Увы, но это факт. Человеку добросовестно оплатившего стоимость квартиры в новостройке иногда приходится оформлять собственность, опираясь на решение суда. В каких случаях возникает такая необходимость?
Обманутые дольщики: как оформить собственность на квартиру через суд.
Таких ситуаций не так уж и много:
— застройщику не удалось полностью завершить строительство жилого дома;
Эта ситуация – наиболее сложная. Устойчивая судебная практика на этот счет еще не сформировалась. Чаще всего судебные органы считают, что иск о признании права собственности на квартиру в незавершенном объекте не может быть удовлетворен, поскольку объект недвижимости еще не создан.
— жилой дом построен, но застройщик не исполнил в полном объеме обязательства перед местной администрацией, поэтому местные власти не подписывают необходимые для регистрации прав документы (например, акт о реализации инвестиционного контракта);
— жилой дом построен, но гражданин не может в обычном порядке зарегистрировать свои права, поскольку его средства были привлечены в нарушение закона 214-ФЗ, то есть без заключения договора о долевом участии в строительстве.
Эти ситуации, как правило, успешно разрешаются. Гражданину достаточно подать в суд общей юрисдикции по месту нахождения новостройки исковое требование о признании права собственности на квартиру. Можно сделать это самостоятельно, но лучше нанять адвоката, так как суды предпочитают, чтобы в процессе принимал участие специалист по юридическим вопросам.
На какие же обстоятельства суд обращает внимание, принимая решение?
1.Факт оплаты гражданином квартиры в новостройке в размере, предусмотренном договором.
Стоит отметить, что суд оценивает только факт оплаты зафиксированной в договоре цены, не принимая во внимание иные затраты застройщика по договору.
2.Подтверждение реального владения и пользования квартирой, несение покупателем ответственности за содержание и сохранность жилья.
Обычно в подобных случаях застройщики (или их управляющие компании) передают гражданам квартиры в новостройках по акту «для проведения ремонтных работ»; такие акты воспринимаются судами как доказательство фактической передачи квартиры лицу, ее оплатившему.
3.Отсутствие притязаний на квартиру со стороны третьих лиц.
Суд обычно привлекает к участию в подобных процессах всех заинтересованных лиц: застройщика, инвестора, администрацию. Кроме того, отсутствие зарегистрированных прав и обременений в отношении спорной квартиры подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРП.
По мнению судов: неисполнение обязательств застройщика перед администрацией не должно ущемлять права гражданина на оплаченную им квартиру в новостройке. Главное, чтобы администрация не заявляла требований к застройщику или гражданину в отношении спорной квартиры.
В случае, если денежные средства гражданина были привлечены не по договору долевого участия, добавляется еще одно важное условие: заключенный гражданином договор в отношении квартиры не должен быть признан недействительным.
Если договор в судебном порядке будет признан недействительным, то все иные обстоятельства, включая завершение строительства и фактическое проживание гражданина в оплаченной им квартире, утрачивают решающее значение для суда. Если же заключенный гражданином договор не признан недействительным, то его форма (договор инвестирования, договор соинвестирования, предварительный договор), как правило, не имеет принципиального значения.
По мнению большинства судов, существо заключаемых в обход закона 214-ФЗ договоров по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов определяется содержанием, а не названием – все эти договора в конечном итоге предусматривают передачу жилых помещений в собственность граждан-соинвесторов, поэтому иски о признании прав по таким договорам подлежат удовлетворению.
Получив на руки положительное судебное решение, гражданин может обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации права на квартиру.