Начнем с того, что и кому можно дарить
В целом, подарить недвижимость можно любому человеку — близкому или постороннему. Есть лишь несколько исключений из установленных законом правил. Например, нельзя дарить от имени малолетних или недееспособных собственников недвижимости, даже по доверенности законных опекунов. Также нельзя дарить недвижимость государственным служащим и особенно — работникам медицинских или образовательных учреждений гражданами или их родственниками, находящимися на лечении или обучении в этих учреждениях. И еще закон запрещает возможность дарения между коммерческими организациями, однако не возбраняется, если юридическое лицо дарит недвижимость физическому и наоборот.
Дарение – это безвозмездная сделка, но и тут есть одна особенность: если тот, кому вы дарите квартиру или дачу, не является вашим близким родственником, то он должен будет заплатить подоходный налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта. Согласно Семейному Кодексу, близкие родственники – это родители и дети, супруги, бабушки-дедушки и внуки, а также родные братья и сестры (по формулировке закона – «полнородные» и «неполнородные», т.е. имеющие двух общих родителей или одного). Только эти связи считаются близкородственными. Будьте внимательны: дарение между тетей и племянником, например, уже обременяется подоходным налогом.
Когда обычно дарят?
Больше половины всех сделок дарения происходят по личным, внутрисемейным мотивам и среди родственников. Дарение — это нераспространенная практика, это решение житейских задач. Случаи дарения между чужими людьми остаются крайне редкими.
Это случаи дарения, в основном, сделки с мнимым дарением, когда им камуфлируют обычную куплю-продажу. Такие ситуации встречаются в основном в случаях обхода права преимущественной покупки других собственников или из-за проблем с «обелением» дохода покупателя, чтобы не возникало вопроса – на какие средства куплен тот или иной объект.Возможны варианты, когда через дарение человек скрывает свою собственность, чтобы с него нечего было взять при имущественных претензиях.
Как дарить?
Если между дарителем и одаряемым достигнута соответствующая договоренность, остается только подготовить договор дарения и собрать документы. Договор может быть составлен в простой письменной форме или нотариальной форме (если дарится недвижимость, находящаяся в общей долевой собственности), которые подписываются сторонами и сдается в регистрационную службу вместе с остальными необходимыми документами.
Форму договора можно найти в интернете и самостоятельно заполнить. Главное, чтобы договор полностью отвечал требованиям статей 572-582 Гражданского Кодекса: должны быть указаны даритель и одаряемый, заявлены условия сделки и ее предмет (например, квартира, с полным ее описанием: точным адресом и указанием площади). Кроме того, в договоре должно быть прописано, что у объекта дарения нет обременений.
Лица, зарегистрированные на момент сделки в квартире, которую дарят чужому лицу, теряют право пользования квартирой. Их можно из квартиры выписать, но только в судебном порядке.
Стоимость же объекта-дара в договоре указывают не всегда. Если документ составлен между родственниками, то цена подарка не играет роли.
Конечно, грамотное самостоятельное составление договора не всем по плечу. Можно подготовить договор самим на кухне, а потом получать уведомление о приостановке регистрационных действий и вносить в договор замечания и поправки специалистов Росреестра. Это не всегда удобно, особенно потому, что дарителю и одаряемому всегда нужно ходить в учреждение вдвоем. И если уверенности в собственной юридической грамотности нет, то лучше сразу идти к юристу, он поможет оформить документ и сэкономит ваше время. Стоит эта услуга, как правило, в пределах 3-4 тысяч рублей. Нотариальная форма договора обойдется чуть дороже: сам договор 5 тысяч рублей и нотариус, наверняка, попросит ряд дополнительных документов, за которые придется уплатить государственную пошлину.
Договор нужно оформить в трех экземплярах – для дарителя, одаряемого и для регистратора. По закону количество экземпляров может быть и больше, например, одарямый хочет, чтобы у него было два подлинных экземпляра (особенно если речь идет простой письменной форме). Но надо помнить о том, что сколько экземпляров вы укажете в договоре дарения, то столько же и надо сдать в регистрационную службу. После проведения регистрации один экземпляр останется в деле Росреестра, остальные вернутся вам.
Кроме договора купли-продажи для сдачи на регистрацию обязательно понадобятся правоустанавливающие документы — договор предыдущей купли-продажи или другие договоры передачи, мены, дарения – все документы на этот объект, кадастровый паспорт, в котором указаны технические параметры и оценочная стоимость объекта дарения.
Еще один важный момент при сборе документов. Если даритель на момент приобретения в свою собственность находился в браке, а объект дарения, например, квартира, приобретена в этом браке, то понадобится нотариально-заверенное согласие супруга на этот подарок.
Когда пакет документов собран, даритель и одаряемый со своими паспортами должны явиться в ближайший или удобный по местоположению многофункциональный центр (МФЦ) или в территориальное отделение Росреестра (в Санкт-Петербурге и Ленинградской области сдать документы в отделениях Росреестра можно только по предварительной записи). Там же через банкомат нужно оплатить госпошлину в размере 2000 рублей за регистрацию права собственности по реквизитам Росреестра и подать документы в окошко служащему центра. Он, в свою очередь, внесет все данные в электронную базу, подготовит и распечатает необходимые заявление определенного образца. При сдаче документов выдается расписка с указанием сроков готовности документов. Ждем положенный срок, получаем документы. Вот, собственно, и вся процедура.
При этом сделка считается заключенной с момента подписания сторонами договора. А регистрация права собственности — с момента внесения записи в единыйреестр. На регистрацию нового права собственности и договора дарения отводится 10 дней для договора в простой письменной форме и 5 рабочих дней для нотариально заверенного договора. При этом нужно учитывать, что через МФЦ регистрация будет идти дольше из-за времени на доставку и отправку документов (дополнительно четыре дня).
Если самостоятельно заниматься этим некогда, можно нанять риелторскую компанию — за вознаграждение они все сделают «под ключ».
Нюансы
Нужно иметь в виду, что дарение — это достаточно ненадежная сделка, так как она безвозмездная, и в случае судебных разбирательств ее также признать недействительной. Спустя какое-то время даритель может попросту передумать. Кроме того, в законе прописаны обстоятельства, которые могут стать основанием расторжения сделки в течение первых 3 лет, а по их истечению могут вскрыться условия, которые также станут основанием расторжения сделки дарения.
Нужно знать также, что при оформлении дарения в случае прикрытия сделки купли-продажи «покупатель» не сможет вернуть себе налоговый вычет.
И последнее — отказаться от сделки и дарителю, и одаряемому можно только до ее регистрации, подав соответствующее заявление в регистрационную палату. Если же свидетельство о собственности уже получено, то признать сделку недействительной может только суд.