Квартира в ипотеке. Можно ли ее продать?

Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?  Можно! Итак, выбираем способ действовать.

Действие 1. В банк!

У любого заемщика, оказавшегося в трудной финансовой ситуации и испытывающего трудности с выплатой кредита, есть возможность договориться с банком о реструктуризации (изменение условий) существующего кредита. Для этого необходимо написать заявление в банк и подождать ответ. Сразу хочется отметить, что положительный ответ от банка получить непросто, но надо быть настойчивым. Попробуйте через несколько недель подать еще одно заявление, потом еще одно… К настойчивым и требовательным  клиентам у банков более благоприятное отношение. Если не получается решить этот вопрос со своим банком, то можно попытаться реструктуризировать договор при помощи другого банка с более выгодными  кредитными условиями.

 

Если изменить условия кредита не получается, остается одно – квартиру, приобретенную в кредит, продавать.

Действие 2. Тяжелый случай

Если заемщик (ипотечник) не контролирует ситуацию и неоднократно задерживает платежи по кредиту, то дело может дойти до судебного решения реализации квартиры. Это, наверное, самый негативный и невыгодный для собственника вариант, ведь в этом случае  продажей занимается сам банк. Что при этом происходит: банк ищет покупателя через аукцион, при этом  начальная стоимость жилья определяется судом. Собственник (продавец), правда, может ее поднять, но если на первичных торгах квартира не будет продана, то на вторичных цена понизится на 10%. Если и после этого покупатель не найдется, банк сам выкупит квартиру, но уже на 25-30% дешевле начальной стоимости. То есть кредит будет погашен, но продавец (собственник) скорее всего никаких денег не получит. Поэтому доводить до судебных разбирательств и продажи квартиры через аукцион банка явно не в интересах заемщика.

Действие 3. Продажа на троих

На данный момент чаще всего заемщики пользуются схемой реализации ипотечной квартиры, где участвуют три стороны: продавец (собственник квартиры, заемщик), покупатель и залогодержатель (банк). Порядок действий в этой ситуации такой:

Заемщик (собственник) квартиры должен сообщить в банк о своем решении продавать квартиру, объяснить причины продажи и подать заявление о возможности реализации жилья из-под залога. Как правило, банки не возражают и дают согласие на досрочное погашение кредита (допустим, ипотека выдана на 10 лет, а  прошло только три года). Теперь  необходимо найти покупателя, который готов оплатить долг банку. Здесь самое важное понимать, что покупателю придется внести деньги в банк для оплаты долга до заключения договора купли-продажи (это необходимое условие, так как квартира находится в залоге). А для покупателя это является значительным финансовым риском. Поэтому, чтобы минимизировать риски свои и продавца, нужно будет заключить договор задатка между сторонами, который равен сумме долга банку. Идеально будет, если данный документ будет заверен у нотариуса.  В договоре задатка должны быть обязательно указаны:

 — обязательства продавца (он обязан продать квартиру покупателю после снятия с нее обременения в регистрационной палате);

— сумма квартиры и порядок расчетов;

— срок, в который продавец обязан продать квартиру, и срок, в который банк обязуется снять обременение с квартиры.

Также возможно в договоре задатка прописать и штрафные санкции для каждой из сторон.

Далее продавец и покупатель идут в банк и погашают долг продавца. Банк выдает справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру. Также можно порекомендовать, чтобы данное действие происходило в присутствии двух свидетелей и передача денег от покупателя к продавцу для погашения долга должно обязательно фиксироваться распиской на получение денег.

Далее двигаемся в регистрационную службу, куда собственник вместе с представителем банка, предъявив пакет документов, обращаются для снятия обременения с квартиры. После того, как обременение снято, можно заключать договор купли-продажи и оформлять  собственность в пользу покупателя. Продавец при такой продаже получает денежные средства за вычетом суммы задатка, то есть долга по кредиту.

При этом заемщику надо быть готовым к тому, что без потерь не обойтись.

К потерям можно отнести  проценты, которые он заплатил банку за пользование кредитом в период его действия. Также  многое зависит еще от условий кредитования, от процентной ставки, от того, на каком этапе выплаты кредита продается квартира. Большая часть процентов выплачивается в первые годы, соответственно, чем раньше состоится продажа с начала обслуживания кредита, тем больше ипотечник потеряет денег (так как сумма долга в этот период уменьшилась не намного). Естественно, имеет значение и ситуация на рынке, и текущие цены: если жилье с момента оформления ипотеки сильно выросло в цене, то можно остаться в хорошем финансовом плюсе. А вот тянуть время – себе дороже, за просрочки платежей могут быть дополнительные штрафные санкции от банка.

Чаще всего  квартиру из-под залога приходится продавать с дисконтом (скидкой) – обычно в пределах 10%. Эта мера вынужденная, например, когда сроки поджимают, или когда сумма задолженности со стороны заемщика большая – от 5 млн рублей и выше, или отсутствие покупателей, так как они опасаются покупать квартиру, находящуюся в залоге.

Действие 4. Может поменяемся?

Возможно, в случае финансовых затруднений многие заемщики согласились бы  обменять одну ипотечную квартиру на другую, поскромнее, и тем самым уменьшить размеры платежей. Или перевести кредит на другого заемщика-покупателя. Но, к сожалению, в действительности пока подобных  схем банки  не предлагают.

Чтобы поменять одну ипотечную квартиру на другую, необходимо продать  жилье из-под залога, получить одобрение на новый ипотечный кредит и приобрести квартиру в ипотеку поменьше и подешевле.

У владельцев дорогих ипотечных квартир есть возможность обойтись и без нового займа. Допустим, жилье бизнес-класса можно продать из-под залога, полностью погасить долг банку, а на оставшиеся денежные средства приобрести квартиру эконом-класса – подешевле и меньшей площади.

И еще один совет: как искать покупателя – самостоятельно или через агентство недвижимости – продавец решает сам, но, чтобы не доводить дело до крайностей (продажи по решению суда), лучше обратиться к профессиональным риелторам и осуществить продажу на максимально выгодных для себя условиях.