Во-первых, документ устанавливает, что с 1 июля 2019 года все застройщики обязаны перейти к финансированию строительства с помощью эскроу-счетов. Перевести на данную схему необходимо и те жилые проекты, получившие разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Напомним, схема с эскроу-счетами подразумевает, что деньги за квартиру от покупателя поступают не напрямую строительной компании, а передаются банку. Застройщик может получить эти деньги только после завершения строительства. Если застройщик обанкротится, то банк возвращает деньги покупателю в полном объеме.
Новые поправки в 214 ФЗ
Было: использовать новую схему необходимо было только для тех жилых проектов, которыми получено разрешение на строительство до 1 июля 2018 года (а это практически все продающиеся на рынке новостройки).
Стало: теперь с июля 2019 года использовать схему с эскроу-счетами обязаны все застройщики, вне зависимости от даты получения разрешения на строительство.
Комментарии: после предыдущих изменений в 214 ФЗ все застройщики побежали получать разрешения на строительство на будущие жилые комплексы на 5 лет вперед, чтобы не переходить на новую схему финансирования. Теперь же, они будут обязаны это сделать. Например,если застройщик получил разрешение на строительство в 2018 году, а сдача объекта запланирована на конец 2022 года. Раньше строительство данного объекта, возможно, и не планировало бы сдвигаться далее котлована в ближайшие пару лет.
С одной стороны, данное изменение снизит риски на будущие новостройки. С другой стороны, застройщики, набравшие проектов на 5 лет вперед, определенно, не смогут завершить ни новые, ни уже строящиеся новостройки. Следовательно, в ближайшее время можно ожидать банкротство или уход с рынка многих строительных компаний, а также резкий рост цен на недвижимость уже в ближайшие полгода.
Рост количества внеплановых проверок
Кроме того, последние изменения в 214-ФЗ полностью отменяют механизм плановых проверок застройщиков. В место плановых проверок расширяются основания для внеплановых проверок.
Комментарии: таким образом, недобросовестные компании больше не смогут “подгонять” результаты своей работы к очередному визиту органов государственного надзора. Качество работы застройщиков должно увеличиться.
Смягчение требований к опыту застройщиков
Согласно последним изменениям в 214 ФЗ, теперь для получения разрешений на строительство многоквартирных домов застройщик должен обладать опытом подобного строительства не менее трех лет. Кроме того, требования к общей площади построенного строительной компанией жилья снижено с 10 000 кв. м. до 5 000 кв. м.
Комментарии: с одной стороны, наличие неопытных застройщиков может пагубно сказаться на результатах их деятельности. Однако с другой стороны, на место уходящих с рынка и обанкротившихся компаний смогут прийти новые застройщики. Таким образом, у нас на рынке не останется всего 2 компании, а всегда будет выбор.
Итак, мы рассмотрели все последние изменения в 214-ФЗ, которые вступят в силу в 2019 году. Поправки в Федеральный Закон неоднозначные, так как имеют не только плюсы, но и минусы для покупателей недвижимости.