Долги прежнего собственника. Платить или не платить?

Итак, вы стали счастливым обладателем квартиры. И вдруг через некоторое время вам приносят квитанцию за жилищно-коммунальные услуги, в которой обнаруживается, что у предыдущего собственника был большой долг. Управляющая организация требует от вас оплатить долг и грозит, что в противном случае отключит коммунальные услуги. Что делать? Сможет ли помочь закон?

В законе сказано, что обязательства порождают права и обязанности только для их участников (ст. 308 ГК РФ). Эту норму надо понимать так. Участниками обязательства будут стороны договора, которым предусмотрено предоставление коммунальных услуг, то есть договора управления домом.

То есть участниками обязательства, по которому возник долг, являются управляющая организация и предыдущий собственник, так как с новым собственником управляющей организации еще только предстоит заключить договор.

В ст. 153 ЖК РФ прямо записано, что платить надо с момента получения права собственности на квартиру. Поэтому у нового собственника долг не может возникнуть раньше, чем он стал собственником.

Долг, возникший у предыдущего собственника, к новому может перейти только если они заключат соглашение об этом или в силу закона. Однако закон не предусматривает переход долга, поэтому, если нет соглашения, то и нет обязанности у нового собственника платить долги старого хозяина.

Что это значит для вас? Это означает, что вы должны потребовать от управляющей организации, чтобы они исключили долг предыдущего собственника с вашего лицевого счета. Требовать долг управляющая организация должна не с вас, а с того, кто продал или подарил квартиру.

А вот нестандартный случай: умирает наниматель квартиры. С кого требовать оплату долга? Члены семьи нанимателя часто думают, что долг управляющая организация должна требовать с муниципалитета, то есть с наймодателя.

С этим выводом не согласны суды. В Постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.12.2008 г. № Ф03-5547/2008 сделан следующий вывод: «судом обеих инстанций сделан обоснованный вывод о том, что возмещение затрат, возникших из задолженности умерших нанимателей жилья по оплате квартплаты и коммунальных услуг, не подлежат взысканию с ответчиков, поскольку ни законодательством, ни договором на муниципальное образование не возложена обязанность по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги за умерших одиноких нанимателей».