Дачникам – прописку, застройщикам – эскроу, всем – новые тарифы ЖКХ. Об этих и другие новинках законодательства эта статья.

Мой адрес – дача

С 1 января 2019 года прописаться в дачном доме станет значительно проще, благодаря вступлению в силу Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217, который вносит существенные изменения в жизнь большинства владельцев загородных домов.

Согласно новым правилам, понятия «дачный участок» и «дачный дом» упраздняются, зато на садовых участках разрешено возведение капитальных строений с правом регистрации и отменено обязательное проведение дорогостоящего исследования недр перед бурением скважины для добычи воды.

С введением нового закона, наконец, разрешается проблема строительства жилых домов и регистрации в них по месту жительства. Только нужно учесть, что с первого января останутся только две организационно-правовые формы загородных сообществ – садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ), расположенные на двух видах земельных участков: садовых и огороднических, и строить жилые дома разрешено только на садовых участках.

Двойной удар от ЖКХ

В наступающем году услуги ЖКХ подорожают дважды.Поводом стало увеличение налога на НДС.

Январское повышение платежа составит 1,7%, но к этой сумме необходимо еще добавить НДС. В октябре было принято постановление, по которому сумма повышения считается без учета НДС, а налог добавляется дополнительно. Раньше НДС входил в состав «процента.

Кроме того, в январе платеж за ЖКХ, как правило, самый высокий, поскольку большинство регионов именно в это время платят максимальную сумму за отопление. А платеж за отопление может составлять 2/3 платежки.

И еще один дополнительный фактор финансовой нагрузки на потребителей: с января большинство регионов перейдут на новую систему обращения с отходами. Мусор станет не жилищной, а коммунальной услугой. В перечне коммунальных услуг появится новая строка, что неизбежно приведет к дополнительному увеличению платежа.

Эскроу и пустота

Новые правила участия в долевом строительстве вступят в силу с 1 июля 2019 года. Согласно им, все платежи при заключении договора долевого участия (ДДУ) между дольщиками и застройщиками будут производиться исключительно с использованием счета эскроу.

На сегодняшний день система не готова к переходу полностью, остается еще много вопросов, вполне оправданных сомнений и серьезных рисков.

Больше других рискуют застройщики, так как именно они подпадают под жесткий многоуровневый контроль при полном отсутствии гарантий.

Собственникам на заметку

Перечисленные выше законодательные нововведения широко обсуждались в СМИ, однако в сфере оборота недвижимости появится и ряд других важных нововведений, знать о которых будет полезно и профессионалам отрасли, и простым гражданам.

Так, с 1 января 2019 года документы, утраченные при возникновении чрезвычайной ситуации, можно будет восстановить бесплатно, то есть без уплаты госпошлины.

Данную инициативу можно только приветствовать. Пострадавшие при наводнении, пожаре или обрушении дома испытывают не только огромный стресс, но и значительные финансовые проблемы.

Также с начала года граждане РФ смогут платить все имущественные налоги единым платежом.

Это сделано для того, чтобы повысить приток средств и избежать просрочек и пени из-за того, что законопослушные люди просто забыли или не успели заплатить в срок. Как правило, речь идет о небольших суммах, и многим будет удобно заплатить все сразу и авансом.

Вопрос — насколько такая возможность будет востребована среди населения, на фоне, например, колоссальных долгов за услуги ЖКХ и штрафы ГИБДД?

Еще одно нововведение касается управления многоквартирными домами. Согласно ему, с начала года все дома, где способ управления не был выбран, будут переданы управляющей организации, определенной решением органа местного самоуправления.

Это решение устраняет пробел регулирования в случае, если собственники не могут договориться об осуществлении управления многоквартирным домом, рассуждает она. Однако собственники должны быть осторожны и при этом заинтересованы в том, чтобы решить судьбу их общего дома самостоятельно, чтобы органы местного самоуправления не смогли передать дом на управление «своей» управляющей компании.

Первое чтение прошёл ещё один законопроект, который может рассорить в пух и прах не самые крепкие семьи. Гражданам предпенсионного возраста решили сделать ещё одну социальную гарантию. С 1 января 2019 года они получат право претендовать на обязательную долю в наследстве.   Что за закон? Законопроект под номером 550380-7 успешно прошёл вчера первое чтение в Госдуме. В документе предлагается внести всего лишь одну строчку в статью 8 Гражданского кодекса: правила об обязательной доле нетрудоспособных лиц, указанных в пункте 1 статьи 1149 настоящего Кодекса, применяются также к женщинам, достигшим пятидесяти пятилетнего возраста, и мужчинам, достигшим шестидесятилетнего возраста. Если закон пройдёт другие чтения, и его подпишет президент, он заработает с 1 января.  

Что означают изменения? Суть поправок состоит в следующем. Сейчас обязательная доля в наследстве пенсионеру может быть выделена по правилам статьи 1149 ГК РФ. Для этого необходимо соблюсти ряд необходимых условий – подтвердить наступление пенсионного возраста и родственные отношения с умершим собственником, а также заявить о своем праве в нотариальную контору. Пенсионный возраст сдвигают на пять лет, однако право на обязательную долю в наследстве по-прежнему останется у граждан в возрасте 55 и 60 лет. Нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя наследуют, независимо от содержания завещания, не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону. Это и есть так называемая обязательная доля, — прокомментировал изменения автор поправок, глава Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников.

Чтобы понять о чем речь, можно рассмотреть на примере. Была семья — пожилая мать, совершеннолетняя дочь и пожилой отчим. Мать оформила у нотариуса завещание, в котором полностью передавала квартиру дочери, а позже умерла. Однако отчим, которого даже не было упомянуто в завещании, всё равно имеет право на часть квартиры, являясь пенсионером ( в постановлении от 29.05.2012 № 9 сказано, что пенсионеры приравниваются к инвалидам и нетрудоспособным гражданам).  Он может претендовать на 25% имущества. Доля составляет 50 % от того, что могло быть присуждено пенсионеру, если бы он проходил процедуру в законном порядке. Без наличия завещания наследники первой очереди (пенсионеры, иждивенцы, дети) получили бы 50% имущества, но поскольку завещание было, то можно получить только половину от половины — то есть 25% имущества. Теперь по закону, ещё не будучи пенсионером, отчим с 60 лет может претендовать на наследство. Как и в законопроекте про обязательные алименты пожилым, нынешние граждане предпенсионного возраста для своих родственников приравниваются к лицам нетрудоспособным, которые имеют право на алименты и наследство. Однако для государства они почему-то резко стали трудоспособными гражданами, которым не нужно платить пенсию.

Банк России предложил разрешить заемщикам приостанавливать выплаты по ипотеке, если те оказались в тяжелой ситуации.

Об этом сообщил первый зампред ЦБ РФ Сергей Швецов. Он предложил включить в стандарт ипотеки опцион, позволяющий полностью отказаться от выплат по кредиту на несколько месяцев в случае болезни или потери работы.

   По словам Швецова, россияне до 30-35 лет стали чаще менять место работы. Если это не просто переход с места на место, а увольнение или сокращение, ипотечный заемщик в этом случае сталкивается с потерей дохода. За три-шесть месяцев большинству сотрудников этого возраста удается найти подходящую должность.

  Но до того как работа появится, заемщики смогут воспользоваться опционом. Планируется дать им право приостановить платежи в случае потери работы, болезни и ряда несчастных случаев. Для этого нужно будет воспользоваться заранее оговоренной в стандарте ипотечного жилищного кредитования схемой. «Опцион ‑ это одностороннее право. То есть заемщику дается право воспользоваться отсрочкой по выплате кредита, уведомив банк о своих сложностях», ‑ говорит руководитель Аналитического центра компании «Русипотека» Сергей Гордейко.

  По мнению Швецова, банк не понесет потерь, поскольку опцион удлиняет срок ипотеки. При этом кредит, к которому применен опцион, не считается проблемным. Пока рассматривается вариант однократного опциона. Но далее его могут разрешить применять несколько раз к одному кредиту, если у заемщика хорошая финансовая дисциплина.

Изъять единственное жильё разрешил Верховный суд РФ

Решение было принято, единственное жильё физического лица банкрота было включено в список на реализацию. Этот прецедент может повлиять на решения во многих судебных производствах, которые каждый день проходят по всей стране.

Напомню: ранее единственное жилище считалось неприкосновенным (статья 446 ГК РФ) и не подлежало продаже для выплаты долгов в процессе банкротства. Но Верховный суд вынес другое решение по поводу 198 метровой квартиры Анатолия Фурщака.

Сама тяжба не является простой, по этому имеет смысл коротко рассказать хронологию событий: Фрущак должен Кузнецову более 8 млн рублей, такое решение принято судами восемь лет назад. Должник передал квартиру жене в процессе раздела имущества, далее жилплощадь стоимостью 28 млн была подарена дочери. Эти сделки были отменены судами. В 2017 году долг был уже в размере 13 млн, и Фрущак подал заявление о банкротстве. Квартира оставалась единственным жильём, но теперь она включена в списки реализуемого для уплаты долга имущества.

Почему прецедент настораживает?

Честные люди, попавшие в тяжелую финансовую ситуацию и аферисты, использующие Федеральный закон №127 для извлечения прибыли, в момент подачи заявления о банкротстве уверены в неприкосновенности единственного жилья. Эта буква закона оставляет людям жилплощадь, а значит шанс на нормальное человеческое существование. Если суды будут широко применять решения подобные случаю с делом Анатолия Фурщака, то единственное жильё потеряет имеющуюся неприкосновенность.

Всё не так просто.

Закон о банкротстве физлиц, как мне кажется, дал зелёный свет аферистам, даже с учётом, что он защищает интересы и простого человека. Но отъём единственного жилья — слишком жесткая мера, особенно, учитывая, что она неминуемо коснётся «невиновных».

Нельзя утверждать, что подобные решения будут приниматься регулярно. Можно заметить очевидное: случай совсем нерядовой. Квартира Фурщака — элитное жильё и ни о каком отъёме минимально необходимой для нормального существования жилплощади и речи идти не может. Напрашивается решение о размене квартиры, части которой хватит чтобы отдать долг.

В общем, случай не рядовой и говорить о возможности широкого применения такой практики не стоит. Но об этом написал даже Интерфакс, и все имеющие понимание о ситуации слышат в этом случае тревожный звонок.

Президент России Владимир Путин подписал законопроект, освобождающий россиян предпенсионного возраста от уплаты налога на имущество с 1 января 2019 года. 

Согласно новому закону женщины с 55 лет и мужчины с 60 лет смогут не оплачивать налог за один объект недвижимости при условии, что такая собственность не используется в предпринимательской деятельности. Таким объектом может быть жилой дом или часть дома, квартира, комната, хозпостройка площадью до 50 кв. метров, гараж или машиноместо.

Граждане смогут самостоятельно выбирать, по какому из принадлежащих им объектов они не хотят оплачивать имущественный налог.

Согласно поправкам с 2019 года на лиц предпенсионного возраста также распространится возможность получить налоговый вычет «на шесть соток», то есть уменьшить земельный налог на величину кадастровой стоимости 600 кв. метров по одному земельному участку. Тем, у кого участок меньше шести соток, оплачивать налог на землю и вовсе не придется. Владелец нескольких участков сможет сам решить, по какому из них он хочет сделать вычет.

Закон предоставляет возможность местным властям расширять перечень налоговых льгот. Эксперты уже подсчитали, что россияне предпенсионного возраста, получившие новые льготы, смогут экономить на них в среднем 1,9 тысяч рублей ежегодно.

Для дачников и владельцев деревенских участков появились позитивные новости. Минэкономразвития подготовило законопроект, из которого, наконец, станет понятно, нужно ли платить налог за сараи и бани на своих участках.

Что за законопроект?

Законопроект от Минэкономразвития поступил на рассмотрение Правительства. Ведомство предлагает внести поправки в Гражданский кодекс. Если закон примут, хозяйственные постройки не нужно будет регистрировать, а также они освободятся от уплаты налога на имущество.

На сегодняшний день понятие недвижимости, за которую надо платить налог, не уточнено, поэтому даже хозяйственные постройки облагаются налогом. Теперь авторы законопроекта хотят исключить из числа объектов недвижимости ограждения, навесы, бетонированные площадки, сараи, беседки. В свою очередь объектами недвижимости останутся садовые домики, жилые дома и коттеджи. Так, в настоящее время Гражданский кодекс РФ указывает на то, что недвижимостью признаются земельные участки, а также объекты, имеющие прочную связь с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба. Однако возникает вопрос о том, должны ли такие объекты, как заборы, замощения, объекты благоустройства, дорожки называться недвижимостью? Могут ли признаваться недвижимостью станки и оборудование, которые практически невозможно переместить ввиду их сложности и тяжести? Несмотря на эти признаки, подобные объекты не создавались как недвижимость», — сообщали ранее в пресс-службе Минэка. Поэтому в Гражданском кодексе будут яснее прописаны признаки объектов недвижимости.

Во-первых, это наличие записи об объекте недвижимости в ЕГРН. Беседку или сарай из ЕГРН можно будет исключить, если она была зарегистрирована ранее, и больше не платить с неё налоги. Во вторых, не будут считаться недвижимостью те объекты, для возведения которых не нужно разрешение на строительство: бани, теплицы, сараи, беседки, летние кухни, зоны барбекю. Из строений они превратятся в «улучшения» земельного участка. Собственника, который возводит на нем некапитальные сооружения, это освобождает от обязанности их регистрировать, а также снимает все возможные озабоченности относительно принадлежности этих объектов: они принадлежат тому, кто является правообладателем земельного участка.

Собственнику не нужно будет их регистрировать и платить налоги.  Соответственно и демонтировать, уничтожать или перемещать их на другое место тоже можно будет по своему желанию в любое время без разрешений и каких-либо юридических процедур.   А как сейчас? На данный момент четкого и однозначного понимания, что такое недвижимость нет. Поэтому даже за хозяйственные постройки должен взиматься налог на имущество физических лиц. Налоговый кодекс освобождает только одно хозяйственное строение площадью до 50 кв.м. К примеру, получается, что если на участке три постройки: туалет, сарай и баня, то за два любых объекта юридически необходимо платить налог. В марте этого года Минфин и налоговую буквально завалили вопросами о налогах и попросили разъяснений. Ведомство ссылалось на ст. 130 ГК РФ. В ней было сказано: К недвижимому имуществу относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Минфином России были даны разъяснения о том, что все объекты хозяйственного назначения на садовых и дачных участках независимо от их конкретного наименования могут быть отнесены к хозяйственным строениям и сооружениям (письмо от 16 мая 2017 г. № 03-05-04-01/29325). Казалось бы, нет регистрации, нет и проблем. Но не тут-то было. Чуть позже (5 апреля 2018 года) газета «Известия» сообщила со ссылкой на ФНС, что налог на сараи, бани и гаражи будет начислен собственникам земельных участков автоматически после постановки данных объектов на учет в ЕГРН. А сама постановка на учет будет происходить без ведома собственников с использованием данных, полученных при помощи аэрофотосъемки с дронов и беспилотников. Если на учет будет поставлено строение, не отвечающее признакам объекта недвижимости, собственнику необходимо будет обжаловать это решение. В противном случае ему будет начислен налог. Охватить всю территорию и выявить все незарегистрированные объекты планировалось к концу 2020 года. Вот так без ведома многих граждан, их бани, туалеты и сараи стали недвижимостью.

Ужесточить требования к заемщикам могут из-за того, что за последнее время в России выдавали слишком много ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом.

Они являются наиболее рискованными продуктами для банков, поскольку именно по кредитам с небольшим первым взносом (10% и менее) выше всего процент невозврата. Особенно актуальна проблема становится в условиях экономической напряженности и падения реальных доходов.

Напомним, что с начала нынешнего года для ипотечных кредитов применяются повышенные коэффициенты (150%). Если ипотеки с низким первым взносом будет все так же много, эксперты прогнозируют, что с 1 января 2019 года коэффициенты вырастут еще больше (до 200%).

Госпожа Данилова подчеркнула, что в России показатель отношения суммы кредита к стоимости залога уже несколько лет растет. Сейчас более 40% выдач приходится на кредиты, где этот показатель составляет 80%. В первом квартале 2018 года 44% жилищных кредитов в России выдали с первоначальным взносом до 20%.

Вице-губернатор по строительству Михаил Москвин направил письмо руководителю Росреестра по Ленобласти Игорю Шелякову, в котором уведомляет о наличии в регионе более 30 застройщиков, опоздавших с введением в эксплуатацию домов более чем на полгода. Чиновник пишет, что, в соответствии с поправками закона о долевом строительстве, это даёт основания приостановить регистрацию прав по новым договорам долевого участия.

Фактически это означает введение запрета на продажи новых квартир. Правда, окончательное решение примет Игорь Шеляков, который, впрочем, в подобных случаях, связанных с земельными участками, отказывался брать на себя ответственность.

По словам Михаила Москвина, пока у него нет уверенности, что его коллега наложит обременение на регистрацию новых договоров долевого участия. Более того, на следующей неделе будет созвано совещание с участием представителей прокуратуры. Предполагается, что на нём надзорный орган даст свои рекомендации, как исполнять поправки к федеральному законодательству.

В том случае, если чиновники совместными усилиями примут решение заблокировать новые продажи недвижимости, снять соответствующий запрет можно будет только в двух случаях. Первый — это ввод в эксплуатацию объекта, второй — предоставить 100% договоров согласия на продление сроков строительства объектов.

Также Москвин заметил, что в ряде случаев выходит так, что девелопер формально подпадает под новые требования, а фактически его почти нельзя считать проблемным. «Бывает так, что количество непроданных квартир позволяет прийти на стройку новому инвестору, будем вносить поправки в федеральное законодательство, чтобы сделать исключение для юридических лиц», — сказал он.

В списке, приложенном к письму, присутствуют:

1. ООО «Гранд-Строй», возводящее в Скотном ЖК Yolki Village;
2. три дочерних фирмы холдинга «Норманн», возводящие ЖК «Десяткино 2.0», «Десяткино. Вторая очередь», «Морошкино», «Яркий», «Десяткино. Вторая очередь»;
3. ООО «Демидовский парк», строящее в Тайцах Гатчинского района ЖК «Усадьба Демидовых»;
4. ООО «Стройлес», возводящее ЖК «Петровская мельница» в Виллозях Ломоносовского района;
5. ООО «МонтажСтрой», отвечающее за ЖК «Солнце» в Сосновом Бору;
6. ООО «Интер-Строй», строит ЖК «Новое Рощино» в Рощино Выборгскрго района;
7. ООО «Вира», строит многоэтажный дом в Выборге;
8. ООО «Гринвич» — ЖК «Серебряный каскад» в Выборге;
9. ООО «Элемент-Бетон» — ЖК «Финские кварталы» в Юкках Всеволожского района;
10. ООО «Оникс» — ЖК «Новая Швейцария» во Всеволожске;
11. ООО «Промстрой» — ЖК «Энергия» в Кировске;
12. ООО «Строительная компания «Навис» — ЖК «Щегловская усадьба» в Щеглово Всеволожского района;
13. ООО «ЛеноблСтрой» и ООО «ЛенСпецСтрой» — ЖК «Ленинградская перспектива» в Мурино Всеволожского района;
14. ООО СК «Нева Сити» — ЖК «Нева-Сити» в Кировске;
15. АО «Тараформ» — ЖК «Солнечная сторона» в Кингисеппе;
16. ООО «Интекс» — ЖК «Горбунки-2» в Горбунках Ломоносовского района;
17. ООО «Финнранта Строй» — ЖК «Ямбург Сити» в Кингисеппе;
18. АО «ПортЖилСтрой» — жилой комплекс в квартале Ленрыба Усть-Луги;
19. ООО «СТИ 25» — ЖК «Сокол» в Мурино;
20. ЗАО «Петро-Инвест» — ЖК «Карат» в Кингисеппе;
21. ООО «НСК-СтройПроект» — ЖК «Брусничный» в Янино;
22. ООО «Ижорские просторы» — ЖК «Ижора-Сити» в Фёдоровском Тосненского района;
23. ООО «ОблСтрой55» — ЖК «Малое Карлино» в Виллозях;
24. ООО «СНВ Северо-Запад» — ЖК «Город детства» в Коммунаре;
25. ООО «СК «Козерог» — ЖК «Волховская набережная» в Волхове;
26. ООО «Мегаполис Развитие» — проекты в Свердлова, Лаголово, Кирккоярви;
27. ООО «Европейская слобода» — ЖК «Цветы» в Касимово;
28. ООО «АльтаирИнвест» — ЖК «Чудеса света» в Колтушах;
29. ООО «Альтаир» — ЖК «Ассорти» во Всеволожске;
30. АО «Главстройкомплекс» — ЖК «Радужный» во Всеволожске и ЖК «Галактика» в Новодевяткино;
31. ООО «Нева-Альянс» — ЖК «Сильвия» в Гатчине;
32. ООО «Аквамарин» и ООО «Бригантина» — ЖК «Три кита»;
33. ООО «Айбер звезда» — ЖК «Брусника» в Выборге;
34. ООО «Айбер сказка» — ЖК «Сказка» в Кировске».

На сайте Госдумы появилась информация о том, какие законы о ЖКХ депутаты рассмотрят осенью 2018 года.

1. Запрет отключения воды за неуплату

В первом чтении депутаты рассмотрят проект, авторы которого предлагают не отключать водоснабжение и водоотведение за долги по ЖКУ. Дело в том, что, если коммунальщики перекрывают воду, страдают не только должники, но и соседи. Кроме того, это противоречит санитарно-эпидемиологическим требованиям.

2. Запрет размещать хостелы в жилых помещениях

Эпопея с хостелами продолжается. Первое чтение законопроект о запрете на размещение хостелов и гостиниц в жилых помещениях прошла еще в мае 2016-го. Однако она вызвала немало противоречивых отзывов. Если проект примут, то помещение хостела или гостиницы будет необходимо перевести в нежилой фонд, сделать звукоизоляцию, обеспечить средствами противопожарной безопасности, сигнализацией, сейфами, средствами для уборки и санитарной очистки номеров.

3. Запрет микродолей в квартирах

Законопроект должен запретить выделять микродоли жилья и ограничить прописку в перенаселенных квартирах и домах. Документ, который уже прошел первое чтение в мае 2018 года, призван защищать граждан от черных риелторов и сделать незаконными «резиновые» квартиры.

4. Новые правила перепланировки нежилых помещений

Законопроект предлагает дать местным властям полномочия согласовывать и контролировать перепланировку нежилых помещений в многоквартирных домах. Авторы проекта считают, что это поможет соблюсти баланс интересов собственников жилых и нежилых помещений. Кроме того, если закон примут, в список документов для перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме войдет протокол общего собрания собственников или письменное решение собственников.

5. Управляющие компании будут следить за газом

По проекту УК будут ответственны не только за общедомовое оборудование, но и за проверку, насколько исправны системы подачи газа внутри квартир. Проект прошел первое чтение в апреле 2018 года.

6. Более простой порядок получения субсидий на оплату ЖКУ

Сейчас, чтобы получить субсидию, человек обязан доказать, что у него нет задолженностей за ЖКУ. Законопроект, который уже прошел второе чтение, освободит людей от необходимости собирать эти справки. Рассматривая заявку, соцзащита или другой орган должны использовать единый банк данных, где содержатся все необходимые сведения.