Советы для всех
Верховный суд принял сенсационное постановление, которым отказал во вселении владельца микроскопической доли в жилье.
Трудно подсчитать, интересы какого числа собственников жилья касается это определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда. Определение было вынесено по результатам пересмотра одного «долевого» спора собственников маленькой квартиры, но очевидно, применимо к неограниченному числу лиц.
Важность этого Определения суда заключается в том, что сегодня огромное число граждан владеет долями в жилых помещениях. У кого-то доли приличные и могут быть выделены в одну или несколько комнат. А вот у кого-то доли настолько малы, что могут выражаться даже не в квадратных метрах, а в сантиметрах. И тем не менее собственники «микроскопических» долей нередко претендуют на проживание в квартире и такие требования суды активно исполняли, не смотря на ущемление интересов иных собственников.
Верховный суд РФ, пересмотрев одно такое дело в надзорном порядке, дал четкие указания на нормы закона и разъяснил, в каких ситуациях граждан-собственников долей можно вселять в квартиры, а в каких — нет.
В рассмотренном деле в суд обратилась женщина, которой принадлежала 1/40 доля в однокомнатной квартире. Ответчице же принадлежала ½ доля.
Суд первой и второй инстанции решили дело в пользу истицы и обязали её вселить.
Ответчица не согласившись с Решением обратилась в Верховный суд и не зря.
Определение Верховный суд обосновал следующими нормами закона:
В Жилищном кодексе сказано, что объектом жилищных прав является жилое помещение — дом или его часть, квартира или ее часть, а также комната (статья 16 ЖК РФ).
По статье 30 ЖК РФ собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Но в нашем случае таких собственников у однокомнатной квартиры — четверо. Значит 30-я статья ЖК, на которую сослался местный суд, тут в одиночку неприменима. Надо воспользоваться плюс к этой статье еще и другой статьей, заявил Верховный суд. Это 247 статья Гражданского кодекса, в которой говорится о долевой собственности.
Дело в том, что в ст. 247 ГК РФ говорится, что распоряжаться долевым жильем можно лишь по согласованию собственников. И если такого согласия достичь не удалось, спор решает суд.
В рассматриваемом деле такое судебное решение было – истица уже обращалась к мировому судьи с требованием определить порядок пользования спорной квартирой. Но мировой судья отказал, заметив, что их доля так мала, что выделить в пользование изолированную часть жилого помещения невозможно, и в иске отказал.
Верховный суд указал, что доля истицы в пересчете на квадратные метры составляет всего 0,5 кв. м. и выделить такую площадь в натуре невозможно.
В итоге сложилась ситуация, когда однокомнатная квартира просто не может быть использована всеми сособственниками без нарушения прав собственности того, чья доля самая большая.
Верховный суд отметил: «Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли и соглашения собственников».
Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав, исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Верховный суд расценил действия истца — владелицы половины квадратного метра, как злоупотребление правом. Так как ее действия могут привести к нарушению прав ответчицы, которая владеет половиной квартиры.
Верховный суд отменил все предыдущие судебные разрешения и велел пересмотреть дело. В итоге суд первой инстанции отказал истице во вселении.
Споры сособственников – достаточно частое явление и потому приведём еще одно положение закона, которое ПОЗВОЛЯЕТ ЛИШИТЬ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ВЛАДЕЛЬЦА НЕЗНАЧИТЕЛЬНОЙ ДОЛИ с выплатой её стоимости.
Согласно ГК РФ общее имущество можно разделить по согласованию между собственниками. При этом, если выделить долю в натуре без ущерба имуществу невозможно, то собственник, с его согласия, может получить свою долю деньгами. Но если доля незначительна и ее нельзя выделить, то суд вправе и без согласия собственника заменить ее деньгами, согласно п.4 ст.252 ГК РФ.
Верховный суд РФ особенно подчеркнул тот факт, что разрешая это право суду, законодатель исходил только из исключительности таких ситуаций. Такое решение суд может вынести не всегда, а лишь при наличии конкретных обстоятельств:
Таким образом, судебная практика складывается именно в пользу владельцев больших долей в жилье и ставит их интересы на первый план.
Рано или поздно всем нам приходится сталкиваться с тем, что надо сняться с регистрационного учета. Очень часто это происходит, когда идет сделка с недвижимостью. И, естественно, бывшему собственнику приходится сниматься с регистрационного учета по месту бывшего проживания.
Как все поступают в этом случае? Идут в паспортный стол, стоят там в очереди, пишут заявление, отдают свой паспорт и ждут неделю, а иногда и больше, чтобы потом еще раз прийти в паспортный стол и забрать свой паспорт. Не все знают, что сегодня существует другой современный способ сняться с регистрационного учета.
Если вам надо срочно сняться с регистрации по месту жительства, не надо идти в паспортный стол. Оставляете заявку на сайте госуслуг. В течение 3х дней вам позвонят из территориального пункта УФМС и пригласят с паспортом на выписку. Некоторым моим клиентам позвонили на следующий день. 15 минут у них в офисе — и вы выписаны. И паспорт всегда с вами!
Любой объект недвижимости, находящийся в собственности, можно не только продать, сдать или оставить в наследство, но его можно и подарить.
Чаще всего с помощью дарения решаются вопросы владения и наследования внутри семьи. Это может быть квартира, дача, гараж, машиноместо в закрытом паркинге или нежилое помещение, предназначенное для коммерческого использования. Я подскажу, как сделать такой подарок и что для этого нужно.
В целом, подарить недвижимость можно любому человеку — близкому или постороннему. Есть лишь несколько исключений из установленных законом правил. Например, нельзя дарить от имени малолетних или недееспособных собственников недвижимости, даже по доверенности законных опекунов. Также нельзя дарить недвижимость государственным служащим и особенно — работникам медицинских или образовательных учреждений гражданами или их родственниками, находящимися на лечении или обучении в этих учреждениях. И еще закон запрещает возможность дарения между коммерческими организациями, однако не возбраняется, если юридическое лицо дарит недвижимость физическому и наоборот.
Дарение – это безвозмездная сделка, но и тут есть одна особенность: если тот, кому вы дарите квартиру или дачу, не является вашим близким родственником, то он должен будет заплатить подоходный налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта. Согласно Семейному Кодексу, близкие родственники – это родители и дети, супруги, бабушки-дедушки и внуки, а также родные братья и сестры (по формулировке закона – «полнородные» и «неполнородные», т.е. имеющие двух общих родителей или одного). Только эти связи считаются близкородственными. Будьте внимательны: дарение между тетей и племянником, например, уже обременяется подоходным налогом.
Больше половины всех сделок дарения происходят по личным, внутрисемейным мотивам и среди родственников. Дарение — это нераспространенная практика, это решение житейских задач. Случаи дарения между чужими людьми остаются крайне редкими.
Это случаи дарения, в основном, сделки с мнимым дарением, когда им камуфлируют обычную куплю-продажу. Такие ситуации встречаются в основном в случаях обхода права преимущественной покупки других собственников или из-за проблем с «обелением» дохода покупателя, чтобы не возникало вопроса – на какие средства куплен тот или иной объект.Возможны варианты, когда через дарение человек скрывает свою собственность, чтобы с него нечего было взять при имущественных претензиях.
Если между дарителем и одаряемым достигнута соответствующая договоренность, остается только подготовить договор дарения и собрать документы. Договор может быть составлен в простой письменной форме или нотариальной форме (если дарится недвижимость, находящаяся в общей долевой собственности), которые подписываются сторонами и сдается в регистрационную службу вместе с остальными необходимыми документами.
Форму договора можно найти в интернете и самостоятельно заполнить. Главное, чтобы договор полностью отвечал требованиям статей 572-582 Гражданского Кодекса: должны быть указаны даритель и одаряемый, заявлены условия сделки и ее предмет (например, квартира, с полным ее описанием: точным адресом и указанием площади). Кроме того, в договоре должно быть прописано, что у объекта дарения нет обременений.
Лица, зарегистрированные на момент сделки в квартире, которую дарят чужому лицу, теряют право пользования квартирой. Их можно из квартиры выписать, но только в судебном порядке.
Стоимость же объекта-дара в договоре указывают не всегда. Если документ составлен между родственниками, то цена подарка не играет роли.
Конечно, грамотное самостоятельное составление договора не всем по плечу. Можно подготовить договор самим на кухне, а потом получать уведомление о приостановке регистрационных действий и вносить в договор замечания и поправки специалистов Росреестра. Это не всегда удобно, особенно потому, что дарителю и одаряемому всегда нужно ходить в учреждение вдвоем. И если уверенности в собственной юридической грамотности нет, то лучше сразу идти к юристу, он поможет оформить документ и сэкономит ваше время. Стоит эта услуга, как правило, в пределах 3-4 тысяч рублей. Нотариальная форма договора обойдется чуть дороже: сам договор 5 тысяч рублей и нотариус, наверняка, попросит ряд дополнительных документов, за которые придется уплатить государственную пошлину.
Договор нужно оформить в трех экземплярах – для дарителя, одаряемого и для регистратора. По закону количество экземпляров может быть и больше, например, одарямый хочет, чтобы у него было два подлинных экземпляра (особенно если речь идет простой письменной форме). Но надо помнить о том, что сколько экземпляров вы укажете в договоре дарения, то столько же и надо сдать в регистрационную службу. После проведения регистрации один экземпляр останется в деле Росреестра, остальные вернутся вам.
Кроме договора купли-продажи для сдачи на регистрацию обязательно понадобятся правоустанавливающие документы — договор предыдущей купли-продажи или другие договоры передачи, мены, дарения – все документы на этот объект, кадастровый паспорт, в котором указаны технические параметры и оценочная стоимость объекта дарения.
Еще один важный момент при сборе документов. Если даритель на момент приобретения в свою собственность находился в браке, а объект дарения, например, квартира, приобретена в этом браке, то понадобится нотариально-заверенное согласие супруга на этот подарок.
Когда пакет документов собран, даритель и одаряемый со своими паспортами должны явиться в ближайший или удобный по местоположению многофункциональный центр (МФЦ) или в территориальное отделение Росреестра (в Санкт-Петербурге и Ленинградской области сдать документы в отделениях Росреестра можно только по предварительной записи). Там же через банкомат нужно оплатить госпошлину в размере 2000 рублей за регистрацию права собственности по реквизитам Росреестра и подать документы в окошко служащему центра. Он, в свою очередь, внесет все данные в электронную базу, подготовит и распечатает необходимые заявление определенного образца. При сдаче документов выдается расписка с указанием сроков готовности документов. Ждем положенный срок, получаем документы. Вот, собственно, и вся процедура.
При этом сделка считается заключенной с момента подписания сторонами договора. А регистрация права собственности — с момента внесения записи в единыйреестр. На регистрацию нового права собственности и договора дарения отводится 10 дней для договора в простой письменной форме и 5 рабочих дней для нотариально заверенного договора. При этом нужно учитывать, что через МФЦ регистрация будет идти дольше из-за времени на доставку и отправку документов (дополнительно четыре дня).
Если самостоятельно заниматься этим некогда, можно нанять риелторскую компанию — за вознаграждение они все сделают «под ключ».
Нужно иметь в виду, что дарение — это достаточно ненадежная сделка, так как она безвозмездная, и в случае судебных разбирательств ее также признать недействительной. Спустя какое-то время даритель может попросту передумать. Кроме того, в законе прописаны обстоятельства, которые могут стать основанием расторжения сделки в течение первых 3 лет, а по их истечению могут вскрыться условия, которые также станут основанием расторжения сделки дарения.
Нужно знать также, что при оформлении дарения в случае прикрытия сделки купли-продажи «покупатель» не сможет вернуть себе налоговый вычет.
И последнее — отказаться от сделки и дарителю, и одаряемому можно только до ее регистрации, подав соответствующее заявление в регистрационную палату. Если же свидетельство о собственности уже получено, то признать сделку недействительной может только суд.
Вы собираетесь продать или купить земельный участок под строительство дачи? Будьте внимательны, так как здесь тоже можно столкнуться с мошенничеством.
Давайте изучим пять основных мошеннических схем. Ведь, как говорится в одной пословице: «предупрежден – значит вооружен».
Сегодня до сих пор находятся люди, которые ищут себе участок или дачу, обращаясь непосредственно к председателям СНТ (ДНТ, ДНП и т.д.). Что происходит дальше: председатель сообщает, что есть пустующий участок и предлагает купить его непосредственно у него. Единственный документ, который председатель в этом случае может выдать – это книжка садовода, но почему-то это «новых садоводов» не настораживает. Но надо быть готовым к тому, что однажды появятся настоящие владельцы участка с документами, подтверждающими их право собственности. И кто остается в проигрышном варианте?
Здесь очень важно знать: председатель СНТ(ДНТ, ДНП и т.д.) не является собственником и не имеет права осуществлять сделки купли-продажи. Подобные сделки должны проводиться непосредственно собственниками или их доверенными лицами (что тоже должно быть нотариально заверено в виде доверенностей с перечнем действий), в случае же когда участок не приватизирован, необходимо обращаться в районную администрацию с заявлением о приватизации. Все остальное будет считаться обычным «самозахватом».
Другой вариант: вы покупаете «по садовой книжке» у самого дачника. Что это значит: садовод обладает только одним документом – садовой книжкой, которая удостоверяет тот факт, что он является членом садоводческого товарищества. Свое законное право оформить участок в собственность (приватизировать) он по каким-то причинам использовать не захотел или не смог. И в том и в другом случае возникает логичный вопрос: почему? Покупатель с продавцом приходят к председателю с заявлениями одного (продавца) исключить из членов садоводства, а другого (покупателя) включить в списки членов садоводства. Председатель вправе эти действия произвести. Только хороший председатель предупредит покупателя о том, что он не сможет в дальнейшем бесплатно оформить собственность на данный участок, согласно законодательства, ему этот участок предстоит выкупать у государства, т.е. заплатить еще одну значительную сумму.
Чаще всего используются при мошеннических схемах «липовые» доверенности. Так называемые «продавцы» по поддельной доверенности продают участок или дачу, кладя в свой собственный карман солидную сумму денег.
Поэтому прежде, чем оформлять сделку с доверенным лицом, необходимо убедиться в том, что у него действительно есть право на ее осуществление.Как показывает практика,суды встают на защиту пострадавших собственников и выносит постановление о возврате собственнику его недвижимости, поэтому в данной ситуации «крайним» окажется опять незадачливый покупатель.
Очень часто с таких слов начинаются объявления о продаже загородного объекта, которые могут быть размещены мошенником. Цена при этом назначается очень-очень привлекательная и это никого не настораживает, поскольку при срочных продажах главное продать побыстрее, а не подороже. А веских причин для срочной продажи можно предоставить огромное множество и все они будут звучать для потенциального покупателя очень убедительно. Для покупателей цена в данной ситуации притупляет бдительность и осмотрительность.
Далее продавец-мошенник просит аванс со своих доверчивых покупателей, которые стремятся «застолбить» выгодное приобретение, а заключение договора на куплю-продажу сдвигается на срок в несколько недель или более, якобыпо «причине» неоформленных окончательно документов, необходимых для продажи. Покупатель счастливо выдыхает, что успел ухватить такой объект по пустяковой цене, и начинает ждать. А за это время «продавец» собирает несколько авансов и благополучно исчезает из поля зрения ожидающих сделки покупателей.
Подобные аферы очень часто проводятся с коттеджами снятыми в аренду на короткий срок. Поэтому всегда необходимо проверить подлинность всех документов на собственность, прежде чем вносить аванс. И, главное, надо удостовериться, что то лицо, которое «продает» вам недвижимость и которому вы готовы дать аванс, действительно является собственником. А еще лучше не вносить аванс собственнику — физическому лицу, т.к. взыскать с него эту сумму, даже через суд, будет крайне проблематично.
Если при покупке границы участков не были должным образом оформлены и те стоят заброшенными, то у соседей может появиться возможность при межевании указать неправильно границы своей территории, прихватив и часть соседского участка. Подделать подписи в протоколе согласования границ не сложно, да и вскроется это не скоро. Затем участок приватизируется и продается. Угадайте, кому придется судиться с соседями, когда, те рано или поздно объявятся и заявят свои права?
Еще один способ одурачить наивного покупателя – это продать ему аварийный дом, в котором невозможно будет жить. При этом дом под разными предлогами в договор купли-продажи не вносится. Это, значит, что когда покупатель в результате пользования обнаружит аварийное состояние дома, то взыскать убытки будет невозможно, ведь по договору он купил только землю, а, значит, требовать возврата или компенсации денежных средств невозможно.
Ни для кого не секрет, что покупая недвижимость в кредит, заемщик выплачивает банку проценты за пользование деньгами.
Но при этом не все догадываются, что эти расходы можно уменьшить на 10-25%. Каким образом можно сократить свои затраты?
Тем, кто оформляет кредит на долгий срок, но планирует погасить его досрочно (лет за 5-7), лучше всего выбирать банки, которые предлагают программы с комбинированной процентной ставкой. Источником денежных средств здесь могут стать дополнительные доходы: получение наследства, дивидендов от продажи акций или уже имеющейся у заемщика недвижимости. Преимущество подобных ипотечных программ: фиксированная часть ставки кредита, которая действует в течение определенного срока, на 0,5-1 % ниже, чем по программам с фиксированной ставкой.
Тем, кто оформляет кредит на долгий срок и не планирует досрочное погашение, стоит воспользоваться довольно популярной сегодня услугой: при внесении единовременного платежа от 1,5 до 4 % от суммы кредита процентная ставка снижается на 0,5-1,5 % годовых.
Первоначальный взнос — это важная статья расходов, которая сегодня при покупке жилья на вторичном рынке составляет в большинстве случаев 15-20%. Многие банки предлагают более выгодные условия заемщикам, которые вносят крупный первоначальный платеж. Если вносится половина или более стоимости квартиры, банки нередко соглашаются на предоставление кредита по сниженным (на 0,5-1,5%) ставкам. При выплате 35-40 % от стоимости приобретаемой квартиры клиенту могут предложить упрощенную схему кредитования – например, без справки о доходах.
Очень часто банки тесно взаимодействуют с некоторыми агентствами недвижимости, и для таких агентств-партнеров создают специальные предложения, которые могут помочь клиентам сэкономить. По партнерским программам ставки, как правило, ниже стандартных на 0,2-1 % годовых. Также можно воспользоваться сезонными акциями, которые предлагают некоторые банки.
Чтобы компенсировать свои затраты, можно получить налоговый вычет. Сейчас максимальный размер налогового вычета при покупке недвижимости составляет 2 млн рублей. При покупке жилья по ипотеке возврат ранее уплаченного НДФЛ составит 13 % от 2 млн рублей (то есть 260 тыс. рублей), плюс 13 % от суммы расходов по оплате процентов по ипотеке за отчетный период. При этом если кредит и свидетельство о собственности на жилье были оформлены до 1 января 2014 года, сумма процентов, с которой можно получить имущественный вычет, не ограничена. При покупке недвижимости с 1 января 2014 года сумма процентов лимитирована и составит 3 млн рублей.
Покупка квартиры в строящемся доме всегда вызывает у покупателей много тревог и опасений. Что необходимо сделать, чтобы максимально себя обезопасить?
Количество объектов с привлекательными ценами, условиями, акциями и скидками на рынке строящегося жилья постоянно увеличивается. Но вместе с тем и риски при покупке жилья на первичном рынке тоже сильно возрастают.
Несколько простых советов о том, как самостоятельно оценить надежность застройщика.
Любая строительная компания обязана размещать в СМИ сведения о себе. Данные сведения должны содержать информацию о данном объекте строительства, а также информацию о проектах, в которых принимал участие застройщик за последние три года с указанием проектных и фактических сроков ввода в эксплуатацию.
Любое лицо вправе обратиться непосредственно к застройщику для ознакомления с учредительными документами, бухгалтерской отчетностью или аудиторским заключением, которые должны быть предоставлены в подлинниках или заверенных копиях. У добросовестных застройщиков вся информация о себе и о проекте размещается в свободном доступе, чаще всего на сайте самого застройщика. Изучая такой сайт, обращаем внимание на: наличие всей необходимой информации, включая фотоотчеты или веб-камеры (они транслируют процесс строительства в «живом» эфире) и документацию (проектная декларация, разрешение на строительство и правоустанавливающие документы на земельный участок), детальное описание проектов.
В первую очередь нас интересует наличие отрицательных публикаций в СМИ, например, о том, что застройщик ранее задерживал сроки строительства, вообще не достроил какие-то объекты или объявлял себя банкротом. Нужно просмотреть форумы строящихся или уже построенных объектов данного застройщика. Явное преобладание отрицательных отзывов, впрочем, ка и присутствие только положительных, должно насторожить. Как говорится, угодить всем сразу невозможно, поэтому должны быть те, кто доволен и те, кто возмущается. Однако, положительных высказываний значительно больше, значит у застройщика хорошая репутация.
Где и как это сделать? На сайте Арбитражного суда легко можно проверить наличие судебных разбирательств по поводу банкротства, а на сайте Федеральной Налоговой Службы – узнать, платятся ли налоги.
Юридическую правоспособность компании можно проверить с помощью выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Отыскав нужного застройщика в данном перечне, можно убедиться в том, что компания не подвергалась не только реорганизации, но и, самое главное, ликвидации. В качестве застройщика может выступать только юридическое лицо (физические лица и индивидуальные предприниматели согласно законодательству быть им не могут).
Также можно порекомендовать обратиться к информационно-правовым системам или порталам – таким, как «Консультант плюс» и «Гарант». В этих базах могут содержаться сведения о судебных разбирательствах с участием застройщика вследствие неисполнения им взятых на себя обязательств или открытых процедур банкротства.
Оценка договора, по которому работает застройщик- это очень важный момент. На данный момент самым надежным является договор долевого участия (ДДУ) по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». В таком договоре предусмотрены штрафные санкции для застройщика, который задерживает сроки строительства. В этом случае покупатель квартиры в новостройке имеет право на денежную компенсацию затягивания сроков возведения дома, а также в случае некачественно выполненных работ.
Покупатели квартир в новостройках должны обращать внимание на: наличие проектного финансирования, возможность взять ипотеку (идеально ипотеку с господдержкой) в банке на начальной стадии строительства, по специальным условиям и с минимальными ставками по строящимся объектам.
Если банк выделяет средства на возведение конкретного жилого комплекса и, таким образом, является финансовым партнером проекта, то вероятность успешного завершения строительства очень высока. Если в цифрах, то приближается к 100%.
Это же касается и ипотечного кредитования. Банки очень неохотно дают ипотеку на объект недвижимости, находящийся на ранних этапах строительства. Поэтому возможность получить кредит уже на этапе котлована – это доказательство того, что банк целиком и полностью доверяет застройщику и верит в начатый проект. Иными словами, проверку надежности застройщика вместо покупателей уже провел банк.
Плюсом к надежности застройщика добавляется еще и такие факторы, как:низкий объем кредитования, успешно реализованные проекты в прошлый кризис 2008-2010,наличие у застройщика собственных производств строительных материалов, подрядчиков, проектных институтов, что позволяет экономить на посредниках и не зависеть от подрядчиков и их финансовой стабильности на рынке.
Самое главное при покупке квартиры сегодня, приехать на строительную площадку и посмотреть своими глазами на активность работ и на степень готовности дома. Отсутствие на стройке рабочих, рабочей строительной техники в течение нескольких дней, говорит о том,что от покупки такого объекта, в кризис лучше отказаться.
Многие думают, что покупать дачу можно только в теплое время года. Однако, зима является очень хорошим помощником, чтобы проверить несколько параметров дома.
Традиционно зима – это период некоторого спада активности на рынке загородной недвижимости, а, значит, покупатель может рассчитывать на выгодную скидку по цене. Но кроме этого приятного финансового плюса, именно зимой некоторые недостатки дома видны лучше всего.
Поэтому для тех, кто настроился на покупку дома зимой, есть несколько полезных советов.
Важные параметры, которые учитывают потенциальные покупатели при выборе загородного дома:
Местоположение: удаленность от города, наличие подъездных путей (личный транспорт, общественный транспорт), близость населенных пунктов (а значит инфраструктуры), благоприятное природное окружение (лес, озеро, река), экологическая ситуация (отсутствие свалок мусора и других объектов).
Непосредственно объект недвижимости: площадь, этажность, материалы строительства, проект, стадия готовности, прилегающий земельный участок.
Коммуникации: централизованные или локальные, подключены или только планируются в будущем.
Эксплуатация поселка: есть ли управляющая организация, насколько качественно она работает, стоимость обслуживания управляющей организацией.
Что из вышеперечисленных факторов можно изучить и в холодное время года? Давайте разберемся.
Удаленность от города можно определить в любое время года, даже не выходя из дома. Для этого достаточно иметь под рукой компьютер с любой поисковой системой. Качество дорожного покрытия вполне можно оценить и зимой. Если дорога грунтовая или отсыпана щебнем, то в нашем изменчивом климатическом поясе (заморозки, оттепели, снегопады) проехать по таким дорогам будет затруднительно. Зимой также видно и наличие ЛЭП или каких-то очевидных свалок мусора в непосредственной близости от поселка.
Чуть сложнее дело обстоит с изучением рельефа земельного участка. Ведь снег можетспрятать все неприятные сюрпризы (неровности, низин, болотистые участки). Такие нюансы можно увидеть только в теплое время года, поэтому у продавца можно попросить фотографии летнего пейзажа продаваемого объекта. Также наличие растительности подскажет о состоянии земного покрова: кривые и хилые деревца – значит, территория сильно затопляется, наличие елей тоже говорит о большом содержании влаги в почве, сосны же любят песчаную и сухую почву, если они есть на участке, то это плюс.
Если вы покупаете участок в коттеджном поселке, то можно запросить у застройщика план всей территории с топосъемкой, по которой можно будет оценить, подтопляется участок или нет.
Именно зимой лучше всего видны ошибки, допущенные при проектировании и строительстве объекта.
При покупке еще недостроенного дома, легко можно увидеть, какие материалы использовались при его строительстве, какая использовалась теплоизоляция. Если на стенах дома есть иней, а с крыши свисают огромные сосульки, то это значит, что теплоизоляция выполнена некачественно, в таком доме будет холодно. Также следует осмотреть дом и проверить стены на наличие «высолов» на фасаде/отделке или других дефектов (трещины на фасаде или фундаменте), которые могут появиться вследствие перепадов температур. Все это будет свидетельствовать о нарушении технологии строительства.
Зимой невооруженным глазом и даже неспециалисту видны: протечки кровли, намокание фасада, неправильно установленные сливы, проблемные точки в остеклении, некачественная система отопления и так далее.
Также можно оценить грамотность проекта в отношении уровня естественного освещения в доме. При недостаточном уровне естественного освещения значительно больше денег будет уходить на оплату электричества.
Но, при этом при всем, возможные протечки на стыках строительных узлов зимой увидеть не удастся – такой брак проявляет себя только весной.
Зимой можно и нужно оценить и работу инженерных коммуникаций. Если вы осматриваемом вами доме проводятся отделочные работы, то дом обязательно должен отапливаться. Если отопления нет – это уже повод задуматься: может все остальные этапы строительства тоже проходили с нарушениями.
Кроме того, зимой практически повсеместно создается повышенная нагрузка на энергосети, значит, частичное или временное отсутствие энергоснабжения может говорить о проблемах. Если такое случилось в момент осмотра, но в целом объект нравится, то можно порекомендовать познакомиться с потенциальными соседями для сбора необходимой информации.
Также в это время года можно оценить состояние как водопроводных, так и канализационных сетей – из-за недостаточного заглубления или утепления они могут выйти из строя, заморозив воду. Однако зимой трудно оценить работу ливневой коммуникации.
Оценить работу управляющей компании в конкретном коттеджном поселке или садоводстве зимой можно по состоянию дорог, тротуаров. Если они не посыпаны песком или специальными реагентами, если пройти по поселку можно только по «козлиной тропе» (узенькой самостоятельно протоптанной дорожке), то вполне может быть, что не все в порядке здесь и с остальными коммунальными услугами. И наоборот, если и зимой чистые и опрятные дороги радуют глаз, система коммуникаций работает как часы, значит, эксплуатирующая организация выполняет свои функции на должном уровне. Кстати, именно в короткий зимний день можно посмотреть, насколько грамотно организована в поселке система уличного освещения, и, главное, есть ли она вообще.
Таким образом, сделать грамотный выбор загородного дома можно и зимой, главное – не торопиться, не пожалеть времени на тщательное изучение всех деталей, от которых напрямую зависит качество и комфорт будущей загородной жизни.
Показ квартиры – это первый серьезный шаг на пути к сделке.
Решение увидеть товар лицом чаще всего свидетельствует о серьезном интересе потенциального покупателя, но зачастую хозяева, особенно, если действуют самостоятельно, совершают непростительные ошибки, мешающие продаже квартиры по адекватной цене. Что же не надо делать?
Самая распространенная ошибка продавцов квартир на этапах рекламирования и показов – это вопросы, связанные с деньгами.
Собственники часто интересуются, откуда покупатели взяли средства на приобретение квартиры. И волнение продавцов понятно – они боятся рисковать, однако подобные расспросы (особенно, если продавец не может объяснить, зачем ему эта информация) приводят к отрицательному результату.
Проверка документов перед входом в квартиру, скорее всего, спугнет потенциального покупателя. Беспокойство о будущей судьбе недвижимости тоже не ускорит процесс принятия решения о покупке.
Презрительность, грубость и критичные замечания со стороны продавца ОЧЕНЬ не нравятся потенциальным покупателям.
Чрезмерная гостеприимность хозяина может вызвать противоположную реакцию со стороны покупателя. Чаще всего, как это не печально для продавца, но его квартира не единственная и покупатель, наверняка, должен в этот день посмотреть еще вариантов и время у него все расписано.
Многие продавцы не любят, когда на просмотр квартиры приезжают всей семьей. Но с точки зрения продаж, наоборот, хорошо, когда все заинтересованные лица могут посмотреть квартиру и сразу обсудить выбор.
Хозяева домашних животных, продающие жилье, могут оказаться в невыгодной ситуации, так как не всепотенциальные покупатели не разделяет их отношения к братьям нашим меньшим, а, возможно, у кого-то есть и медицинские показатели (например, аллергия) для избегания взаимодействия с домашними питомцами. Поэтому лучше убрать домашних любимцев на время просмотра жилья.
Иногда собственники стараются продать вместе с квартирой мебель или бытовую технику (речь идет о том случае, когда вышеперечисленные предметы не входят в стоимость объекта). Показ – это не самое лучше время, чтобы торговать мебелью или бытовой техникой. У покупателей может сложиться впечатление, что у него хотят выманить дополнительные деньги.
И помните, что во время просмотра внимание обращено не только на саму квартиру, но и на ее владельца. К отказу от покупки может привести самая незначительная, на взгляд продавца, деталь.
Вы взяли ипотеку, но с течением времени сложилась ситуация, что платить ипотечный кредит стало нечем. Что делать?
Можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге у банка? Можно! Итак, выбираем способ действовать.
У любого заемщика, оказавшегося в трудной финансовой ситуации и испытывающего трудности с выплатой кредита, есть возможность договориться с банком о реструктуризации (изменение условий) существующего кредита. Для этого необходимо написать заявление в банк и подождать ответ. Сразу хочется отметить, что положительный ответ от банка получить непросто, но надо быть настойчивым. Попробуйте через несколько недель подать еще одно заявление, потом еще одно… К настойчивым и требовательным клиентам у банков более благоприятное отношение. Если не получается решить этот вопрос со своим банком, то можно попытаться реструктуризировать договор при помощи другого банка с более выгодными кредитными условиями.
Если изменить условия кредита не получается, остается одно – квартиру, приобретенную в кредит, продавать.
Если заемщик (ипотечник) не контролирует ситуацию и неоднократно задерживает платежи по кредиту, то дело может дойти до судебного решения реализации квартиры. Это, наверное, самый негативный и невыгодный для собственника вариант, ведь в этом случае продажей занимается сам банк. Что при этом происходит: банк ищет покупателя через аукцион, при этом начальная стоимость жилья определяется судом. Собственник (продавец), правда, может ее поднять, но если на первичных торгах квартира не будет продана, то на вторичных цена понизится на 10%. Если и после этого покупатель не найдется, банк сам выкупит квартиру, но уже на 25-30% дешевле начальной стоимости. То есть кредит будет погашен, но продавец (собственник) скорее всего никаких денег не получит. Поэтому доводить до судебных разбирательств и продажи квартиры через аукцион банка явно не в интересах заемщика.
На данный момент чаще всего заемщики пользуются схемой реализации ипотечной квартиры, где участвуют три стороны: продавец (собственник квартиры, заемщик), покупатель и залогодержатель (банк). Порядок действий в этой ситуации такой:
Заемщик (собственник) квартиры должен сообщить в банк о своем решении продавать квартиру, объяснить причины продажи и подать заявление о возможности реализации жилья из-под залога. Как правило, банки не возражают и дают согласие на досрочное погашение кредита (допустим, ипотека выдана на 10 лет, а прошло только три года). Теперь необходимо найти покупателя, который готов оплатить долг банку. Здесь самое важное понимать, что покупателю придется внести деньги в банк для оплаты долга до заключения договора купли-продажи (это необходимое условие, так как квартира находится в залоге). А для покупателя это является значительным финансовым риском. Поэтому, чтобы минимизировать риски свои и продавца, нужно будет заключить договор задатка между сторонами, который равен сумме долга банку. Идеально будет, если данный документ будет заверен у нотариуса. В договоре задатка должны быть обязательно указаны:
— обязательства продавца (он обязан продать квартиру покупателю после снятия с нее обременения в регистрационной палате);
— сумма квартиры и порядок расчетов;
— срок, в который продавец обязан продать квартиру, и срок, в который банк обязуется снять обременение с квартиры.
Также возможно в договоре задатка прописать и штрафные санкции для каждой из сторон.
Далее продавец и покупатель идут в банк и погашают долг продавца. Банк выдает справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру. Также можно порекомендовать, чтобы данное действие происходило в присутствии двух свидетелей и передача денег от покупателя к продавцу для погашения долга должно обязательно фиксироваться распиской на получение денег.
Далее двигаемся в регистрационную службу, куда собственник вместе с представителем банка, предъявив пакет документов, обращаются для снятия обременения с квартиры. После того, как обременение снято, можно заключать договор купли-продажи и оформлять собственность в пользу покупателя. Продавец при такой продаже получает денежные средства за вычетом суммы задатка, то есть долга по кредиту.
К потерям можно отнести проценты, которые он заплатил банку за пользование кредитом в период его действия. Также многое зависит еще от условий кредитования, от процентной ставки, от того, на каком этапе выплаты кредита продается квартира. Большая часть процентов выплачивается в первые годы, соответственно, чем раньше состоится продажа с начала обслуживания кредита, тем больше ипотечник потеряет денег (так как сумма долга в этот период уменьшилась не намного). Естественно, имеет значение и ситуация на рынке, и текущие цены: если жилье с момента оформления ипотеки сильно выросло в цене, то можно остаться в хорошем финансовом плюсе. А вот тянуть время – себе дороже, за просрочки платежей могут быть дополнительные штрафные санкции от банка.
Чаще всего квартиру из-под залога приходится продавать с дисконтом (скидкой) – обычно в пределах 10%. Эта мера вынужденная, например, когда сроки поджимают, или когда сумма задолженности со стороны заемщика большая – от 5 млн рублей и выше, или отсутствие покупателей, так как они опасаются покупать квартиру, находящуюся в залоге.
Возможно, в случае финансовых затруднений многие заемщики согласились бы обменять одну ипотечную квартиру на другую, поскромнее, и тем самым уменьшить размеры платежей. Или перевести кредит на другого заемщика-покупателя. Но, к сожалению, в действительности пока подобных схем банки не предлагают.
Чтобы поменять одну ипотечную квартиру на другую, необходимо продать жилье из-под залога, получить одобрение на новый ипотечный кредит и приобрести квартиру в ипотеку поменьше и подешевле.
У владельцев дорогих ипотечных квартир есть возможность обойтись и без нового займа. Допустим, жилье бизнес-класса можно продать из-под залога, полностью погасить долг банку, а на оставшиеся денежные средства приобрести квартиру эконом-класса – подешевле и меньшей площади.
И еще один совет: как искать покупателя – самостоятельно или через агентство недвижимости – продавец решает сам, но, чтобы не доводить дело до крайностей (продажи по решению суда), лучше обратиться к профессиональным риелторам и осуществить продажу на максимально выгодных для себя условиях.