В планах российских властей замена долевого строительства на проектное финансирование. С нынешнего 1 июля требования к строительным компаниям станут жестче. Плюс, начнется переход к эскроу-счетам. Т.е. покупатель будет отдавать деньги за квартиру банку, а банк — застройщику, но только по окончании строительства.
Запрет долевого строительства? Что дальше?
Итог — если застройщик сорвет проект или обанкротится, покупатель получит назад свои деньги в банке. Ожидается, что с июля 2019 года практически все строительные компании перейдут на эскроу-счета. Также к застройщикам будет предъявлен большой пакет требований, который уменьшит количество игроков на рынке недвижимости. Например, работать смогут только те компании, которые строят не менее 3 лет и имеют уставный капитал, оговоренный в законе.
Конечно, это защитит дольщиков, и, возможно, сделает рынок надежнее. Только есть некоторые нюансы. Например, по новому закону на одного застройщика выдается только одно разрешение на строительство. То есть застройщик не сможет возводить сразу несколько домов. А это значит, что в рамках квартальной застройки застройщик не сможет строить заодно с домом даже объекты социальной и инженерной инфраструктуры, которые необходимы для введения дома в эксплуатацию (отдельно стоящая трансформаторная подстанция, коллектор, примыкающие колодцы и пр.). На каждый объект такой объект требуется разрешение на строительство. И введя такой запрет, законодатель поставил рынок перед необходимостью правовых изменений и дробления компаний. Многие эксперты считают, что это приведет к дополнительным затратам и к росту цены квадратного метра: от 15% до 35%.
Конкуренция? Нет, не слышали…
Нововведения приведут к тому, что с рынка уйдут девелоперы и застройщики, которые не смогут работать по новым правилам. Маленьким и средним компаниям будет не под силу справиться сизменениями. Конечно, в пределах такого большого города, как Санкт-Петербург, 90% рынка покрывают крупные строительные компании, лидеры рынка. На сегодня в Петербурге многие малые и средник строительные компании создают хорошую здоровую конкуренцию, ведь они предлагают покупателям более низкую цену и понуждают более весомых соперников сдерживать цены. Если говорить о России в целом, то уход таких небольших застройщиков нанесет большой удар для рынка. И это, конечно, скажется на кошельке покупателей.
Ждать или действовать?
На те проекты, которые выводятся в продажу до нововведений, действует старое законодательство.
Проектное финансирование полноценно будет запущено не раньше, чем через 3 года, и тех людей, которые задумываются о приобретении жилья уже сейчас, нововведения не коснутся.
При отмене долевого строительства однозначно будет повышение цен. Ожидаемая минимальная ставка, по которой застройщики смогут брать кредиты у банков, – 5–6%. Это несомненно повлияет на конечную стоимость квартиры. Но прогнозировать конкретный прирост пока сложно, потому что строительство – комплексная отрасль, в которой ценообразование формируется в зависимости от очень большого количества факторов. Например,в этом году отменили НДС на экспорт металла, и это повлияет как минимум на цену арматуры, из которой строится дом. В нынешнем году также меняется законодательство о грузоперевозках. Чтобы подвозить к стройке различные материалы, потребуется дизельное топливо, которое также подорожало на 10%. Таким образом, естественный прирост в цене будет значительным. Поэтому, если есть желание купить квартиру по привлекательной цене, то ждать более 3 лет нет смысла.
Варианты! Ещё, ещё…
Очень скоро на рынке недвижимости ожидается увеличение количества предложений. Застройщики, желая работать по старому законодательству, будут получать разрешения на строительство большого количества жилых комплексов и выводить их в продажу. Конкуренция среди объектов будет очень большой. Таким образом, выбор у покупателей станет весьма обширным. Среди новых жилых комплексов появятся, в том числе, проекты редевелопмента промышленных зон.