекса и локации позволяют предполагать, что вашей студией может заинтересоваться семейная пара арендаторов, то нижний предел площади – 25 кв. м. Если же покупатель – «одиночка», то для него хватит и 20 кв. м.